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房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

正解局出品

過(guò)去20年，干什么合法買(mǎi)賣(mài)最賺錢(qián)？

那肯定是買(mǎi)房。

一些人也就想把這個(gè)生意做到日本去，但不想?yún)s翻了車(chē)。

前幾天，就有報(bào)道說(shuō)，500多個(gè)中國(guó)人在日本炒房，數(shù)億投資款可能最后血本無(wú)歸。

這到底是怎么回事？

事情是這樣的。

2019年到2020年初，500多名中國(guó)購(gòu)房者通過(guò)國(guó)內(nèi)一家房產(chǎn)中介到日本投資房產(chǎn)。

按照房產(chǎn)中介的承諾，通過(guò)他們買(mǎi)房不僅價(jià)格實(shí)惠，而且交房后承租10年，就能將這些房子轉(zhuǎn)為民宿，到時(shí)候業(yè)主可以拿到年化收益為6%的租金。

不僅如此，中介也拍胸脯保證，已經(jīng)對(duì)日本房企所有信息都調(diào)查得一清二楚，合同更是優(yōu)厚到讓人無(wú)法拒絕，能轉(zhuǎn)租能退出，全憑業(yè)主一句話(huà)。

這家日本公司叫豐臣商事株式會(huì)社，也是一家房產(chǎn)中介。

購(gòu)房者和豐臣公司簽署的合同

看著優(yōu)厚的回報(bào)，想想過(guò)去20年中國(guó)樓市的成功經(jīng)驗(yàn)，不少人在沒(méi)有實(shí)地考察的情況下，就交了幾百萬(wàn)的房款。

可問(wèn)題是，500多人，若按每戶(hù)500萬(wàn)元人民幣計(jì)算，總計(jì)約25億的資金全部匯入了豐臣公司一個(gè)名叫西園寺優(yōu)真的個(gè)人賬戶(hù)。

為何要轉(zhuǎn)給個(gè)人賬戶(hù)呢？

說(shuō)白了，這些業(yè)主就是希望去日本炒房獲利，希望有專(zhuān)業(yè)的人能幫自己操盤(pán)。

于是，炒房者——中國(guó)中介——豐臣公司——西園寺優(yōu)真，彼此懷著不能明說(shuō)的原因，形成了一條炒房利益鏈。

看起來(lái)很妙，但問(wèn)題也很快來(lái)了。

在今年6月初，很多業(yè)主連續(xù)好幾個(gè)月沒(méi)有收到租金，想想現(xiàn)在也應(yīng)該可以做房產(chǎn)確權(quán)登記了，便找機(jī)會(huì)去了日本。

到了現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主們卻傻了眼，他們買(mǎi)的房產(chǎn)要么被抵押，要么被轉(zhuǎn)移到其他公司名下，而且投訴無(wú)門(mén)。

出事后的國(guó)內(nèi)中介已經(jīng)甩鍋給豐臣公司，稱(chēng)自己所有的手續(xù)都合法，實(shí)在不知道豐臣公司會(huì)如此“無(wú)恥”。

這時(shí)，業(yè)主們才知道，豐臣公司因?yàn)橐咔槔锏馁Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，在沒(méi)有任何說(shuō)明的情況下，擅自將這些中國(guó)購(gòu)房者的房子拿去抵押融資了。

有業(yè)主調(diào)查發(fā)現(xiàn)，豐臣公司將旗下房產(chǎn)抵押融資時(shí)的利息高達(dá)6%，幾乎等同于高利貸。

說(shuō)明豐臣公司十分缺錢(qián)，而且無(wú)法正常貸款，否則不會(huì)背負(fù)這么高的借款利息。

現(xiàn)在的情況十分尷尬，豐臣公司表示，要死大家一起死。

如果業(yè)主要打官司，那公司索性就宣告破產(chǎn)清算吧，房子也徹底成為爛賬。

豐臣公司給出的解決辦法就是，大家都是一條船上的人，一起扛吧，說(shuō)不定就熬過(guò)去了。

涉案的豐臣商事株式會(huì)社是一家經(jīng)營(yíng)多年的房產(chǎn)中介公司

只是他們向每個(gè)業(yè)主提出了少則6年，多則10年的“合舟共濟(jì)”期，中間，公司再想辦法一點(diǎn)點(diǎn)來(lái)補(bǔ)償業(yè)主的損失。

