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首發(fā)于2019-9-5

中國(guó)的第一輛國(guó)產(chǎn)汽車(chē)，不是東風(fēng)，也不是紅旗，而是民生汽車(chē)。

1928年，國(guó)民政府提出，中國(guó)已經(jīng)統(tǒng)一，和平已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，大力發(fā)展軍工已無(wú)必要，要集中發(fā)展工業(yè)。

而重中之重，是中國(guó)自己的國(guó)產(chǎn)汽車(chē)工業(yè)。

東北少帥張學(xué)良響應(yīng)南京的號(hào)召，下令奉天迫擊炮工廠增開(kāi)一個(gè)民用品制造處，命名為民生工廠，專(zhuān)門(mén)研制汽車(chē)。

1929年，張學(xué)良將74萬(wàn)元巨款，撥付給民生工廠用作汽車(chē)的研發(fā)費(fèi)用，大概相當(dāng)于今天的上千萬(wàn)元。

民生工廠集合了30名技術(shù)員，177名工人的力量，拆解美國(guó)“Republic”牌載貨汽車(chē)，進(jìn)行仿制研究。

1931年6月，第一輛民生牌汽車(chē)研制成功，載重搭2.5噸，全車(chē)666個(gè)零部件，其中464種為國(guó)產(chǎn)零件。

民生牌汽車(chē)的研制成功得到了國(guó)民政府的高度重視和表?yè)P(yáng)，在當(dāng)年9月12日，民生牌汽車(chē)被送到上海，參與國(guó)際車(chē)展，被全國(guó)人民爭(zhēng)相傳頌。

民生工廠摩拳擦掌，訂購(gòu)了大批材料和零件，準(zhǔn)備批量生產(chǎn)民生汽車(chē)，成為國(guó)產(chǎn)汽車(chē)的領(lǐng)頭羊。

僅僅6天之后，悲劇發(fā)生了，1931年9月18日，日本發(fā)動(dòng)了918事變，民生工廠和尚未出廠的所有民生牌汽車(chē)，被日寇據(jù)為己有。

中國(guó)的汽車(chē)國(guó)有化之路，還沒(méi)開(kāi)始，就已經(jīng)夭折。

1

1949年，新中國(guó)解放，在歷經(jīng)百年戰(zhàn)亂后，中國(guó)人第一次擁有了真正的和平。

新生的中國(guó)，一窮二白，滿目瘡痍，要做的事情很多，一時(shí)半會(huì)沒(méi)工夫，也沒(méi)能力去發(fā)展汽車(chē)工業(yè)。

1956年，蘇聯(lián)援建的一汽竣工投產(chǎn)，生產(chǎn)出了中國(guó)第一款車(chē)： 解放牌卡車(chē)。

1956年4月，毛主席在中央政治局會(huì)議上提到：

“什么時(shí)候能坐上我們自己生產(chǎn)的小轎車(chē)來(lái)開(kāi)會(huì)就好了！ ”

1957年4月，第一機(jī)械工業(yè)部部長(zhǎng)黃敬到一汽調(diào)研，正式向一汽提出了制 造國(guó)產(chǎn)小汽車(chē)的要求。

在一年的任務(wù)時(shí)間內(nèi)，一汽把制造國(guó)產(chǎn)小汽車(chē)，當(dāng)成最高任務(wù)來(lái)完成，合全廠之力，夜以繼日的攻克技術(shù)難題。

1958年5月12日凌晨5時(shí)30分，中國(guó)第一輛國(guó)產(chǎn)汽車(chē)，東風(fēng)轎車(chē)研制完成。

隨后，一汽接到了新的任務(wù)，研發(fā)國(guó)產(chǎn)高級(jí)轎車(chē)，為國(guó)慶十周年獻(xiàn)禮，這一款高級(jí)轎車(chē)，被命名為紅旗轎車(chē)。

