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如今已經(jīng)不是靠房地產(chǎn)能投機(jī)、賺快錢的時(shí)代了，一旦樓市過熱，調(diào)控立馬降臨。在海南炒房虧的錢，很難再從“下一個(gè)三亞”身上賺回來。

文｜金融八卦女特約作者：小悔

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前有乳山、后有鶴崗，買房這件事，似乎總能輕易刺痛大眾神經(jīng)。這不，又有買房故事上熱搜了，但這一次，主角是過氣的樓市網(wǎng)紅——海南。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，一位武漢退休教師，13年前在三亞買了22套房，但直到今年11月，一套房都沒拿到。不僅如此，開發(fā)商否認(rèn)雙方有房屋買賣關(guān)系，相關(guān)部門則稱該項(xiàng)目還沒有竣工驗(yàn)收。

故事主人公在三亞大手筆買房的2009年，海南正迎來第二次樓市狂熱，無數(shù)投機(jī)者和炒房客涌入，不惜高價(jià)瘋狂搶購。然而，時(shí)至今日，他們很多人，要么是被坑得壓根沒拿到房、要么虧得血本無歸。

經(jīng)歷過三次大起大落，當(dāng)過去被炒得火熱的海南樓市歸于平靜，撤離海南的炒房客，后來都怎么樣了？

1.

/ “在海南買房，我后悔了” /

2009年，武漢退休教師葉女士和朋友在海南考察投資項(xiàng)目，全款買下了三亞“皇家生態(tài)海景花園”項(xiàng)目1335.26平方米的房產(chǎn)，一共是22套房，每平米單價(jià)四千多元到七千多元。

據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目宣傳稱，“是居住和投資的最佳選擇，其升值潛力將呈井噴式態(tài)勢(shì)、數(shù)十倍的增值空間”，而且“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目在建，2010年后樓就蓋好了”。

葉女士以“將購房款采用借款的方式支付”，與海南三亞皇家生態(tài)海景花園（后改名“陽光山海灣”）項(xiàng)目開發(fā)商簽訂了22份《商品房買賣合同》。

可時(shí)間到了，不僅沒交房，開發(fā)商還否認(rèn)稱，雙方簽訂的合同只是一種擔(dān)保方式，并非房屋買賣關(guān)系。2010年，雙方仲裁結(jié)果顯示，涉案房屋所有權(quán)歸葉女士所有，開發(fā)商協(xié)助購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

但開發(fā)商對(duì)這個(gè)仲裁結(jié)果并不認(rèn)可，十幾年過去了，三亞房?jī)r(jià)已經(jīng)從當(dāng)初的一平方米幾千塊漲到了三萬元，這22套房還是沒交付。對(duì)此，相關(guān)部門給出的答復(fù)是，該項(xiàng)目目前還沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收，沒法核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

像葉女士這樣，在海南買房投資被坑慘的，比比皆是。

海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)自媒體“海南樓sir”，就發(fā)布過多個(gè)業(yè)主反饋的“買房慘案”。

有違規(guī)交房的，壓根不具備法定交房條件，就讓業(yè)主們簽字辦手續(xù)、繳納物業(yè)費(fèi)，結(jié)果業(yè)主想裝修都進(jìn)不去。

有拖延交房的，2018年買的房，超期10個(gè)多月才收到交房通知，然而整個(gè)小區(qū)車庫、人防、消防等項(xiàng)目都沒有驗(yàn)收，結(jié)果一拖就是4年。

還有更多爛尾的，本該2015年交房，事實(shí)是到了2022年還是一片工地，而工作人員表示“房子早在幾年前就賣完了”。

要知道，這些購房者大多是外地人，去一趟海南不容易，有的懶得折騰，就在沒驗(yàn)收的收房通知書上簽了字；有的不愿收房，就只能不停追問但始終得不到答復(fù)?？傊孔記]住上，購房資格用了，錢投進(jìn)去了，人被套牢了。