這明顯就是豐臣公司在擺爛了，因?yàn)橹肋@些中國(guó)購(gòu)房者也拿他們沒(méi)辦法。

不管6年還是10年，以后的事情太難說(shuō)。到時(shí)候房子還是不是自己的，錢(qián)能不能追回，統(tǒng)統(tǒng)都是未知數(shù)。

說(shuō)白了，購(gòu)房者辛辛苦苦花了數(shù)百萬(wàn)買(mǎi)的日本房子雞飛蛋打，全被忽悠了。

因?yàn)?，如果是好買(mǎi)賣(mài)，日本人為什么不炒房呢？

對(duì)日本稍有了解的中國(guó)人可能會(huì)覺(jué)得奇怪，實(shí)際上日本房子的投資收益率不低，還是永久產(chǎn)權(quán)。

可是，日本人現(xiàn)在基本就是不炒房。

其實(shí)，日本人也炒過(guò)房，而且十分瘋狂，才有了歷史上的兩次房地產(chǎn)危機(jī)。

二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)崛起的故事很多人都知道了，簡(jiǎn)單說(shuō)就是靠美國(guó)幫助和發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)，經(jīng)濟(jì)回到了正軌。

隨后，通過(guò)貿(mào)易出口和技術(shù)不斷升級(jí)，日本制造開(kāi)始在國(guó)際貿(mào)易舞臺(tái)大放異彩，平均每年GDP增速高達(dá)9%，一度超過(guò)德國(guó)，成為新的工業(yè)大國(guó)以及世界第二大經(jīng)濟(jì)體。

日本步入工業(yè)國(guó)后，帶動(dòng)了地價(jià)飛升。

借助1960年“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”的實(shí)施，不僅城市人變得有錢(qián)了，連賣(mài)掉土地進(jìn)城的農(nóng)民兜里也揣滿(mǎn)了錢(qián)，住宅用地價(jià)格隨即水漲船高。

1972年，日本政府提出“列島改造論”，大搞基建和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提升了地價(jià)的上漲幅度。

地價(jià)利好的背景下，自然少不了無(wú)孔不入的資本。無(wú)論多偏遠(yuǎn)的土地，紛紛閉著眼地買(mǎi)。

從1955年到1974年，日本全國(guó)城市地價(jià)指數(shù)上漲了28倍，東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了34倍。

日本政府也對(duì)此喜聞樂(lè)見(jiàn)，由于日本是土地私有制，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際是土地交易。

土地價(jià)格高，代表著經(jīng)濟(jì)繁榮了。

地價(jià)飆升客觀上促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)的繁榮

但是日本整個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)際是靠石油產(chǎn)業(yè)維系，對(duì)石油價(jià)格十分敏感。

1975年，中東石油危機(jī)波及了日本，造成國(guó)內(nèi)工業(yè)品成本和價(jià)格急速上漲，眼瞅著就要惡性通脹。

日本政府嚇得立刻捂緊“錢(qián)袋子”，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)聲而跌。全國(guó)跌了4.4%，六大城市跌了8.1%，出現(xiàn)了日本第一次房地產(chǎn)危機(jī)。

不過(guò)，這次危機(jī)實(shí)際對(duì)日本房地產(chǎn)的影響并不大。

這是由于戰(zhàn)后那股“嬰兒潮”變成了買(mǎi)房主力，購(gòu)房成為剛需。

當(dāng)時(shí)日本20歲到49歲需要買(mǎi)房的適齡人口多達(dá)5200多萬(wàn)，加上城市化率也才70%，有大量人口急需住房，市場(chǎng)房源總體供不應(yīng)求。

最關(guān)鍵的是，日本人那時(shí)的普遍心態(tài)是自己掏錢(qián)買(mǎi)房，很少去銀行貸款，金融上暴雷的風(fēng)險(xiǎn)并不大。

說(shuō)到底，是巨額的美日貿(mào)易逆差使日本積累了大量財(cái)富。

幾十年時(shí)間，日本的家電、半導(dǎo)體、鋼鐵、汽車(chē)成批地融入美國(guó)，錢(qián)被日本人賺走了，美國(guó)的財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大。