經(jīng)過(guò)一年的奮戰(zhàn)后，在1959年9月，一汽完成了36部紅旗車(chē)，送到北京，順利完成了10周年獻(xiàn)禮的任務(wù)。

第一代紅旗共使用4657種零部件，其中我國(guó)自制的就有3488種。

9月29日，十周年國(guó)慶前夕，中央領(lǐng)導(dǎo)們參觀了紅旗車(chē)，非常振奮。

為何短短時(shí)間內(nèi)，一汽就能研發(fā)出國(guó)產(chǎn)汽車(chē)，一汽的技術(shù)實(shí)力真的這么強(qiáng)悍么？

既然一汽的技術(shù)實(shí)力這么強(qiáng)悍，那為什么在后來(lái)的幾十年里，國(guó)產(chǎn)汽車(chē)都被進(jìn)口汽車(chē)所吊打。

2

因?yàn)橐黄前凑哲娛氯蝿?wù)的流程來(lái)研發(fā)紅旗轎車(chē)的，要求以最快的速度搞出結(jié)果，至于過(guò)程，并不重要。

第一代紅旗車(chē)，每一個(gè)零部件，都是一汽的工人，硬生生的一錘子一錘子敲出來(lái)的，絕對(duì)的純手工制作。

不是不想流水化機(jī)器生產(chǎn)，沒(méi)那個(gè)設(shè)備，也沒(méi)那個(gè)技術(shù)。

最關(guān)鍵的零部件，V8發(fā)動(dòng)機(jī)，是紅旗轎車(chē)生產(chǎn)最困難的一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是缸體的制造。

一汽集中了全廠最優(yōu)秀的老工人來(lái)澆鑄缸體，最終鑄造的100臺(tái)缸體里，有97臺(tái)是廢品。 一汽用這碩果僅存的3臺(tái)毛坯進(jìn)行再度加工，最終做出了V8發(fā)動(dòng)機(jī)。

這種硬干蠻上的辦法，是沒(méi)辦法中的辦法，不惜成本，只求結(jié)果，是軍工領(lǐng)域的一貫特征。

比如原子彈，最重要的區(qū)別是你有，還是沒(méi)有，至于你有一顆還是一萬(wàn)顆，差距并沒(méi)有大家想象中的那么大。

用這種辦法生產(chǎn)汽車(chē)，研發(fā)速度當(dāng)然很快，但是當(dāng)批量化生產(chǎn)的時(shí)候，就出現(xiàn)了問(wèn)題，不良率太高，成本始終高居不下。

紅旗轎車(chē)從1959年投產(chǎn)，到1981年停產(chǎn)，共生產(chǎn)了39種車(chē)型1542輛車(chē)，平均年產(chǎn)70輛。 從成本來(lái)看，每輛紅旗車(chē)最低成本6萬(wàn)元，最高22萬(wàn)元，平均8萬(wàn)元。

而紅旗轎車(chē)賣(mài)給國(guó)家只有一個(gè)價(jià)，4萬(wàn)元，政策性虧損累計(jì)高達(dá)6000萬(wàn)元。

大家可能不知道8萬(wàn)元在當(dāng)年是一個(gè)什么概念，1960-1980年時(shí)期的1元錢(qián)，大概相當(dāng)于今天的450元錢(qián)。

換算過(guò)來(lái)，紅旗轎車(chē)的生產(chǎn)成本，高達(dá)3600萬(wàn)元每輛。

剛改革開(kāi)發(fā)時(shí)，中國(guó)的進(jìn)口汽車(chē)特別貴，哪怕加征100%的關(guān)稅都有大把人愿意買(mǎi)。

知道為什么嘛？ 因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)產(chǎn)的汽車(chē)，哪怕有關(guān)稅保護(hù)，成本都比國(guó)外汽車(chē)的售價(jià)高。

