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太古地產(chǎn)的內(nèi)地版圖正逐漸擴大。11月27日，太古地產(chǎn)輕資產(chǎn)獲得的上海張園項目進入內(nèi)測階段。今年，該集團在西安、深圳、上海、三亞等多地項目陸續(xù)公布。

雖動作頻頻，但太古地產(chǎn)今年上半年收入?yún)s跌超兩成，三里屯和頤堤港項目銷售額更減少近30%，面對商業(yè)地產(chǎn)的激烈競爭，太古地產(chǎn)要博得內(nèi)地市場的青睞還要花費更多的時間。

對此，專家分析表示，隨著消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，香港的部分商業(yè)飽和，轉(zhuǎn)向內(nèi)地發(fā)展成為港股公司商業(yè)發(fā)展的新趨勢，在新趨勢下，太古地產(chǎn)更多是要進行獨特性品牌的打造及后期地標商業(yè)的維系。

上海再落一子

繼前灘太古里、三里屯太古里西區(qū)開業(yè)后，太古地產(chǎn)的上海張園項目也進入內(nèi)測階段。根據(jù)上海張園公眾號顯示，張園西區(qū)11月27日-30日為內(nèi)測時期，12月1日起，公眾可憑借預約信息入園。

據(jù)太古地產(chǎn)介紹，首先亮相的張園西區(qū)地上建筑面積約2萬平方米，約占整個張園地上體量的35%，西區(qū)包含16幢歷史建筑。在品牌方面，張園西區(qū)引入了大量高奢品牌，例如寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易·威登、酩悅香檳、江詩丹頓等品牌入駐。

與以往項目不同的是，上海張園為太古地產(chǎn)輕資產(chǎn)代運營項目，將以管理合作的形式參與張園保護性開發(fā)項目。據(jù)悉，2021年7月，太古地產(chǎn)宣布與上海靜安置業(yè)（集團）有限公司合資成立管理公司，參與張園5幅地塊，總占地面積為4.6萬平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，商業(yè)總面積超過4萬平方米的開發(fā)。

輕資產(chǎn)代運營是否會成為太古地產(chǎn)在商業(yè)布局的主要形式？對此，太古地產(chǎn)方面向北京商報記者表示，未來，太古地產(chǎn)仍將聚焦重資產(chǎn)項目，希望參與到項目的設(shè)計、開發(fā)等全部階段，輕資產(chǎn)項目大多為重資產(chǎn)補充作用，例如當前的三里屯太古里西區(qū)曾是雅秀批發(fā)市場改造而來。

擴充內(nèi)地版圖

在大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放緩布局的背景下，太古地產(chǎn)可謂逆風而上。據(jù)恒隆地產(chǎn)財報顯示，該集團當前僅有杭州恒隆廣場預計于2024年入市；而新世界百貨在2022財年關(guān)閉哈爾濱店、上海七寶店及成都店；曾經(jīng)一年開業(yè)百家的萬達在今年也只預計開業(yè)48家，預計開業(yè)數(shù)量減半。相反，太古地產(chǎn)在一年多的時間內(nèi)開業(yè)和籌備的項目多達6個。與自身相比，自2000年進入內(nèi)地市場后，過往20余年太古地產(chǎn)僅得6個商業(yè)項目?？梢姡@一年多收獲的成果可與前20年比肩。

對此，有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者坦言，雖然近一年內(nèi)的商業(yè)項目呈井噴式發(fā)展，但在商業(yè)項目的籌備中，皆與政府、企業(yè)經(jīng)過了多年溝通磨合。例如太古地產(chǎn)西安項目于2017年接觸，卻在五年后公布。商業(yè)項目的集中公布存在一定的巧合，但內(nèi)地確為太古地產(chǎn)未來發(fā)展的重頭。

