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2023-01-31
孫宏斌看到希望曙光？融創(chuàng)160億境內(nèi)債展期成功，深圳冰雪文旅城股權(quán)轉(zhuǎn)讓落定
更新時(shí)間：2023-01-06 00:39:24作者：智慧百科
本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪
短短兩天時(shí)間，融創(chuàng)中國（01918.HK）（以下簡稱：“融創(chuàng)”）的自救行動不斷迎來新進(jìn)展。
2023年1月4日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，總計(jì)160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。展期方案通過后，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力，進(jìn)一步改善整體財(cái)務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。
據(jù)悉，此次境內(nèi)債券整體展期，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。
同時(shí)，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，設(shè)計(jì)了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制。
值得一提的是，就在前一天，融創(chuàng)的項(xiàng)目盤活亦有了新進(jìn)展，其與珠海華發(fā)在深圳文旅城項(xiàng)目上進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以此換取了現(xiàn)金流，緩解資金壓力。
“融創(chuàng)在頭部房企里屬于負(fù)債壓力較大的房企，也是2022年融資面臨較大困難的房企。這類房企可以順利實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期和在項(xiàng)目層面進(jìn)行股權(quán)合作，預(yù)示著頭部房企出險(xiǎn)概率大大下降，行業(yè)穩(wěn)定性進(jìn)一步得到強(qiáng)化?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時(shí)代周報(bào)記者表示。
2022年5月，隨著融創(chuàng)官宣一筆債務(wù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，繼聯(lián)想、順馳后，孫宏斌遭遇了自己人生歷程中的第三次危機(jī)。
“在過去一年多的時(shí)間里，融創(chuàng)面臨了成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營壓力?！比趧?chuàng)董事會主席孫宏斌在2021年年報(bào)的主席致辭中表示。
為了自救，在經(jīng)歷危機(jī)后的7個(gè)多月時(shí)間里，孫宏斌積極奔走，為融創(chuàng)的自救爭取到了更多時(shí)間。
縱觀融創(chuàng)的自救行動，基本可以概括為兩方面——項(xiàng)目盤活和債務(wù)展期。項(xiàng)目盤活為融創(chuàng)帶來了現(xiàn)金流，而積極的項(xiàng)目盤活又為融創(chuàng)債務(wù)成功展期帶來了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
圖片來源：時(shí)代周報(bào)記者拍攝
項(xiàng)目盤活
融創(chuàng)最新盤活的項(xiàng)目為深圳冰雪文旅城。
2020年11月23日，在深圳土地房產(chǎn)交易大廈，由融創(chuàng)和珠海華發(fā)共同成立的深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱：“融華置地”），以127.1億元競得了一宗土地。
4個(gè)月后，這宗土地開始動工，該項(xiàng)目便是融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城。彼時(shí)，該項(xiàng)目被融創(chuàng)賦予了極其重要的意義——首次通過公開市場進(jìn)入深圳市場。
據(jù)悉，融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城位于深圳前海合作區(qū)，總建面約為131萬平米，計(jì)劃建成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的文旅項(xiàng)目，預(yù)估每年吸引成熟客流約125萬人次。
不過，由于融創(chuàng)遭遇流動性壓力，2022年5月，市場上有消息傳出，融創(chuàng)即將轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目股權(quán)。時(shí)隔大半年，在2023年開年的第3天，該項(xiàng)目的最終歸屬終于塵埃落定。
1月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告，在附有回購權(quán)的前提下，將融華置地51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。同時(shí)，融創(chuàng)保留了51%股權(quán)的回購權(quán)。
不過，雖然股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，但融創(chuàng)在該項(xiàng)目并沒有完全退出。公告顯示，本次股轉(zhuǎn)后，融創(chuàng)和珠海華發(fā)還將設(shè)立合資公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售，冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營管理服務(wù)。