而紅旗轎車(chē)，不僅貴，而且性能還不穩(wěn)定，可靠性很差，在接待外賓時(shí)，經(jīng)常發(fā)生打不著火的情況，非常尷尬。

最離譜的一次，甚至發(fā)生過(guò)羅馬尼亞總統(tǒng)游長(zhǎng)城，下山時(shí)剎車(chē)失靈，差點(diǎn)釀成國(guó)際事故的事情。

隨著改革開(kāi)放，外國(guó)汽車(chē)涌進(jìn)中國(guó)，在外國(guó)車(chē)繁多的品類(lèi)、過(guò)硬的質(zhì)量和低廉的價(jià)格面前，紅旗轎車(chē)的弊端和劣勢(shì)越發(fā)凸顯。

而汽車(chē)工業(yè)，也絕不僅僅是為領(lǐng)導(dǎo)人生產(chǎn)出座駕就算完成任務(wù)的。

3

地球上每一個(gè)大國(guó)，都走過(guò)一條利用汽車(chē)工業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的路子。

現(xiàn)代的汽車(chē)，極其復(fù)雜，大約由2萬(wàn)多個(gè)零部件構(gòu)成，涉及鋼鐵、橡膠、塑料、玻璃、電子等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

要生產(chǎn)出一輛合格的汽車(chē)，需要多個(gè)產(chǎn)業(yè)攜手合作，需要極高的質(zhì)量控制要求和極高的良品率。

如果每個(gè)零件的合格率都是99.9%，把2萬(wàn)多個(gè)零件集成在一起工作，合格率就接近于零。

所以，汽車(chē)工業(yè)對(duì)精度的要求特別大，對(duì)機(jī)械加工業(yè)的精度要求特別高，人類(lèi)很多高精尖的機(jī)床、自動(dòng)生產(chǎn)線，都是應(yīng)橋車(chē)的生產(chǎn)需求而誕生的。

所以，汽車(chē)工業(yè)是一個(gè)國(guó)家綜合實(shí)力的反應(yīng)，也是促進(jìn)一個(gè)國(guó)家工業(yè)進(jìn)步的動(dòng)力來(lái)源之一。

當(dāng)年紅旗車(chē)始終無(wú)法提高自己的良品率，做不到量產(chǎn)，也無(wú)法壓低成本，也和中國(guó)的工業(yè)大環(huán)境有關(guān)，這個(gè)鍋，不能讓一汽一個(gè)人背。

想明白這個(gè)道理之后，國(guó)家就放開(kāi)了汽車(chē)市場(chǎng)，鼓勵(lì)外國(guó)汽車(chē)在中國(guó)設(shè)廠，打算以市場(chǎng)換技術(shù)，用外國(guó)品牌的中國(guó)工廠，促進(jìn)整個(gè)中國(guó)汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，再用這些成熟的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈，反向孵化中國(guó)的本土汽車(chē)品牌。

所以，1983年，桑塔納來(lái)了，2019年，特斯拉來(lái)了。

1983年，德國(guó)大眾公司和上海汽車(chē)合作，創(chuàng)立上海大眾品牌，生產(chǎn)出中國(guó)第一輛合資汽車(chē)，桑塔納。

這是中國(guó)第一輛，在“不敲不打”的情況下，生產(chǎn)出的汽車(chē)。

而上海大眾，受到了全中國(guó)官方的鼎力支持，在80年代，如果你能開(kāi)一輛桑塔納，只能說(shuō)明，你是一個(gè)牛逼的不行的人物。

中國(guó)的汽車(chē)工業(yè)，從此走上了快車(chē)道，如今的年產(chǎn)量高達(dá)6000萬(wàn)。 受到汽車(chē)工業(yè)的反哺，中國(guó)的工業(yè)能力，也今非昔比。

4

在中國(guó)決心發(fā)展汽車(chē)工業(yè)，拉動(dòng)整個(gè)國(guó)家的工業(yè)體系之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)，也納入了改革開(kāi)放的視野之中。

如果說(shuō)汽車(chē)工業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)工業(yè)化的火車(chē)頭，那么房地產(chǎn)行業(yè)，就是拉動(dòng)中國(guó)城市化的火車(chē)頭。

