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盡管過去的幾個交易日里，權(quán)益市場為房企迎來融資端的支持政策而持續(xù)興奮，但從實操的層面上來說，在相關(guān)利好落實到自身之前，民營房企還是先想盡辦法搞錢。

11月16日，雅居樂（03383.HK）發(fā)布公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票，配售價為2.68港元/股，較上個交易日收盤價折讓約17.8%；認購事項的所得款項凈額估計約為7.83億港元。雅居樂表示，此次擬將認購事項所得款項凈額用作現(xiàn)有債項再融資及一般企業(yè)用途。

這是近期第二家披露了配股計劃的房企。11月15日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，將配售14.63億股股份，價格為2.68港元/股，這一價格較上一交易日收盤價折讓約17.79%；配售事項所得款項凈額預(yù)計約為38.72億港元。

碧桂園表示，配售事項將加強其財務(wù)狀況及流動性，并提供資金用于為現(xiàn)有境外債項進行再融資、一般營運資金和未來發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對房企來說，配股是當前較為便捷快速的融資渠道，而且無息，“企業(yè)現(xiàn)在還是非常缺錢，趁著地產(chǎn)股最近漲勢好，趕緊搞點錢來?！?/p>

另有房企人士向第一財經(jīng)記者分析，近期監(jiān)管層的支持頻繁推出，行業(yè)的曙光就在眼前，企業(yè)當前努力續(xù)命，維持自身的信用，保持住不出險的狀態(tài)，未來或許在爭取支持時更加順暢，“出險房企和未出險房企，雖然政策未明確，但（監(jiān)管層）在給予支持的時候應(yīng)該還是會有些區(qū)別的?！?/p>

標普信評也認為，近期針對民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資政策頻出，從“第二支箭”到央行發(fā)布的“金融16條”等，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，雖然銷售回暖較難預(yù)期，但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。

在部分房企在窮盡各種渠道為自身增加流動性的同時，監(jiān)管層對民營房企發(fā)債融資的支持也在持續(xù)推進。“第二支箭”延期并擴容政策發(fā)布后，交易商協(xié)會加快政策落實。

11月14日，交易商協(xié)會受理了美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行；11月16日，美的置業(yè)關(guān)于發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)的注冊文件，金額為30億元的中期票據(jù)項目狀態(tài)更新為“預(yù)評中”。同時，截至11月15日，龍湖集團的200億元中期票據(jù)注冊也已完成。

近來，合景泰富也加入了發(fā)債的行列。據(jù)交易商協(xié)會披露，廣州合景控股集團擬發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，注冊金額為13億元，項目狀態(tài)為“反饋中”，更新日期為11月15日。

但企業(yè)借用中債增增信發(fā)債不得不直面的是，提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他信用主體進行反擔(dān)保的現(xiàn)實。這一難題仍不易解決。

據(jù)河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的文章稱，央行在支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債之時，需要后者滿足資產(chǎn)充足、信用良好、具有較強市場影響力等條件。具體增信模式由中債信用增進公司向擬發(fā)債民營房企給予增信支持，包括有三種模式：

第一種，由地方擔(dān)保增信機構(gòu)或地方國企提供反擔(dān)保后，中債信用增進公司為擬發(fā)債民營房企提供擔(dān)保增信。第二種，擬發(fā)債民營房企提供房產(chǎn)、土地、股權(quán)等充足抵質(zhì)押物后，中債信用增進公司為其提供擔(dān)保增信。第三種，由中債信用增進公司會同相關(guān)金融機構(gòu)，為擬發(fā)債民營房企創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證。

而不少業(yè)內(nèi)人士指出，當前民營房企手中所剩的、可提供反擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)鮮少，而尋求其他信用主體或者地方國企的反擔(dān)保，難度也頗高。

西政資本亦撰文稱，中債增的擔(dān)保發(fā)債對房企的反擔(dān)保要求一直都不低，有要求房企提供對應(yīng)的一二線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)作為抵押物，鑒于大部分房企的優(yōu)質(zhì)項目早就做了抵押融資，因此對于絕大多數(shù)房企來說，發(fā)債的利好政策很難享受得到。

國泰君安在近日的研報中坦言，“第二支箭”箭在弦上，根據(jù)公開的申請材料來看，預(yù)計均為有抵押擔(dān)保物的形式做債券發(fā)行，這和過往的純信用債有較大區(qū)別?？紤]到目前民營房企已發(fā)行債券在二級市場的價格，預(yù)計純信用債的新增發(fā)行也有非常大的發(fā)行難度，因此，后續(xù)房企的新增注冊發(fā)行，采用抵押擔(dān)保形式的概率也較高。

“能夠充當?shù)盅簱?dān)保物的，一定是經(jīng)營性資產(chǎn)，這將是包括龍湖、新城在內(nèi)的少數(shù)民營房企能夠采取的措施，純住宅開發(fā)商的難度較大?！鄙鲜鰴C構(gòu)指出，“整體來看，若抵押擔(dān)保形式成為新常態(tài)，那么，公開發(fā)債以外的其他融資渠道預(yù)計也將采用此形式，使得純信用融資成為過去時?！?/p>

此外，近期央行發(fā)布的“金融16條”，明確提出要對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的同時，還要求金融機構(gòu)合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，并指出要對“財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”。

市場認為，這表明監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益，同時，個別出險房企的優(yōu)質(zhì)項目，也將會得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持。

但也有觀點對此保持著謹慎樂觀。西政資本表示，盡管政策性銀行的放水勢在必行，但商業(yè)銀行對“金融16條”的響應(yīng)程度并不明顯。據(jù)該機構(gòu)披露，目前僅小部分銀行表示房地產(chǎn)融資將有所松動，但大部分銀行仍保持謹慎，核心原因主要是政策底雖已出現(xiàn)，但市場底仍未出現(xiàn)，尤其在市場信心還未恢復(fù)之前，銀行肯定不敢輕易放松，對民營房企的資金投放肯定也繼續(xù)保持謹慎。

“簡單來說，‘金融16條’出臺后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)是否松動仍有待觀察，當然核心仍取決于銷售端的企穩(wěn)回暖?！鄙鲜鰴C構(gòu)指出。