1985年9月，實(shí)在熬不住的美國(guó)召集德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)和日本在紐約廣場(chǎng)飯店開(kāi)了個(gè)會(huì)，這就是著名的“廣場(chǎng)會(huì)議”。

這次會(huì)議，造成了兩個(gè)結(jié)果。

一是美元急速貶值。原來(lái)1美元可以?xún)稉Q250日元，但現(xiàn)在只能換120日元了，后來(lái)只能換70多日元了，日元升值導(dǎo)致日本出口業(yè)受阻。

二是為應(yīng)對(duì)美元貶值，日本實(shí)行了貨幣寬松政策，使國(guó)內(nèi)和海外游資全部涌入賺錢(qián)更快的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1985年，美國(guó)為了應(yīng)對(duì)美日貿(mào)易逆差召開(kāi)了著名的“廣場(chǎng)會(huì)議”

股市從一萬(wàn)多點(diǎn)應(yīng)聲漲到四萬(wàn)點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)翻了三倍。

那段時(shí)間，日本人民啥事不干，開(kāi)啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠桿投資，集體做多。

不差錢(qián)的日本企業(yè)也開(kāi)啟了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的征程，索尼買(mǎi)下哥倫比亞影片公司，三菱收購(gòu)了洛克菲勒集團(tuán)。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的禍根就此埋下，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)泡沫。

啥是泡沫？

簡(jiǎn)單說(shuō)就是一個(gè)東西如果因?yàn)橘F沒(méi)人買(mǎi)，那是正常現(xiàn)象；可一個(gè)東西越貴越有人買(mǎi)，那就是泡沫，因?yàn)檎鎸?shí)需求并沒(méi)那么高。

“廣場(chǎng)協(xié)議”帶來(lái)的日本經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)程

1990年，日本六大城市中心地價(jià)比五年前上漲了約90%，東京更是達(dá)到每平30萬(wàn)美元的天價(jià)。

“賣(mài)掉東京，就可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)?！?/p>

地價(jià)虛高的泡沫下，人們開(kāi)始買(mǎi)不起房，只能貸款。同時(shí)，企業(yè)也覺(jué)得買(mǎi)房炒股比干實(shí)業(yè)賺錢(qián)多了，也去借貸炒房。

剛開(kāi)始還喜滋滋的日本政府漸漸發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁了，企業(yè)拿到貸款，并沒(méi)投入實(shí)際生產(chǎn)，而是買(mǎi)地然后再貸款，不斷循環(huán)，使得地價(jià)完全脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。

這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，錢(qián)都變成金融產(chǎn)品在那里反復(fù)吹泡泡，這不是毀了實(shí)體經(jīng)濟(jì)么？

而此時(shí)，城鎮(zhèn)需要買(mǎi)房的人已經(jīng)買(mǎi)得差不多了，日本又碰到首次“老齡化”社會(huì)問(wèn)題，1990年，65歲以上人口占比已高達(dá)12.1%，僅靠房地產(chǎn)完全沒(méi)法維持后續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

而且地價(jià)高，買(mǎi)不起房的人就很不滿(mǎn)，貧富差距就出現(xiàn)了，社會(huì)矛盾也隨之激增，政府無(wú)法坐視不理。

從上世紀(jì)80年代末開(kāi)始，日本政府開(kāi)始緊縮貨幣政策，央行連續(xù)提高利率，市場(chǎng)資金流動(dòng)性迅速下降，巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫也終于被戳破。

1990年2月，日本央行將利率從2.5%一路上調(diào)到了5%，錢(qián)再次回流到了銀行。

日本股市就跌慘了，一年內(nèi)蒸發(fā)掉50%。

股市崩了，日本政府又騰出手收拾房地產(chǎn)市場(chǎng)，收縮房貸同時(shí)推出房產(chǎn)稅，然后再規(guī)定銀行對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行總量控制。

自1990年起，日經(jīng)指數(shù)曾長(zhǎng)期處于下滑狀態(tài)

企業(yè)沒(méi)法借錢(qián)炒房了，還被銀行追債。沒(méi)辦法，只能拋售手里的房子套現(xiàn)，市場(chǎng)上的房屋瞬間就多了起來(lái)。