汽車(chē)和房地產(chǎn)，在任何一個(gè)大國(guó)，都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的兩大核心支柱。

1978年，國(guó)家對(duì)全國(guó)的房產(chǎn)數(shù)量做了一個(gè)盤(pán)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房面積僅8.1平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)比1950年，還要低20%。

換句話說(shuō)，建國(guó)近30年，城市人均住宅數(shù)量，還不如解放前！

當(dāng)時(shí)的中國(guó)人，不是住不起房子，而是當(dāng)時(shí)中國(guó)壓根沒(méi)那么多房子，沒(méi)得住。 三代同堂，甚至三代同屋的現(xiàn)象，比比皆是。

沒(méi)有人均2平米的家庭，如何能把人均面積拉低到8.1平米。 一間十幾平米的小房子，上下塞了三代人，這樣的情況，你見(jiàn)過(guò)么？

在當(dāng)時(shí)，住房的產(chǎn)量，當(dāng)時(shí)中國(guó)的轎車(chē)一樣低。

中央決定，動(dòng)用一切手段，加快發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，決不能讓中國(guó)人，沒(méi)有房子住。

隨后，中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)走上了快車(chē)道，從1978年到2018年，中國(guó)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量，從不到14億平，變成了276億平，暴增19倍。

而城鎮(zhèn)人均住宅數(shù)量，也變成了23平米。

短短40年，住宅總量翻了19倍，人均擁有量翻了3倍，廣大的中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)滿意了么。

沒(méi)有，現(xiàn)在他們嫌貴。 。 。

當(dāng)年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的期望目標(biāo)，是短時(shí)間內(nèi)，將整個(gè)中國(guó)的存量房屋面積，翻個(gè)幾倍，只有這樣，才能滿足不斷擴(kuò)大的城鎮(zhèn)化目標(biāo)下，讓國(guó)民都有房子住。

這個(gè)任務(wù)非常艱巨，要知道，當(dāng)時(shí)中國(guó)城市的所有存量房，那是花幾十年，甚至上百年累計(jì)下來(lái)的財(cái)產(chǎn)，要在短短時(shí)間內(nèi)讓其數(shù)倍的增長(zhǎng)，這太難了。

如果不難，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代自己就造房子了，也不至于拖到改革開(kāi)放。

俗話說(shuō)，賺錢(qián)的生意有人做，虧本的買(mǎi)賣(mài)無(wú)人干。

刺激房地產(chǎn)生產(chǎn)的最佳手段，就是誘之以利。

很多人說(shuō)，今天的房產(chǎn)價(jià)格好貴啊，你錯(cuò)了，中國(guó)的房子一直都很貴。

5

1979年，駱錦星調(diào)任至深圳市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)。

剛到任，市委副書(shū)記曹喜之就給他下了任務(wù)，要在一年之內(nèi)，按省科級(jí)以上干部住房標(biāo)準(zhǔn)，建好2萬(wàn)平方米三百多套干部宿舍。

建房沒(méi)問(wèn)題，給錢(qián)就行，駱錦星找上面要200萬(wàn)的預(yù)算。 紀(jì)委書(shū)記江兆新說(shuō)，深圳財(cái)政困難，一年只有3000萬(wàn)預(yù)算，所以最多只能給你50萬(wàn)。

駱錦星懵了，只給50萬(wàn)你讓我修2萬(wàn)平米的房子，我又不是孫猴子。

書(shū)記說(shuō)，這事就這么定了，只有50萬(wàn)，其他你自己想辦法，明年必須拿出2萬(wàn)套房子來(lái)，其他我不管。

被逼無(wú)奈之下，駱錦星打了政策擦邊球，在列寧選集里找到了這么一句話：

消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租轉(zhuǎn)交給社會(huì) ， 雖然是用改變過(guò)的形式 。

