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中國(guó)基金報(bào)記者 陸慧婧

6月21日，公募REITs迎來(lái)上市一周年的日子，這也意味著首批公募REITs的部分戰(zhàn)略配售限購(gòu)份額可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通。

過(guò)去一年，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)份額一直呈現(xiàn)“僧多粥少”的局面，價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)也一直處于溢價(jià)交易狀態(tài)，隨著首個(gè)解禁期到來(lái)，首批公募REITs的可流通份額有望擴(kuò)大一倍左右。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，解禁或在短期內(nèi)給公募REITs帶來(lái)價(jià)格沖擊，但在大宗交易以及FOF增量資金入市下，價(jià)格有望逐漸趨于平穩(wěn)，部分底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公募REITs或迎來(lái)較好的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。

首批9只公募REITs即將解禁

首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)入解禁“倒計(jì)時(shí)”。

近日，華安張江光大園 REIT發(fā)布份額解除限售的公告，包括上海國(guó)際集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司在內(nèi)的10名其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者合計(jì)所持有的17665份戰(zhàn)略配售限售份額將于6月21日解禁。這也是該基金5月底以來(lái)第三次發(fā)布解除限售的提示型公告。

據(jù)富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同介紹，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值為314億元，其中流通市值（按發(fā)行價(jià)計(jì)算）約為92億，除原始權(quán)益人持有份額外，鎖定期為一年的戰(zhàn)略投資者持有份額約為96億，這些鎖定的份額將將于今年6月21日解禁上市。

而據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，九只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例 33.9%，超過(guò)目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。具體來(lái)看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于目前流通份額，占比（解禁份額/流通份額，下同）在40%~80%之間；富國(guó)首創(chuàng)水REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平目前流通份額，占比在90%~110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份額超過(guò)目前流通份額，占比在130%~190%之間。

在王甲同看來(lái)，公募REITs 首個(gè)解禁潮對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的影響主要表現(xiàn)在：一是整個(gè)REITs市場(chǎng)上增加一倍的流通量，相當(dāng)于增加供給，緊張的供需關(guān)系得到緩解，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整；二是由于每單REITs解禁數(shù)量不同，占整個(gè)REITs市值的比例不同，因此對(duì)價(jià)格影響也會(huì)出現(xiàn)差別。解禁數(shù)量大的RIETs，市場(chǎng)價(jià)格承受壓力較大。三是解禁后流通市值大的REITs，或成為保險(xiǎn)等大資金的配置標(biāo)的，交易量會(huì)上升，可能帶動(dòng)換手率的增加。此外，首批REITs項(xiàng)目解禁后，市場(chǎng)價(jià)格的變化，也會(huì)帶動(dòng)二批和三批發(fā)行的REITs市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。

東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍則表示，限售份額的解禁意味著市場(chǎng)上會(huì)新增REITs流通份額供給，目前公募REITs已累積較多漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益等，需要警惕解禁帶來(lái)出售壓力和價(jià)格沖擊。

交易性機(jī)構(gòu)減持意愿或較大

自去年6月21日上市以來(lái)，公募REITs成為資本市場(chǎng)上一道靚麗的風(fēng)景線，也給投資者帶來(lái)不錯(cuò)的收益。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止6月17日，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上市以來(lái)漲幅高達(dá)41.38%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT漲幅超過(guò)36%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華安張江光大園REIT4只公募REITs 漲幅亦超過(guò)20%，首批上市的9只公募REITs平均漲幅超過(guò)22%，市場(chǎng)也有聲音認(rèn)為，目前公募reits積累的浮盈或?qū)⒃黾討?zhàn)略投資者的減持“沖動(dòng)”。

華泰證券分析指出，按投資者類(lèi)型來(lái)看，首批公募 REITs 解禁的機(jī)構(gòu)投資者中保險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)資本占比較高，分別為 31.28%及 27.72%，此外券商自營(yíng)、基金及子公司專(zhuān)戶、券商資管也有較高比例，分別為 13.36%、7.63%及 6.58%，還有一些銀行、信托、不良資產(chǎn)管理公司、基金專(zhuān)戶、私募基金、銀行理財(cái)子等多類(lèi)型機(jī)構(gòu)。由于負(fù)債端久期、投資偏好不同，其中產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)等以長(zhǎng)期投資為主，屬于配置型機(jī)構(gòu)；理財(cái)子、券商資管、基金專(zhuān)戶等以法人產(chǎn)品為主，兌現(xiàn)收益動(dòng)機(jī)較強(qiáng)，券商自營(yíng)等也屬于交易性機(jī)構(gòu)?？梢躁P(guān)注不同 REITs的解禁份額來(lái)進(jìn)一步分析其潛在拋售壓力。