今年6月，三亞鳳凰島破產(chǎn)重整的消息，更是讓當(dāng)年天價(jià)購房的炒房客，欲哭無淚，“賣，血本無歸，不賣，砸在手里?！?/p>

2010年，當(dāng)紅文旅地產(chǎn)項(xiàng)目三亞鳳凰島首次開盤，均價(jià)高達(dá)每平米7萬元的700套公寓被搶購一空，一個(gè)月后第二次開盤，每平米售價(jià)直接跳漲1.5萬元，最貴賣到13萬元，甚至超過當(dāng)時(shí)北京最高價(jià)的超級(jí)豪宅。

▲三亞鳳凰島 來源：視覺中國

然而，7年后，鳳凰島在全國環(huán)保風(fēng)暴中被點(diǎn)名批評(píng)，二期項(xiàng)目全部拆除，疫情后旅游業(yè)也遭重創(chuàng)，直到如今慘淡收?qǐng)觥?/p>

就算是成功收房入住的，很多從全國各地去海南買房的“候鳥族”，后悔的也不在少數(shù)。

“看房的時(shí)候，滿腦子都是椰林、沙灘、大海，沒事就來度個(gè)假，就算自己來不了，也能讓老人來舒服過冬?！币晃凰哪昵盎ㄉ习偃f在三亞買房的業(yè)主坦言，現(xiàn)在就挺后悔。

據(jù)她描述，當(dāng)時(shí)買的是外地購房者通常會(huì)選擇的新開發(fā)小區(qū)，但實(shí)際上，小區(qū)交通并不便利，配套生活設(shè)施更少，海邊非常潮濕住得并不舒服，而且，從北京去一趟海南成本并不低，“尤其是拖家?guī)Э?，一個(gè)來回就得兩三萬?！?/p>

她也曾考慮過把房子賣了，但和許多“候鳥”一樣，海南買房容易賣房難，別說當(dāng)初買房時(shí)被開發(fā)商和中介吹得天花亂墜的“投資增值”，如今就算降價(jià)賣，都沒有人愿意接盤。

社交平臺(tái)上，有購房者分享稱，在這些新小區(qū)根本就見不到房產(chǎn)中介，因?yàn)殚_發(fā)商永遠(yuǎn)有下一期新房賣，不希望二手房來攪局；而從投資者角度來看，新房選擇多，也不會(huì)考慮二手房。

2.

/ 海南樓市，曾經(jīng)有多瘋狂？/

別看如今的許多資本大佬都有過海南炒房經(jīng)歷，且成功賺到第一桶金，但過去三十年，像故事主人在海南買房后悔、被坑、虧慘的例子，足以寫成一部血淚史。

海南的房子，為什么能讓一波又一波的外地人趨之若鶩？其實(shí)三十年里，每一次海南樓市的大起大落，都與政策息息相關(guān)。在這背后，更少不了開發(fā)商、投機(jī)者、炒房客的推動(dòng)。

第一次海南炒房潮，出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)末。

1988年，海南建省并設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為淘金的“新大陸”，并很快在房地產(chǎn)行業(yè)掀起一波滔天巨浪。

綜合過往報(bào)道來看，1988年到1991年，?？凇⑷齺喌葻衢T地區(qū)的商品房均價(jià)約為1300-1400元每平米，到1992年猛漲到5000元每平米。一年后，更是躥至7500元每平米的頂峰，三年翻了四倍。

作為對(duì)比，1992年全國商品房均價(jià)只有995元每平米，而北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都不到5000元每平米。

房?jī)r(jià)上漲超速，海南樓市很快迎來調(diào)控。1993年6月，嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金等16條針對(duì)性舉措被提出。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，高價(jià)買入的炒房客慘敗而歸，徒留“天涯、海角、爛尾樓”。

這一次樓市大震蕩，海南花了十幾年消化。直到2009年年末，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布，海南樓市又迎高潮，炒房客蜂擁而至。