根據(jù)這個(gè)理論，駱錦星找了一個(gè)叫劉天就的港商，搞了一個(gè)叫補(bǔ)償貿(mào)易的提法。 深圳出一塊地，港商出錢(qián)，雙方合作開(kāi)發(fā)土地建小區(qū)，利潤(rùn)深圳拿85%。

1980年1月1日，雙方簽訂合作，籌建中國(guó)第一個(gè)商品房，東湖麗苑小區(qū)，到了春節(jié)，港商就把設(shè)計(jì)圖紙搞出來(lái)了，擬定均價(jià)2730元/平米，是當(dāng)時(shí)香港房?jī)r(jià)的一半。

還沒(méi)有動(dòng)工，港商就拿著這個(gè)圖紙?jiān)谙愀圪u(mài)房，當(dāng)天就有5000多人排隊(duì)購(gòu)房，當(dāng)日售罄。

短短兩個(gè)月不到，港商什么都沒(méi)干，就讓設(shè)計(jì)院畫(huà)了個(gè)圖，就憑空賺了一大筆錢(qián)，拿走了15%的利潤(rùn)，當(dāng)然深圳方面也沒(méi)虧，拿了85%，這一把，賺了500多萬(wàn)。

有了這500萬(wàn)，市里面給的2萬(wàn)平米宿舍樓的任務(wù)，當(dāng)然就輕輕松松完成了。

1981年，小區(qū)竣工入住，整個(gè)中國(guó)輿論震動(dòng)，有報(bào)紙公開(kāi)刊登《舊中國(guó)租界的由來(lái)》，還有人公開(kāi)說(shuō)： “深圳發(fā)生了驚天賣(mài)國(guó)案”，指名道姓的攻擊駱錦星賣(mài)國(guó)。

但是當(dāng)時(shí)，深圳一年的總收入，才區(qū)區(qū)3000萬(wàn)，當(dāng)時(shí)的青菜才一分錢(qián)一斤，而這塊地，帶來(lái)了足足500萬(wàn)的凈利潤(rùn)。

這巨大的財(cái)富，能讓中國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)，憑空提速幾十年，面對(duì)如此暴利，深圳市，乃至整個(gè)中國(guó)，都無(wú)法視而不見(jiàn)。

第二年，深圳市打算開(kāi)發(fā)羅湖2平方公里土地，搞“七通一平”的基礎(chǔ)建設(shè)，預(yù)計(jì)要投資1.5億元，但是預(yù)估開(kāi)發(fā)總效益會(huì)達(dá)到19個(gè)億。

開(kāi)發(fā)羅湖，肯定是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，但是這1.5億的本金，深圳市肯定拿不出來(lái)，中央也沒(méi)錢(qián)，怎么辦。

沒(méi)辦法，還是要靠房地產(chǎn)，頂著名不正言不順的壓力，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。

靠賣(mài)地的財(cái)富，深圳市得到了一騎絕塵的發(fā)展，GDP增速碾壓中國(guó)所有省份，讓總設(shè)計(jì)師都忍不住南巡，來(lái)看看深圳到底在搞啥，深圳速度為什么這么快。

南巡之后，深圳模式成了全國(guó)標(biāo)桿，土地拍賣(mài)模式也得到了中央認(rèn)可，全國(guó)都開(kāi)始轟轟烈烈的搞起了房地產(chǎn)。

但是我們要注意的是，1980年，深圳的房?jī)r(jià)，就高達(dá)2730元/平米，這個(gè)價(jià)格低嗎？ 絕對(duì)不低，那個(gè)時(shí)候的青菜才一分錢(qián)一斤。

當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格是賣(mài)給香港人的，香港人有錢(qián)嘛，買(mǎi)得起，中國(guó)人肯定買(mǎi)不起這種房子，這是大大的泡沫。

那我們看看1989年的北京房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)一個(gè)大學(xué)生的月薪是80多塊錢(qián)，而北京的房?jī)r(jià)每平米是2000塊，一個(gè)30平米的兩居室要6萬(wàn)塊。

