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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘蔡

市場(chǎng)下行周期中，2022年，綠城也沒(méi)能完成3100億元的保底銷(xiāo)售目標(biāo)。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

新年伊始，在完成新一輪組織架構(gòu)調(diào)整后，綠城又對(duì)內(nèi)發(fā)布了《關(guān)于明確2023年紅線(xiàn)指標(biāo)考核的規(guī)則》，強(qiáng)化業(yè)績(jī)考核的導(dǎo)向，確保公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。

根據(jù)通知，子公司如觸發(fā)任何一項(xiàng)紅線(xiàn)指標(biāo)，將對(duì)子公司經(jīng)營(yíng)班子進(jìn)行管理干預(yù)，子公司下屬的城市公司/項(xiàng)目群/直管項(xiàng)目公司/專(zhuān)業(yè)公司等參照?qǐng)?zhí)行。

具體而言，90%<年度銷(xiāo)售綜合完成率<100%，降薪10%，個(gè)人年度績(jī)效等級(jí)不高于B；80%<年度銷(xiāo)售綜合完成率<90%，降職、降薪20%，個(gè)人年度績(jī)效等級(jí)不高于C；年度銷(xiāo)售綜合完成率<80%，免職，個(gè)人年度績(jī)效等級(jí)為D。

這是一份針對(duì)管理層的考核指標(biāo)，一位杭州資深地產(chǎn)人向時(shí)代財(cái)經(jīng)證實(shí)上述內(nèi)容的真實(shí)性。另一位接近綠城的相關(guān)人士則指出，"類(lèi)似的制度以前就有，針對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的考核。今年制定紅線(xiàn)管理，更關(guān)注管理層的經(jīng)營(yíng)意識(shí)。"

2023年是東北人張亞?wèn)|來(lái)到杭州的第六年，也是其出任綠城中國(guó)董事會(huì)主席的第五年。2019年年報(bào)中，他曾為綠城定下針對(duì)未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃的"戰(zhàn)略2025"，預(yù)計(jì)到2025年底，公司銷(xiāo)售規(guī)模至少超過(guò)5000億元，其中重資產(chǎn)投資板塊達(dá)到3500億元規(guī)模，代建達(dá)到1500億元規(guī)模。到了2020年年報(bào)時(shí)，這一目標(biāo)又提升至6400億元，其中，重資產(chǎn)投資板塊4500億元，代建1500億元，新興業(yè)務(wù)400億元。

而隨著地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的變化，這一目標(biāo)充滿(mǎn)不確定性。對(duì)于2023年的銷(xiāo)售目標(biāo)，上述接近綠城的相關(guān)人士也表示目前還未確定，"比較難預(yù)測(cè)。"

銷(xiāo)售下滑，綠城向管理層"動(dòng)刀"

事實(shí)上，按照綠城公布的口徑，2022年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售3003億元，其中重投資板塊銷(xiāo)售額2128億元，代建板塊銷(xiāo)售額875億元；而2021年，其完成合同銷(xiāo)售3509億元，其中重投資板塊銷(xiāo)售額2666億元，代建板塊銷(xiāo)售額843億元。

按此推算，2022年綠城的代建業(yè)務(wù)依然保持增長(zhǎng)，而重投資板塊銷(xiāo)售則減少538億元，同比下降超20%。這也是自2016年來(lái)，綠城中國(guó)首次出現(xiàn)銷(xiāo)售下滑，2019年-2021年，公司的銷(xiāo)售增速分別為29%、43%和21%。

盡管2022年的銷(xiāo)售降速并未超過(guò)行業(yè)均值，但對(duì)于仍對(duì)規(guī)模有渴求的綠城而言，這樣的成績(jī)或許并不足以令管理層及大股東滿(mǎn)意。

市場(chǎng)下行，銷(xiāo)售難以逆勢(shì)增長(zhǎng)，綠城也在調(diào)整內(nèi)部的組織架構(gòu)。據(jù)新京報(bào)報(bào)道，在2021年將浙江區(qū)域拆分為浙西區(qū)域和浙東區(qū)域后，日前，綠城內(nèi)部宣布將浙西區(qū)域集團(tuán)、浙東區(qū)域公司、杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目公司合并，成立浙江區(qū)域集團(tuán)，按區(qū)域集團(tuán)類(lèi)別管理，負(fù)責(zé)浙江省、福建省的投資拓展與項(xiàng)目管理。原浙西區(qū)域集團(tuán)董事長(zhǎng)遲峰，任新浙江區(qū)域集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；原浙東區(qū)域公司董事長(zhǎng)吳恒，任新浙江區(qū)域集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)。

組織架構(gòu)的拆分、整合往往順應(yīng)企業(yè)規(guī)模變化。2021年，綠城的整體銷(xiāo)售首次突破3000億元，而如今，收斂聚焦成為行業(yè)主流，綠城也難以保持銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)。

"我們想收縮深耕的城市，從投資端里面也能看到，今年我們差不多就投資了北京、上海、杭州這三個(gè)地方。"2022年年中的年度股東大會(huì)上，綠城管理層曾強(qiáng)調(diào)，深耕的城市將有原來(lái)的50余個(gè)，聚焦至30個(gè)左右。