前文葉女士買下22套房產(chǎn)的海南三亞皇家生態(tài)海景花園、今年破產(chǎn)重組致投資者血虧的三亞鳳凰島，都是這一時(shí)期的手筆。當(dāng)年，三亞鳳凰島最貴曾賣到16萬元每平米，恒大?；◢u最熱時(shí)有100多家房地產(chǎn)中介對(duì)接，“賣房就像‘撿人頭’一樣?！?/p>

盡管有宏觀調(diào)控壓頂，但此后幾年，各大地產(chǎn)企業(yè)涌入海南，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)遍地開花。

呼朋喚友去海南買房當(dāng)“候鳥”，比后來被年輕人捧紅的鶴崗，更早地描繪出了一幅未來烏托邦的景象。尤其是東北人，成了這一時(shí)期的海南買房大戶，坊間戲言“東北人在海南人手一套房”。

海南房?jī)r(jià)也水漲船高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，海南商品房銷售額2637.1億元，銷售面積2246萬平方米，整體房產(chǎn)單價(jià)從2016年的每平米約1萬漲至1.7萬。

2017年10月，海南樓市調(diào)控加碼，將三亞、?？?、萬寧、陵水的限售年限提高到5年。顯然，此舉意在限制炒房，讓市場(chǎng)回歸理性。就在業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)降溫時(shí)，海南迎來又一巨大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2018年4月，海南開始建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)港。這意味著，海南將迎來全新的發(fā)展機(jī)遇，懸在旅游這棵大樹上的海南樓市，徹底瘋狂。

據(jù)報(bào)道，自貿(mào)港設(shè)立后，三亞房產(chǎn)均價(jià)來到3.4萬元每平米，?？?.6萬元每平米，整個(gè)海南均價(jià)為1.9萬元每平米。除了最火的三亞和?？冢晁?、萬寧、文昌等東部沿海縣市和澄邁、臨高等西線冷門地區(qū)，都成了購房者的寵兒。

但狂熱持續(xù)了不到10天。4月22日，海南緊急宣布升級(jí)全域限購，自當(dāng)晚起，非本省戶籍在新增限購區(qū)域買房，須提供至少一名家庭成員2年及以上個(gè)稅或社保，此前已實(shí)施限購區(qū)域,則需要提供5年的。

受此限制，最受“候鳥”青睞的旅居城市三亞，在2019年房?jī)r(jià)大跌，降幅達(dá)到每平米近4000元。

而2020年以來受疫情影響，出行和旅游人數(shù)驟降，海南樓市更是持續(xù)低迷。

海南統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，海南省房屋銷售面積為334.33萬㎡，房屋銷售金額583億元，同比上年均有下滑，折合房屋銷售均價(jià)約為1.74萬元/㎡。其中，熱門城市三亞、?？谝矡岫炔辉?，均價(jià)分別約為2.7萬/㎡和1.6萬/㎡。

一位有多年海南房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷的中介稱，近三年海南樓市降溫明顯，“全民消費(fèi)欲望降低，剛需買房的人不多，看中投資價(jià)值的炒房客就更少了?！?/p>

3.

/ 炒房客撤離海南，

涌入西雙版納、北海和鶴崗 /

時(shí)至今日，海南這片熱土，也終究不再是炒房客的天堂。

但發(fā)現(xiàn)沒，這些年，從云南的西雙版納、廣西的北海，到山東的乳山、東北的鶴崗，房?jī)r(jià)起落、賣點(diǎn)各異，但在每一個(gè)被外地人炒熱的小眾城市買房潮里，我們似乎都能看到三亞的影子。

在三亞走下神壇之前，作為東北人繼海南之后第二個(gè)過冬勝地的西雙版納，已經(jīng)被炒房客和開發(fā)商盯上了。

同樣主打宜居、康養(yǎng)和旅游，西雙版納在2012年以后就涌入了眾多大型房企開發(fā)商，借旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的名義跑馬圈地。

2018年海南限購后，嗅覺靈敏的炒房客，很快就相中了賣點(diǎn)相當(dāng)?shù)珒r(jià)格要便宜得多的西雙版納，一舉把這里的房?jī)r(jià)炒到了近萬元每平米。要知道，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住居民人均可支配年收入還不到3萬元。