按一個(gè)大學(xué)生每月存50元算，不吃不喝一年攢600塊，買(mǎi)一個(gè)30平的小房子，要100年。

今天的房?jī)r(jià)再貴，買(mǎi)一個(gè)30平的房子，也不需要你攢100年。 。 。

所以，中國(guó)的房子一直都很貴，40年來(lái)，從來(lái)沒(méi)有哪一年，你能很輕松的買(mǎi)到手。

當(dāng)然，1989年的桑塔納，售價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元/輛，可以買(mǎi)3套北京二居室，那才是真正的買(mǎi)不起。

80年代的中國(guó)人，買(mǎi)不起車(chē)，也買(mǎi)不起房，因?yàn)樯鐣?huì)上真的沒(méi)有那么多資源供分配，注定會(huì)有大多數(shù)人買(mǎi)不到。

要想讓這些東西走進(jìn)千家萬(wàn)戶，必須擴(kuò)大產(chǎn)能，大幅度擴(kuò)大產(chǎn)能。

6

到了今天，在暴漲的汽車(chē)產(chǎn)能面前，桑塔納的價(jià)格早就被打入塵埃，如今隨便一個(gè)城市白領(lǐng)，都買(mǎi)得起這玩意，但是房?jī)r(jià)，還在天上，還有越來(lái)越貴的趨勢(shì)。

是中國(guó)人故意不造房子么？ 并不是，這40年來(lái)，中國(guó)的住宅總量，年年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)商，可以說(shuō)是鼓足了勁造房子，沒(méi)有一個(gè)地產(chǎn)商，會(huì)和錢(qián)過(guò)不去。

這幾十年來(lái)，每一年，都會(huì)有人面對(duì)成片的樓盤(pán)陷入深深的思索。

建這么多房子，還這么貴，賣(mài)給誰(shuí)啊。

但是令人驚訝的是，這些房子很快就住滿了人，二環(huán)滿了，三環(huán)滿了，四環(huán)滿了，如今，連五環(huán)都要滿了。

這些人到底哪來(lái)的，那就要看支撐房?jī)r(jià)的最重要指標(biāo)，城鎮(zhèn)化率，在1978年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為17.9%，到了2018年，城鎮(zhèn)化率為59.58%。

40年里，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)了42%，差不多每年1%的增長(zhǎng)速率。

而中國(guó)的城鎮(zhèn)人口，也差不多翻了3倍，正是這憑空多出來(lái)的3倍人口，把北京的五個(gè)環(huán)，全部給填滿了。

所以，年年都有人說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)住宅夠用了，未來(lái)十年的需求量都?jí)蛄耍灰俳?，建了也賣(mài)不掉。

但是沒(méi)過(guò)幾年，我們又發(fā)現(xiàn)，一房難求。

很多人說(shuō)，今天的中國(guó)房?jī)r(jià)，靠租金回報(bào)，要70年才能收回本金，年化回報(bào)率才1.5%，充滿了泡沫，再不壓制房?jī)r(jià)，馬上要涼。

但是你知道嗎，中國(guó)的住房泡沫，已經(jīng)這么大了幾十年了，始終沒(méi)破，還在繁榮發(fā)展。

2015年開(kāi)始的這波房?jī)r(jià)暴漲，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍漲了一倍左右，泡沫擴(kuò)大。

而在2012年左右，中國(guó)的租金回報(bào)率是3%左右，大概35年回本，這個(gè)泡沫是不是比今天小一倍呢？

你錯(cuò)了，2014年的泡沫，和現(xiàn)在的泡沫，一樣大。

7

今天的房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，有，肯定有，房貸基準(zhǔn)利率4.9%，租出去1.5%，房?jī)r(jià)如果不漲，每年倒虧3.4%，這不是泡沫是什么。