2021年10月，上海太古里前灘開業(yè)，同年12月，三里屯太古里西區(qū)開業(yè)。直至今年11月，上海張園正式入市。除了已開業(yè)項目，今年9月，廣州珠江聚龍灣項目動工，10月太古地產(chǎn)宣布和中免股份合資的免稅項目將在2024年分階段落成，西安太古里預計將在2025年入市。相較于過往對商業(yè)項目的精細打磨，如今的太古地產(chǎn)更像是按下了“加速鍵”。

同時，太古地產(chǎn)表示，未來該集團將專注內(nèi)地，繼續(xù)深化建立的社區(qū)營造策略。未來十年，太古地產(chǎn)將投資超過1000億港元，在中國香港、中國內(nèi)地和東南亞發(fā)展新項目。

“憑借‘太古里’和‘太古匯’的品牌優(yōu)勢，太古地產(chǎn)計劃將約一半資金用于中國內(nèi)地市場?！碧诺禺a(chǎn)透露，將以一線及新一線城市的零售主導綜合發(fā)展項目為重點，預期未來十年集團應占中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。

面對太古地產(chǎn)的頻繁舉措，中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會主任郭增利表示，逆周期操作是經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)商采用的常見發(fā)展戰(zhàn)略。即在相對低迷的狀況下，以相對低的成本率先布局處于波動中的市場，在市場恢復初期即復蘇紅利。

“這要求企業(yè)必須具有足夠強的戰(zhàn)略定力和資源整合力，同時要求企業(yè)要有足夠充分的資源儲備以及運營實力、資金實力等?！惫隼赋?，在當前消費市場環(huán)境下進場，一般代表商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對市場的走勢已經(jīng)判斷為逐步趨暖，這種決策也會給市場帶來很大的信心。

降本增效是核心

對于港股企業(yè)紛紛押寶內(nèi)地商業(yè)，北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽表示，隨著消費者消費需求的變化，購物已經(jīng)從追求純粹的購物體驗轉(zhuǎn)化為追求商業(yè)的文化藝術(shù)品質(zhì)，香港在一定意義上來講就是傳統(tǒng)百貨的發(fā)展形式已經(jīng)無法滿足目前的消費者需求，在內(nèi)地發(fā)展成為港股企業(yè)尋求新突破的必然趨勢。

不僅是太古地產(chǎn)，不少港股企業(yè)也開始紛紛回歸內(nèi)地市場。2021年1月，新世界在中國地產(chǎn)總部落戶廣州，同年9月，新世界以70億元的價格拿下廣州市增城區(qū)荔城街的舊村改造項目，打造總部經(jīng)濟區(qū)、金融集聚區(qū)和美食休閑街區(qū)。未來，新世界還計劃在內(nèi)地投資約200億元。

恒隆地產(chǎn)也瞄準內(nèi)地高端商場，在2021年業(yè)績報告會上，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗就表示，上海恒隆廣場的銷售額是所有香港商場的2.7倍，銷售額在1-2年內(nèi)或超香港，杭州恒隆廣場將在2024年入市。

面對港股企業(yè)帶來的業(yè)務沖擊，太古地產(chǎn)的業(yè)績并不亮眼。太古地產(chǎn)2022年中期業(yè)績報告顯示，2022年上半年，太古地產(chǎn)收入僅66.98億港元，較去年同期減少26%，在內(nèi)地商業(yè)項目均有不同程度的下跌，三里屯和頤堤港項目銷售額更分別減少26%和25%。

對此，賴陽強調(diào)，未來太古地產(chǎn)更應該在自身優(yōu)勢、消費需求、轉(zhuǎn)型趨勢上做出平衡，在保持自身水平的基礎(chǔ)上，通過文化氛圍營造、市集活動引進等方式進行后期社群的維護。

“對于未來市場而言，降本增效將成為核心關(guān)注內(nèi)容。太古地產(chǎn)在通過服務改善、提高租戶業(yè)績進而獲得更好租金收益的同時，必須降低包括能源消耗在內(nèi)的各項商業(yè)運營以及物業(yè)服務成本。這同時也是所有購物中心必須加強的關(guān)鍵業(yè)務能力。”郭增利表示。

北京商報記者 劉卓瀾 王思琦