以至于當(dāng)年6月，西雙版納首府景洪出臺(tái)限售政策，要求新購商品房滿兩年才能交易，且一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)人只能買兩套。這對(duì)于這個(gè)位于西南邊陲的小城來說，稱得上是稀奇。

另一個(gè)與三亞、西雙版納有著類似賣點(diǎn)的城市，是位于溫潤(rùn)南方、坐擁無敵海景的廣西北海。

據(jù)說，2018年前后，在北海，能一夜暴富的職業(yè)就是賣房子。因?yàn)楫?dāng)?shù)匚飪r(jià)低，賣出一套房的提成，足夠一年的生活費(fèi)。當(dāng)?shù)刈钪你y灘景區(qū)里，到處都是給游客發(fā)傳單的年輕人，宣傳“三亞平替”。北海樓市最火時(shí)，項(xiàng)目開盤頭一晚就有人排隊(duì)搶購。

然而， 像北海這樣的旅游城市，和三亞如出一轍，在疫情致旅游受阻的情況下，又加上房企暴雷不斷，虛假繁榮的房地產(chǎn)泡沫吹之即破。

當(dāng)時(shí)，北海樓市均價(jià)也突破萬元大關(guān)，有不少炒房客就是在此時(shí)入場(chǎng)的，有不少當(dāng)?shù)刈悦襟w曾透露過北海炒房客的虧損情況。2018年一處被炒到每平米1.8萬元的樓盤，到2021年的二手房均價(jià)腰斬，只要9500元，也就是說，一套90平米的房子，三年就得虧掉80萬。

還有人在單價(jià)每平米1.1萬元時(shí)，一口氣買了5套房，結(jié)果就是到今年1月，單價(jià)跌至6000多元，就算能賣出去，也得虧掉近一半投資。

前不久因?yàn)?.5萬全款買房上熱搜、被年輕人視為精神“烏托邦”的鶴崗，也曾出現(xiàn)過炒房客的身影。

事實(shí)上，三年前，鶴崗就因外地年輕人跑來花5.8萬買下一套房而走紅。除了追求精神烏托邦的年輕人，當(dāng)時(shí)前往鶴崗的，還有想抄底的炒房客。然而，過去幾年，鶴崗并沒有如他們所愿成為下一個(gè)三亞、西雙版納，房?jī)r(jià)一直躺在地板上。

究竟有多少炒房客投資了鶴崗的房子，又虧損了多少，我們不得而知。但那一年，關(guān)于鶴崗買房的故事，還有一個(gè)更令人唏噓的版本：另一個(gè)年輕人花3萬元買了一套鶴崗的房子，幾個(gè)月后賣出的價(jià)格是2.2萬元。

其實(shí)，不管是如今被包裝成精神家園的偏遠(yuǎn)小眾之城，還是當(dāng)年被炒得火熱的“候鳥”宜居勝地，本質(zhì)上，都是相關(guān)利益方抓住了部分人群的痛點(diǎn)并加以營銷，土地價(jià)值要比傳統(tǒng)房地產(chǎn)小，不太可能達(dá)到比較好的投資預(yù)期。

更何況，如今已經(jīng)不是靠房地產(chǎn)能投機(jī)、賺快錢的時(shí)代了，一旦樓市過熱，調(diào)控立馬降臨。在海南炒房虧的錢，很難再從“下一個(gè)三亞”身上賺回來。

參考資料：

《退休教師三亞全款買22套房10年未拿到，仲裁交房開發(fā)商“不認(rèn)可”》中國房地產(chǎn)報(bào)

《三亞鳳凰島破產(chǎn)重整，曾比肩京城頂豪，如今房?jī)r(jià)腰斬，炒房客血本無歸》時(shí)代財(cái)經(jīng)

《誰還去海南買房？》燃次元

《海南樓市半年記：欣欣向枯》摩登文旅

《西雙版納房?jī)r(jià)上天，文旅變質(zhì)，鍋誰來接？》摩登文旅

《全中國最想一夜暴富的人，都去北海賣房了》看客inSight