綠城中國(guó)2022年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司在杭州、南通、舟山、寧波、臺(tái)州、德清、北京、昆明8座城市新增項(xiàng)目20個(gè)，承擔(dān)成本約304億元；其中，在大本營(yíng)杭州，綠城中國(guó)就新增11個(gè)項(xiàng)目，承擔(dān)成本近180億元。

區(qū)域收縮難以避免導(dǎo)致人員優(yōu)化，一位在綠城西南區(qū)域工作的地產(chǎn)人對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，自己就是公司這輪被優(yōu)化的員工之一，"去年業(yè)績(jī)壓力很大，所以個(gè)別城市有架構(gòu)調(diào)整，但整個(gè)行業(yè)都如此。"

除普通員工外，綠城新的內(nèi)部考核紅線(xiàn)也開(kāi)始向管理班子"動(dòng)刀"，一定程度上或也是來(lái)自銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力，"有的區(qū)域銷(xiāo)售在增長(zhǎng)，有的區(qū)域在下降，公司不希望有的區(qū)域看到下降，原來(lái)定的指標(biāo)完全完成不了，而去躺平，甚至作假，這樣的問(wèn)題就需要靠管理來(lái)平衡。"綠城管理層曾如是說(shuō)。

背著大股東的考核，綠城逆市擴(kuò)張

如今的綠城，內(nèi)部已有頗多張亞?wèn)|的管理痕跡。

2018年，張亞?wèn)|空降綠城，2019年，隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平退出董事會(huì)，張亞?wèn)|成為綠城歷史上第二位獨(dú)立的董事會(huì)主席。他也開(kāi)始大刀闊斧的改革，從組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)發(fā)展到投資拿地等，為此，綠城還請(qǐng)回老將郭佳峰，補(bǔ)齊公司長(zhǎng)期在投拓方面的短板。

到任以來(lái)，規(guī)模是這位新掌舵人最核心的關(guān)注所在。在2019年銷(xiāo)售首次跨過(guò)2000億元后，張亞?wèn)|就迫不及待為綠城定下了未來(lái)五年的規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，2025年綠城的重資產(chǎn)房板塊合同銷(xiāo)售目標(biāo)是4500億元以上，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同銷(xiāo)售額預(yù)期要達(dá)到1500億元以上。

值得注意的是，早在2018年，龍頭房企萬(wàn)科就喊出"活下去"的口號(hào)，引發(fā)業(yè)內(nèi)一陣嘩然；2019年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)總體規(guī)模仍在上揚(yáng)，但頻繁的調(diào)控下，告別繁榮、回歸理性成為行業(yè)基調(diào)，預(yù)示著下行通道或已打開(kāi)。

2021年下半年，部分房企開(kāi)始陷入流動(dòng)性危機(jī)，2022年，房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降超四成，行業(yè)觸底。

但在規(guī)模的驅(qū)動(dòng)下，近幾年綠城仍不斷大手筆拿地。過(guò)往年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年，該公司全年投資新拓貨值超2000億元，同比增長(zhǎng)65%，獲取土地79宗，同比增長(zhǎng)113%，土地投資額約865億元；2021年，綠城在42座城市新增項(xiàng)目101個(gè)，預(yù)計(jì)新增貨值3137億元，權(quán)益貨值約1834億元，綠城承擔(dān)成本約938億元，在中指院的房企拿地排行榜上位列第六。2022年，土地市場(chǎng)整體遇冷，綠城放緩拿地速度，上半年斥資超300億元新增項(xiàng)目20個(gè)。

"這幾年企業(yè)都在控制規(guī)模的時(shí)候，綠城還在大打規(guī)模發(fā)展，這跟中交等大股東對(duì)于公司的考核體系密切相關(guān)，重點(diǎn)考核銷(xiāo)售規(guī)模，利潤(rùn)規(guī)模次之，以此為驅(qū)動(dòng)，做大銷(xiāo)售規(guī)模。"在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從城市或房地產(chǎn)行業(yè)管理者，切換到頭部房企管理者，張亞?wèn)|也有著自己的管理風(fēng)格。

到了2022年中的股東大會(huì)，綠城管理層也曾坦言，規(guī)模已不再作為公司的首要目標(biāo)，而更關(guān)注利潤(rùn)率表現(xiàn)等，"希望規(guī)模維持在TOP10，利潤(rùn)率能有兩位數(shù)的增長(zhǎng)。"克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，綠城以2128億元的重資產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模，位列房企銷(xiāo)售排行第八位。

不過(guò)，這并不意味著綠城放松對(duì)規(guī)模的要求，"公司想變成綠檔是可以做到的，考慮到目前市場(chǎng)比較疲軟，公司內(nèi)部討論認(rèn)為反而是發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。所以2022年還是想充分利用一下政策的空間。"

截至2022年6月底，綠城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，依舊處于黃檔陣營(yíng)。2022年底，隨著決策層推出多個(gè)融資利好，綠城擬報(bào)送110億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃，用于置換到期債券及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，并與多家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

而綠城的逆市發(fā)力和變革是否能夠成功，還需等待市場(chǎng)的驗(yàn)證。