在2012年的時(shí)候，租金回報(bào)率高達(dá)3%，這泡沫很明顯就小多了嘛。

賬不是這么算的，2012年的貸款基準(zhǔn)利率高達(dá)6.8%，那個(gè)時(shí)候買(mǎi)房子，如果不漲，每年倒虧3.8%，泡沫比今天更大。

為什么房?jī)r(jià)翻了一倍，泡沫反而更小了。 這就是貸款利率的威力了，房?jī)r(jià)本質(zhì)上是一個(gè)貨幣游戲，降低貸款利率，就能明顯的提振房?jī)r(jià)，貸款利率的微弱調(diào)整，都能帶來(lái)房?jī)r(jià)的巨震。

過(guò)去的兩年里，美國(guó)多次加息，而中國(guó)始終不跟，現(xiàn)在你應(yīng)該知道為什么了。

因?yàn)闆](méi)辦法跟，中國(guó)不能加息，除非房租收益率上升，中國(guó)才能獲得加息空間。

下一個(gè)問(wèn)題，為什么在2012年的時(shí)候，買(mǎi)房出租每年會(huì)倒虧3.8%，而在2019年買(mǎi)房出租，每年會(huì)倒虧3.4%，再往前數(shù)，也是如此。

為什么中國(guó)人每年都會(huì)頂著3%以上的年虧損買(mǎi)入房產(chǎn)，他們都瘋了么？ 就這么篤定房?jī)r(jià)一定會(huì)漲？

貨幣手段只是短期手段，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的終極秘密，在于那每年1%的新增城鎮(zhèn)化率。

每年都有大量涌入的人口，每年新建的房子，都有人要住，所以年年有人說(shuō)房子太多了，年年房子不夠用。

2018年，中國(guó)的城鎮(zhèn)套戶比接近1.1，也就是平均每戶擁有1.1套房子，美國(guó)的數(shù)據(jù)是1.15，日本的數(shù)據(jù)是1.16，德國(guó)的數(shù)據(jù)為1.02，英國(guó)的數(shù)據(jù)是1.03，這表示中國(guó)當(dāng)今的住房供給，總體是平衡的。

如果中國(guó)不再繼續(xù)城鎮(zhèn)化，也不追求更大的人均面積，目前的住房，勉強(qiáng)是夠用的。

但只要城鎮(zhèn)化率還沒(méi)有停止，每年新增的住宅，就一定有人需要，這幾乎是個(gè)固定剛需，每年都要建設(shè)一定量的房子，才能保證中國(guó)的城鎮(zhèn)人均住宅面積不縮水。

如果要讓人民居住的更好更舒適，人均面積更大，那就需要更多的房子。

8

像美國(guó)、澳大利亞這種地廣人稀，可以實(shí)行農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)的國(guó)家，城鎮(zhèn)化率一般在80-90%左右。

而像日本、韓國(guó)這種人口密集，無(wú)法實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)的國(guó)家，城鎮(zhèn)化率一般在70-80%左右。

而中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率，是59.6%，而中國(guó)最低要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，才會(huì)停止城鎮(zhèn)化。

至少?gòu)拿绹?guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的時(shí)候，城鎮(zhèn)化是穩(wěn)定而緩慢前進(jìn)的，一直到漲不動(dòng)為止。

一旦城鎮(zhèn)化擴(kuò)張停止，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期就會(huì)消失，這一天，至少需要10年才能達(dá)到。

而從城鎮(zhèn)人均住房使用面積來(lái)看，美國(guó)是67平，德國(guó)、法國(guó)是38平，日本是33平，韓國(guó)是28平，而中國(guó)僅為23平。

也就是說(shuō)，中國(guó)的人均住宅面積，有50%以上的提升空間。

現(xiàn)在的中國(guó)，以小戶型為主，一家三口擠在70平的房子里很常見(jiàn)，如果要達(dá)到日本的標(biāo)準(zhǔn)，那至少是百平米起步，如果要達(dá)到美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，那至少是190平米的房子。