王甲同認(rèn)為，前期漲幅比較高的REITs，當(dāng)解禁期結(jié)束后，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格合適，賣(mài)出持有份額可獲得不錯(cuò)的資本利得收益，那么戰(zhàn)配投資者可能會(huì)根據(jù)自身的情況選擇減持。至于市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)大量減持標(biāo)的而導(dǎo)致價(jià)格下跌，還要看REITs的不同情況：一是解禁的份額數(shù)量占比。如果原始權(quán)益人持有較高比例，而戰(zhàn)配比例比較低，市場(chǎng)增加的供給量不大，即使存在減持，也大概率不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌。二是市場(chǎng)對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)可度。在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)震蕩，投資前景不明朗情況下，如果REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且行業(yè)景氣度不斷提升，在沒(méi)有好的替代品投資的情況下，戰(zhàn)配投資者不一定會(huì)大量減持。三是戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人的協(xié)同。如果戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人有深度合作，投資公募REITs僅僅是合作的一部分，在PRE-REITs投資、資產(chǎn)并購(gòu)等方面還有多方面合作，那么即使解禁，戰(zhàn)略投資者也不會(huì)出現(xiàn)大量拋售。

此外，如果是資管產(chǎn)品作為戰(zhàn)略投資者，而產(chǎn)品有固定期限和贖回壓力，那么解禁后減持就是其必然選擇，這會(huì)對(duì)REITs價(jià)格造成一定影響。如果是長(zhǎng)期資金，那么減持的需求可能就不強(qiáng)烈。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公募FOF只能投資成立滿一年的基金產(chǎn)品，這也意味著公募REITs上市一周年之后有望迎來(lái)新的投資者入場(chǎng)，對(duì)其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生支撐作用?！坝捎诠糝EITs是資產(chǎn)的‘IPO’，既具備股性，也具備債性，本身就是固收+的產(chǎn)品，因此也會(huì)成為公募FOF配置的良好選擇。目前存在的問(wèn)題是市場(chǎng)標(biāo)的較少，流通盤(pán)小，無(wú)法承載大量的配置需求。待市場(chǎng)解禁后，加上監(jiān)管審批進(jìn)度加快，以及擴(kuò)募的推出，供給量增加后，公募FOF配置量也會(huì)增加?！蓖跫淄赋?。

理性看待公募REITs的投資機(jī)會(huì)

對(duì)于投資者而言，公募REITs市場(chǎng)解禁前后的市場(chǎng)波動(dòng)，或也蘊(yùn)含著配置優(yōu)質(zhì)公募REITs的良機(jī)。

在王甲同看來(lái)，公募REITs市場(chǎng)解禁帶來(lái)的配置機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在幾大方面：一是供給量的增加，可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格變化，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)非理性調(diào)整后，對(duì)于底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公募REITs，就是較好的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)；二是解禁后，有些戰(zhàn)略投資者會(huì)選擇大宗交易的方式進(jìn)行交易，以避免對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成非理性擾動(dòng)。大體量的資金可以選擇與目標(biāo)客戶進(jìn)行一對(duì)一磋商，以雙方認(rèn)可的價(jià)格進(jìn)行大宗交易，既避免影響價(jià)格，又有一定折扣和讓利，可實(shí)現(xiàn)雙贏。

此外，他還建議投資在投資公募REITs時(shí)，需要關(guān)注如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是底層資產(chǎn)的質(zhì)量如何，這需要從行業(yè)、標(biāo)的具體位置、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等層面進(jìn)行考量；二是交易價(jià)格是否合理，即使好資產(chǎn)，買(mǎi)的價(jià)格過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)還是很大；三是未來(lái)是否可能擴(kuò)募，擴(kuò)募是公募REITs的生命力，如果未來(lái)擴(kuò)募預(yù)期強(qiáng)烈，現(xiàn)在投資公募REITs，在其擴(kuò)募時(shí)就占據(jù)主動(dòng)，特別是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，擴(kuò)募更是對(duì)公募REITs期限的延長(zhǎng)，價(jià)值更大。

華安基金也提醒投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，同時(shí)科學(xué)理性看待公募REITs短期價(jià)格波動(dòng)，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成投資損失；另一方面，也建議投資者明確自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，注重公募REITs內(nèi)在投資價(jià)值，基于理性分析判斷，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，并樹(shù)立理性投資理念，關(guān)注這類(lèi)產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

華安基金表示，從現(xiàn)階段來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品仍比較稀缺，加上政策面對(duì)于市場(chǎng)擴(kuò)容的支持，相信未來(lái)公募REITs仍然會(huì)是受投資者關(guān)注的一個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別，而隨著試點(diǎn)逐步深入，市場(chǎng)逐漸成熟，相信投資者也會(huì)逐步理性看待公募REITs的投資機(jī)會(huì)。

編輯：艦長(zhǎng)

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