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2023年首周，地產(chǎn)利好信號(hào)持續(xù)釋放。

1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受央媒采訪(fǎng)時(shí)指出，2023年要重點(diǎn)抓好五件事，包括大力支持剛性和改善性住房需求等，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

1月7日，人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清也在接受央媒采訪(fǎng)時(shí)表示，下一步，要努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，重點(diǎn)改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表。

新年伊始，監(jiān)管部門(mén)便頻頻為房地產(chǎn)“加油打氣”，意味著今年行業(yè)將迎來(lái)更加精準(zhǔn)且有力度的寬松政策，土地市場(chǎng)也有可能加速回暖。在此大背景下，房企投拓該如何布局。接下來(lái)，明源君將從四個(gè)方面，展望一下2023年房企投資市場(chǎng)。

更加追求回款去化

中小地塊或更受追捧

行業(yè)上行期，房企投資遵循規(guī)模至上。行業(yè)平穩(wěn)期，房企投資追求利潤(rùn)先行。而當(dāng)行業(yè)步入下行周期后，越來(lái)越多房企把快速去化和回款放在發(fā)展首位，以保證公司有充足的現(xiàn)金流。

堅(jiān)持現(xiàn)金流型拿地策略的房企在財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)，一定會(huì)重視股東現(xiàn)金流回正周期的測(cè)算，項(xiàng)目自有資金回正周期越短越好，甚至比利潤(rùn)還重要。與此同時(shí)，現(xiàn)金流型拿地策略不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)提供充?，F(xiàn)金流，還可以在市場(chǎng)不確定性較大時(shí)，通過(guò)快速去化、快速回款抵御風(fēng)險(xiǎn)。

一位央企投拓人士告訴明源君，現(xiàn)在公司投資拿地，首要考慮的就是項(xiàng)目能不能實(shí)現(xiàn)快速去化、快速回款。比如一個(gè)建筑面積10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，拋去前期施工和后期結(jié)算，從開(kāi)盤(pán)到售罄必須要在2年周期以?xún)?nèi)。如果達(dá)不到，那就不會(huì)參與競(jìng)拍。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興也在2022年公司年會(huì)上舉例，同樣在杭州，公司寧可選擇利潤(rùn)低一點(diǎn)可是去化速度快一點(diǎn)的中心區(qū)域，舍棄利潤(rùn)率高但去化速度不確定性比較大的外圍區(qū)域。

在此大背景下，中小地塊或更受房企追捧。從去年各城市的土地供應(yīng)中，也能明顯看出這種趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，成都單宗土地的均值從2021年年一批次的86畝降到2022年一批次的62畝，之后第二輪又降到55畝。鄭州去年一批次集中供地單宗均值約66畝，二批次約72畝，同樣維持小而精的供地策略。

明源君認(rèn)為，中小地塊之所以受追捧，第一是因?yàn)橹苻D(zhuǎn)快。目前的市場(chǎng)環(huán)境，決定了企業(yè)不能進(jìn)行土地儲(chǔ)備，儲(chǔ)備土地就意味著資金的積壓，所以必須拿地后迅速開(kāi)發(fā)。但是體量太大的儲(chǔ)備型項(xiàng)目不適合快周轉(zhuǎn)，去化周期長(zhǎng)。所以在這點(diǎn)上中小地塊更占優(yōu)勢(shì)，會(huì)更有利于房企資金的快速回籠。

其二，中小地塊面積小，總價(jià)低，有助于房企控制拿地成本，減輕房企拿地壓力，尤其對(duì)于很多想拿地但手頭現(xiàn)金又沒(méi)有很充裕的房企來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是不二之選。

另外對(duì)于許多城市公司而言，現(xiàn)在集團(tuán)對(duì)于投資審批十分謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于總價(jià)高的地塊，往往不批或者無(wú)限延期。但城市公司不及時(shí)拿地又有可能被裁撤，所以選擇總價(jià)較低的小面積地塊不失為一個(gè)折中之法。

未來(lái)只聚焦高能級(jí)城市核心地塊

長(zhǎng)三角是香餑餑

在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行壓力仍存。所以許多房企2023年仍會(huì)延續(xù)去年投資策略，把有限的錢(qián)花在優(yōu)質(zhì)一二線(xiàn)城市中的核心地段，減少拿地風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年百?gòu)?qiáng)房企投資拿地，基本形成了以“22城+長(zhǎng)三角”為最主要區(qū)域的格局，百?gòu)?qiáng)投資額中有82%集中于22個(gè)核心城市。

區(qū)域方面，長(zhǎng)三角穩(wěn)坐“房企投資力度最大”區(qū)域，連續(xù)4個(gè)季度末房企在長(zhǎng)三角的投資占比均超過(guò)40%，其次百?gòu)?qiáng)房企在珠三角投資力度最大，11月末達(dá)到25%，而百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海、中西部的投資占比則分別低至13%和16%。

細(xì)化到城市層面，杭州、北京2022年年內(nèi)百?gòu)?qiáng)投資金額已經(jīng)超過(guò)1000億元，其次上海、深圳也超過(guò)500億元，廣州則以392億元位列第五。

一位央企投拓人士告訴明源君，從2022年開(kāi)始，公司投資布局只會(huì)聚焦集中供地名單中的22城，其他不予考慮。其中，長(zhǎng)三角尤其上海是公司重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，一旦有機(jī)會(huì)，將會(huì)不遺余力參與。

