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（原標(biāo)題：上市一年運(yùn)行平穩(wěn) 公募REITs多元化上新盤(pán)活存量）

6月21日，首批九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)上市一周年。無(wú)論從運(yùn)營(yíng)層面還是從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)看，首批項(xiàng)目一年來(lái)運(yùn)作平穩(wěn)，獲得較高的市場(chǎng)認(rèn)可，參與的投資者也日益多元化。在首批項(xiàng)目有效盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)、促進(jìn)基建項(xiàng)目投融資良性循環(huán)的同時(shí)，更多項(xiàng)目正在持續(xù)“上新”，涉及領(lǐng)域更加多元化。

來(lái)源：Wind、海通證券研究所

運(yùn)行平穩(wěn)交投活躍 二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)增厚收益

整體來(lái)看，盡管不同行業(yè)類(lèi)型REITs的價(jià)格表現(xiàn)有所分化，除平安廣州廣河REIT累計(jì)跌幅超7%外，其他產(chǎn)品均呈上漲態(tài)勢(shì)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，首批九只公募REITs上市以來(lái)平均漲幅達(dá)21%。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT以近40%的漲幅位居榜首，中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲幅也超過(guò)20%。

國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)顯示，成交量方面，今年以來(lái)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的日均成交量較高，分別為776萬(wàn)份、660萬(wàn)份、502萬(wàn)份。估值方面，目前平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT的IRR（內(nèi)部收益率）較高，分別為7.47%和5.69%；現(xiàn)金分派率方面，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目分派率普遍較高，其中，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT的實(shí)際分派率均達(dá)到10%以上。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，首批公募REITs多數(shù)在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)情況，反映了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)定分紅率的再定價(jià)。尤其是產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目（如產(chǎn)業(yè)園），具備不動(dòng)產(chǎn)屬性、內(nèi)嵌抗通脹屬性，疊加穩(wěn)定的分紅比率，相關(guān)稀缺性底層資產(chǎn)具備較好的增值空間。2022年以來(lái)，收益穩(wěn)定的REITs底層資產(chǎn)和適度壓低的長(zhǎng)端利率，都有利于REITs市場(chǎng)發(fā)展，REITs市場(chǎng)正在迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展期。北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任張崢也表示，試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行至今獲得了較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。其中，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期，二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行且交易活躍。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，首批產(chǎn)品的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。據(jù)中航基金管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫介紹，中航首鋼綠能REIT無(wú)論是底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)還是二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)均超出預(yù)期，并且該產(chǎn)品已實(shí)現(xiàn)兩次分紅。自上市以來(lái)，華安張江光大REIT底層項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。截至一季度末，張江光大園的出租率為100%，租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線(xiàn)新經(jīng)濟(jì)、集成電路、金融科技等，租戶(hù)基本保持穩(wěn)定。同時(shí)，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流分派率達(dá)4.98%，高于預(yù)期的4.74%。張江高科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，園區(qū)經(jīng)營(yíng)情況及現(xiàn)金分派率都符合上市前預(yù)期。東吳基金也表示，其REITs產(chǎn)品的兩個(gè)園區(qū)資產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)快速提升，基金財(cái)務(wù)指標(biāo)和派息水平好于預(yù)期。

“我們看到，首批公募REITs試點(diǎn)運(yùn)行以來(lái)，政策框架逐步形成和日益完善，這一實(shí)施路徑被驗(yàn)證具有較強(qiáng)的可行性。對(duì)公眾投資者資產(chǎn)配置來(lái)說(shuō)，也可以說(shuō)是‘補(bǔ)短板’產(chǎn)品。”一位機(jī)構(gòu)人士表示。

6月21日，首批公募REITs迎來(lái)解禁日。國(guó)金證券表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，解禁釋放出的份額有利于提高REITs市場(chǎng)的活躍度與流動(dòng)性；同時(shí)公募FOF也可以參與運(yùn)作滿(mǎn)一年的REITs品種，限售份額解禁有助于推動(dòng)REITs投資者結(jié)構(gòu)的多元化，利好公募REITs發(fā)展?！澳壳拔覈?guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍較為稀缺，我們建議長(zhǎng)期配置型資金可以把握稀缺資產(chǎn)的配置機(jī)會(huì)，但需警惕高估值、高溢價(jià)品種潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

多項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn) 底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容

“當(dāng)前產(chǎn)業(yè)與金融正深度融合并互相支持與促進(jìn)，公募REITs是助力產(chǎn)融結(jié)合的重要產(chǎn)品。截至目前，REITs市場(chǎng)總市值已超500億元。另外，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》明確提出，建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。項(xiàng)目重點(diǎn)將聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)人士表示，逐漸豐富的資產(chǎn)類(lèi)型也將不斷助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

首批公募REITs運(yùn)行一年之際，全市場(chǎng)第13單項(xiàng)目——國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路REIT進(jìn)入募集期，面向公眾投資者認(rèn)購(gòu)。公告顯示，渝遂高速是重慶市公路網(wǎng)架構(gòu)中的主要通道，也是連接成渝兩大城市的第二條高速公路通道，對(duì)于推進(jìn)國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、加快成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)具有重要意義。該項(xiàng)目擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為28.9億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的33.03倍。

還有多個(gè)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。深交所近日更新了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目的審核狀態(tài)，更新為“已問(wèn)詢(xún)”，上交所更新了華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目為“已反饋”，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目也收到了上交所反饋意見(jiàn)。此外，中國(guó)外運(yùn)近日公告，擬申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將部分下屬公司持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)并于上交所上市；重慶武隆喀斯特旅游景區(qū)也成為首單在市場(chǎng)上公開(kāi)表態(tài)發(fā)行公募REITs的國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)。

“試點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展破解了企業(yè)權(quán)益融資的難題，進(jìn)一步盤(pán)活了存量資產(chǎn)，融資效果顯著?！睆垗槺硎尽＞C合來(lái)看，目前上市的公募REITs項(xiàng)目主要分布在京津冀、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了突出作用。艾瑞咨詢(xún)測(cè)算預(yù)計(jì)，未來(lái)我國(guó)公募REITs增長(zhǎng)空間巨大，規(guī)模或?qū)⑦_(dá)3.2萬(wàn)億元至9.7萬(wàn)億元。（記者 韋夏怡 北京報(bào)道）

終審：孫韶華

責(zé)編：龐昕熠