對(duì)了，國(guó)外的這個(gè)數(shù)據(jù)，是套內(nèi)實(shí)用面積，而中國(guó)的是建筑面積，這里面還有個(gè)20~30%的差值。

所以說(shuō)，要滿足中國(guó)城鎮(zhèn)化的最低需求，我們還要按照以前的速度，瘋狂的造10年房子，如果要滿足中國(guó)人住的舒心這個(gè)要求，那可能要造20年甚至更久。

在此之前，中國(guó)的房?jī)r(jià)，想跌，難。

泡沫年年有，今年的不算大。

9

當(dāng)然，雖然房?jī)r(jià)總體是上漲的，但是總有大年小年之分，有的年份就是陰跌，有的年份猛漲一波。

而汽車(chē)的銷(xiāo)量，長(zhǎng)期以來(lái)和房地產(chǎn)銷(xiāo)量正相關(guān)，這種情況無(wú)法說(shuō)明原因，但是他的確也具備一定的道理。

畢竟，大部分消費(fèi)者買(mǎi)了房之后就會(huì)考慮更多的消費(fèi)，比如買(mǎi)車(chē)，車(chē)和房高度一體化，因此，我們不能說(shuō)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和汽車(chē)銷(xiāo)售之間沒(méi)關(guān)系。

把過(guò)去20的數(shù)據(jù)拖出來(lái)，雙方的波動(dòng)出現(xiàn)高度一致。

在高速增長(zhǎng)了幾十年后，2018年，中國(guó)的汽車(chē)銷(xiāo)量為2808萬(wàn)輛，比2017年減少了80萬(wàn)輛，歷史首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度為-2.76%。

而2019年2月，中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度為-17.35％，出現(xiàn)了驚人的下滑。 連國(guó)內(nèi)某大車(chē)廠，都已經(jīng)不打算招人了，所有和汽車(chē)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)，他們都不要。 。 。

所以，在2019年8月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》，提出要逐步放寬或取消汽車(chē)限購(gòu)，有條件的地方對(duì)購(gòu)置新能源汽車(chē)給予積極支持。

但截至今日，沒(méi)有一個(gè)城市打開(kāi)了汽車(chē)限購(gòu)，最多是適當(dāng)增加了汽車(chē)牌照的發(fā)放。

因?yàn)楹芏喑鞘?，沒(méi)有足夠的道路，已經(jīng)足夠擁擠了，雖然知道賣(mài)車(chē)能刺激經(jīng)濟(jì)，有好處，但是真的沒(méi)辦法賣(mài)。

那怎么才能修足夠多的道路呢？ 也簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)足夠多的房地產(chǎn)，拿這些錢(qián)給新開(kāi)發(fā)地區(qū)做七通一平，就有新增道路了。

你看，繞了一圈，又把房和車(chē)綁定了，沒(méi)有足夠多的新增小區(qū)，就不會(huì)有足夠多的新增道路，靠賣(mài)車(chē)收的那點(diǎn)稅錢(qián)，根本不夠地方政府修路用，只有賣(mài)地的錢(qián)才夠。

當(dāng)然，這都不關(guān)鍵，關(guān)鍵的是，我從這個(gè)汽車(chē)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，能側(cè)面看出，今年購(gòu)買(mǎi)新房的人，估計(jì)不多。

所以，我一直強(qiáng)調(diào)，這幾年先別買(mǎi)房，先等一等，我不認(rèn)為這幾年會(huì)漲，但是橫盤(pán)幾年之后，他肯定會(huì)再度上漲，是不是最后一波我不知道，但是肯定還有一波上漲。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路，都不是一帆風(fēng)順的，都是在坎坷中跌宕起伏，每一年，我們都說(shuō)今年的經(jīng)濟(jì)是最困難的。

但是回過(guò)頭來(lái)看，每一年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)都在高速增長(zhǎng)。

當(dāng)國(guó)家這艘大船的經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)時(shí)，在船上的每一個(gè)普通人，他們的財(cái)富，都會(huì)增長(zhǎng)。

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