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如今，處于高位的美國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷“速凍”，很多人擔(dān)心，2008年的次貸危機(jī)可能會(huì)卷土重來(lái)，重創(chuàng)美國(guó)房地產(chǎn)乃至美國(guó)和全球宏觀經(jīng)濟(jì)。

但是，有分析人士認(rèn)為，次貸危機(jī)并不會(huì)重演，理由是美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的健康狀況要好得多。這在一定程度上要?dú)w功于次貸危機(jī)后美國(guó)新的貸款法規(guī)，這些規(guī)則讓今天的借款人并不那么容易再次陷入困境。

美國(guó)目前的5350萬(wàn)份首套房貸款中，借款人的平均信用評(píng)分是創(chuàng)紀(jì)錄的751，而在2010年，也就是金融危機(jī)后兩年，這一數(shù)字是699。

美國(guó)房屋貸款技術(shù)和數(shù)據(jù)公司Black Knight的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)貸款買房者的可動(dòng)用凈值，累計(jì)達(dá)到11萬(wàn)億美元的歷史新高，比一年前增加了34%。

與此同時(shí)，美國(guó)房貸的杠桿率卻急劇下降。

美國(guó)的按揭房貸總量現(xiàn)在不到當(dāng)前房屋價(jià)值的43%，是有記錄以來(lái)的最低水平。負(fù)資產(chǎn)，即借款人所欠的貸款超過(guò)房屋價(jià)值的情形，幾乎不存在。相比之下，2011 年有超過(guò)四分之一的借款人陷入負(fù)資產(chǎn)的困境。如果美國(guó)房?jī)r(jià)下跌，所有這些都提供了巨大的緩沖。

目前全美國(guó)有250萬(wàn)份可調(diào)整利率和固定利率房貸尚未按時(shí)償還，約占活躍房貸的8%，這是有記錄以來(lái)的最低比例。

2007年，就在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤之前，有1310萬(wàn)份固定利率房貸無(wú)法按時(shí)償還，占當(dāng)時(shí)所有房貸數(shù)量的36%。

如今，140萬(wàn)份固定利率房貸面臨更高的利率重置，因此鑒于更高的利率，這些借款人將不得不支付更高的月供。這無(wú)疑是一種風(fēng)險(xiǎn)。但是，在2007年，大約1000萬(wàn)份面臨著更高利率的重置。

美國(guó)房貸拖欠率現(xiàn)在創(chuàng)歷史新低，逾期房貸不到3%。即使在新冠疫情的第一年拖欠率急劇上升，逾期房貸也比疫情前少。與疫情相關(guān)的房貸寬松政策幫助數(shù)百萬(wàn)借款人免于拖欠房貸或破產(chǎn)。

Black Knight副總裁Andy Walden認(rèn)為：

從歷史上來(lái)看，當(dāng)前的美國(guó)房貸市場(chǎng)非常穩(wěn)固。

根據(jù)房屋貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前銀行發(fā)放房貸的標(biāo)準(zhǔn)仍然很嚴(yán)格。但自利率開始上漲以來(lái)，貸方已經(jīng)損失了大約一半的業(yè)務(wù)，這可能意味著銀行會(huì)更加積極地向信用較差的借款人提供貸款。

Black Knight表示，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題是住房負(fù)擔(dān)能力的問(wèn)題，至少在44個(gè)主要美國(guó)城市中，住房負(fù)擔(dān)能力處于歷史最低水平。

目前，隨著房貸利率急劇上升和房屋銷售下降，美國(guó)的房產(chǎn)中介并不好過(guò)。上周，美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin和Compass傳出裁員消息。

在提交給美國(guó)證券交易委員會(huì)的文件中，Compass宣布裁員10%，即約450人；Redfin宣布裁員8%，約470人。