由于當(dāng)時(shí)日本的城市化率已超過(guò)90%，人均住房都已達(dá)到滿(mǎn)足，使得全國(guó)住房空置率高達(dá)9.8%，房?jī)r(jià)立即開(kāi)始“跳水”。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即第二次崩盤(pán)。

自1992年起，日本地價(jià)指數(shù)開(kāi)始持續(xù)性下跌

被股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢的炒股和炒房者，跳樓的跳樓，跑路的跑路，大量日本家庭破產(chǎn)。

一系列組合拳下來(lái)，日本政府等于主動(dòng)擠爆了股市和房市里的兩個(gè)“泡沫”。

本想借此機(jī)會(huì)重振日本經(jīng)濟(jì)，卻至今都沒(méi)完全恢復(fù)元?dú)狻?/p>

經(jīng)歷過(guò)兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)慘痛教訓(xùn)的日本人，再也不覺(jué)得炒房是暴富的手段，這種痛苦的回憶，也使政府實(shí)行了嚴(yán)厲的管控手段。

首先，日本政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了復(fù)雜的繳費(fèi)制度。

具體來(lái)說(shuō)，在日本，購(gòu)房的時(shí)候一般會(huì)有表層收益率和具體收益率兩組數(shù)據(jù)，其中的差距從幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)日元不等。

一套總價(jià)3億多日元的房產(chǎn)購(gòu)置時(shí)所需繳納的稅款

關(guān)鍵因素是日本任何一所房屋即便空關(guān)一個(gè)月，也必須繳納服務(wù)費(fèi)等稅費(fèi)，不交的后果很?chē)?yán)重。

這讓日本人有房就趕緊出租，避免繳納不必要的稅費(fèi)?？陀^上促進(jìn)了日本房屋市場(chǎng)始終保持流動(dòng)，也保證了豐富的房源。

其次，日本針對(duì)房產(chǎn)征收稅費(fèi)的種類(lèi)很多，如按照階梯式收稅的遺產(chǎn)稅。

一般來(lái)說(shuō)，遺產(chǎn)稅包括房屋、現(xiàn)金、股票、債券、基金等，起征點(diǎn)為1000萬(wàn)日元（約49.6萬(wàn)元人民幣），稅率為10％。

1000萬(wàn)日元以上、3000萬(wàn)（約148.8萬(wàn)元人民幣）以下，稅率為15％；

3000萬(wàn)日元以上、5000萬(wàn)日元（約248萬(wàn)元人民幣）以下，稅率為20％；

如果遺產(chǎn)總數(shù)超過(guò)1億日元（約496萬(wàn)元人民幣），稅率可以達(dá)到40％。

不過(guò)，日本的遺產(chǎn)稅也會(huì)根據(jù)家庭成員人數(shù)進(jìn)行相應(yīng)抵扣，目前的規(guī)定是：3000萬(wàn)日元+600萬(wàn)日元×法定繼承人數(shù)。

再次，日本在租售同權(quán)制度上做得較好，不管是買(mǎi)還是租，租戶(hù)和業(yè)主的權(quán)利幾乎一樣。

這就讓現(xiàn)在的日本人不會(huì)糾結(jié)到底是買(mǎi)房還是租房，更不會(huì)有我們那種結(jié)婚必須買(mǎi)房的觀念。

日本在租售同權(quán)制度上執(zhí)行得比較到位，租戶(hù)和業(yè)主的權(quán)利幾乎一樣

正因如此，日本二手房和二手車(chē)一樣，保值率并不高。日本人自然不會(huì)去炒房，也不會(huì)覺(jué)得房子是什么財(cái)富增值的手段。

同時(shí)，還有個(gè)不容忽視的因素，日本不僅老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，人口基數(shù)不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問(wèn)題。

日本社會(huì)買(mǎi)房的基本都是成年人，可2021年，日本達(dá)到20歲的“新成人”僅有120萬(wàn)，已連續(xù)12年低于日本總?cè)丝诘?%。

成年人數(shù)減少，出生率就更別提了。

2021年日本總務(wù)省公布的新出生人口約為81.2萬(wàn)，是自1899年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值。

不難看出，在如此人口倒懸的情況下，日本人對(duì)新房的急迫性也就更低了。

經(jīng)過(guò)兩次房地產(chǎn)崩盤(pán)，日本人也更加真切地認(rèn)識(shí)到：

房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。