戚金興也在公司年會(huì)上表示，2023年公司拿地金額會(huì)控制在300億元以?xún)?nèi)，也就是銷(xiāo)地比控制在50%以?xún)?nèi)。區(qū)域發(fā)展上，公司仍會(huì)保持現(xiàn)狀，聚焦杭州，深耕浙江，輻射長(zhǎng)三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開(kāi)拓。

總結(jié)下來(lái)就是，城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角有的，就盡量不到全國(guó)拿。盡量讓公司的半徑和優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。

更多房企暫停拿地，專(zhuān)注清理庫(kù)存

現(xiàn)階段，在房企普遍存在資金壓力的情況下，只有主動(dòng)選擇減少投資，才能確保資金不斷裂。

2022年受市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑，有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。此外，百?gòu)?qiáng)拿地金額占全國(guó)土地成交的比重降至34.3%，而過(guò)去三年始終保持在50%左右。

所以明源君分析，2023年仍會(huì)有大批房企選擇暫停 拿地，專(zhuān)注清理庫(kù)存。

一位央企投拓人士告訴明源君，2023年一些地區(qū)公司的主要任務(wù)就是去庫(kù)存，不然不給增加投資額度。不然存了那么多存貨，資金成本就很可怕。

金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域董事長(zhǎng)陽(yáng)侃也說(shuō)，從其他層面看，未來(lái)有很大的不確定性。不僅僅是經(jīng)濟(jì)的不確性，也包括國(guó)際關(guān)系等方面的不確定性，現(xiàn)在的投資處于低土地儲(chǔ)備時(shí)代，任何一家房企的土地儲(chǔ)備不可能超過(guò)兩年，超過(guò)兩年以上就會(huì)扛不住。

據(jù)了解，碧桂園2023年仍將沿用專(zhuān)攻隊(duì)管理機(jī)制，以可動(dòng)用資金與資產(chǎn)價(jià)值最大化為核心，不斷完善考核標(biāo)準(zhǔn)，保證完成“1+ 4” 目標(biāo)。挖潛、盤(pán)活重難點(diǎn)項(xiàng)目，每周每項(xiàng)專(zhuān)人跟進(jìn)，保證及時(shí)銷(xiāo)項(xiàng)。

美的置業(yè)把接下來(lái)的戰(zhàn)略歸納為“少拿地，攻老本”。目前，該公司手中土地存量還有超過(guò)3000萬(wàn)平米。這也意味著，接下來(lái)美的置業(yè)還是將已有項(xiàng)目的去化放在首位，同時(shí)也會(huì)把一些低量級(jí)投資城市，通過(guò)股權(quán)的置換和銷(xiāo)售的去化，快速的拉回。

中駿集團(tuán)也明確公司現(xiàn)有土儲(chǔ)貨值有3900億元左右，未來(lái)兩到三年銷(xiāo)售有保障，暫時(shí)不會(huì)考慮買(mǎi)地。新城控股表示會(huì)充分考慮行業(yè)、市場(chǎng)的變化，并結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，適時(shí)開(kāi)展新項(xiàng)目拓展。

市場(chǎng)不買(mǎi)賬，今年不會(huì)出現(xiàn)收并購(gòu)大潮

2022年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

此番表態(tài)也得到部分企業(yè)的響應(yīng)。比如華潤(rùn)置地董事局主席李欣就在內(nèi)部講話(huà)中提到，2023年，公司要打贏打好“庫(kù)存去化”攻堅(jiān)戰(zhàn)，積極、審慎、高效推進(jìn)收并購(gòu)。2023年1月8日，廈門(mén)國(guó)企建發(fā)股份發(fā)布公告稱(chēng)，正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍不超過(guò)30%的股份。本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

有機(jī)構(gòu)借此分析2023年房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來(lái)收并購(gòu)大潮。但明源君認(rèn)為，雖然出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)化解將很大程度上依賴(lài)于行業(yè)并購(gòu)重組，但對(duì)于政策力推的行業(yè)“收并購(gòu)”，市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。

一位國(guó)企內(nèi)部人士就告訴明源君，國(guó)企十分講究合規(guī)，所以收購(gòu)民企資產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)壓價(jià)壓得很厲害，很多民企不愿意。另外，目前收并購(gòu)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不多，且從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看，很多出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)往往存在規(guī)劃、隱性債務(wù)、質(zhì)押、合同歷史遺留問(wèn)題等若干風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)企接盤(pán)意愿不高。

綠城也表示，收并購(gòu)談過(guò)很多家，最后發(fā)現(xiàn)很多拿的地都是2020年年初、2019年年底拿的，地價(jià)比較貴，有些已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)了，規(guī)劃和設(shè)計(jì)與綠城品質(zhì)要求上有差異，所以這塊考慮比較少。

明源君認(rèn)為，此前房企進(jìn)行收并購(gòu)，往往是建立招拍掛土地價(jià)格過(guò)高或者競(jìng)爭(zhēng)激烈的基礎(chǔ)上。但現(xiàn)階段，招拍掛土地的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)十分明顯，2023年依然會(huì)有一大批低價(jià)且優(yōu)質(zhì)的招拍掛土地上市。和收并購(gòu)項(xiàng)目相比，部分招拍掛土地的地理位置更優(yōu)，風(fēng)險(xiǎn)更小，周期更短，綜合成本更低，會(huì)成為房企首選。

比如前兩年某千億房企收購(gòu)一家出險(xiǎn)房企，經(jīng)過(guò)近半年的公司組織架構(gòu)調(diào)整及業(yè)務(wù)拆解，這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的合作依然維持僵局。該千億房企一位負(fù)責(zé)人事后談及此事時(shí)，直接對(duì)明源君說(shuō)了四個(gè)字：一言難盡。

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