融創(chuàng)方面稱，未來3年內(nèi)，融創(chuàng)將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā)，能夠降低整體負(fù)債規(guī)模、減少資金壓力。
時(shí)代周報(bào)記者從某知情人士處了解到，該項(xiàng)目由深圳市政府多方牽線，對解決項(xiàng)目目前的困難展開磋商談判?！氨┪穆贸琼?xiàng)目2021、2022連續(xù)兩年入選深圳市發(fā)改委重大項(xiàng)目?！鄙鲜鲋槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者表示，所以深圳市政府介入順理成章。
事實(shí)上，在深圳文旅城項(xiàng)目之前，融創(chuàng)就已經(jīng)盤活了多個(gè)項(xiàng)目。值得注意的是，就目前來看，盤活模式基本相同——國資或AMC機(jī)構(gòu)與融創(chuàng)進(jìn)行股權(quán)合作，融創(chuàng)在后續(xù)依舊進(jìn)行操盤，同時(shí)，融創(chuàng)保留回購股權(quán)的可能性。
如首個(gè)被盤活的項(xiàng)目——位于上海外灘金融聚集帶核心腹地的董家渡項(xiàng)目。2022年11月28日，中國華融、浦發(fā)銀行、中信信托與融創(chuàng)中國就上海董家渡項(xiàng)目融資合作完成股轉(zhuǎn)交易。
據(jù)悉，該合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作，股權(quán)設(shè)計(jì)為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團(tuán)、信托機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。同時(shí)，在中信信托+華融入局后，融創(chuàng)仍然還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，董家渡項(xiàng)目仍將保留使用融創(chuàng)品牌，據(jù)悉，該項(xiàng)目未售部分對應(yīng)貨值超過500億元。
目前，這一項(xiàng)目也有了新進(jìn)展，2023年1月4日，融創(chuàng)官微顯示，中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托攜手對該項(xiàng)目注資，合作總規(guī)模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。
除董家渡項(xiàng)目外，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作；陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項(xiàng)目的融資合作已完成。
“從保留回購股權(quán)可以看出，融創(chuàng)對于已經(jīng)已盤活項(xiàng)目十分看好，項(xiàng)目盤活是暫時(shí)性的，只是為了解決融創(chuàng)當(dāng)前的流動性問題?！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V時(shí)代周報(bào)記者。
同時(shí)，該知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，除了文旅城外，融創(chuàng)還有其他的項(xiàng)目合作正在陸續(xù)談判和推進(jìn)中。
160億境內(nèi)債重組成功
而項(xiàng)目盤活成功，顯然讓債權(quán)持有人看到了希望。
在董家渡項(xiàng)目盤活消息傳出的10天前，市場就有消息稱，融創(chuàng)提出了初版境內(nèi)債重組方案。
彼時(shí)，融創(chuàng)向債權(quán)人提供了兩種債務(wù)展期方案。對于此前已經(jīng)展期的債務(wù)，將再度展期3.75年至2026年9月。針對目前未展期的債務(wù)，將展期4.5年至2027年。
2022年12月初，市場又流傳出了融創(chuàng)的第二版境內(nèi)債重組方案。相較于初版方案，第二版的方案縮短了展期時(shí)間，已展期和未展期債券的展期時(shí)間分別降至3年和4年，同時(shí)對所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。
“縮短展期時(shí)間是考慮到債權(quán)人利益，基于融創(chuàng)的實(shí)際經(jīng)營情況和未來發(fā)展，經(jīng)過和債權(quán)人的溝通擬定的?！鄙鲜鲋槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者透露。
1月4日，幾經(jīng)調(diào)整，融創(chuàng)的境內(nèi)債重組方案終于塵埃落定，成為繼富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)之后第三家成功重組境內(nèi)債的房企。
對此，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示，融創(chuàng)境內(nèi)債券整體展期成功，以及對項(xiàng)目層面的成功盤活，再疊加政策面的改善和行業(yè)回暖，可以增強(qiáng)境外債權(quán)人的信心，有利于境外債重組的推進(jìn)。
融創(chuàng)于2022年12月9日發(fā)布的最新的債務(wù)重組公告顯示，截止2022年6月30日，其境外有息負(fù)債本金額約為110億美元。
而具體的重組框架為：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務(wù)，兌換為新的以美元計(jì)價(jià)公開票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益，作為償還新票據(jù)的額外資金來源。
據(jù)中國企業(yè)家雜志報(bào)援引知情人稱，融創(chuàng)境外債展期方案及相關(guān)協(xié)議，預(yù)期將于2023年春節(jié)前后完成。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，融創(chuàng)的自救之所以能取得階段性成果，是因?yàn)槿ツ?1月開始頻繁出臺了針對房地產(chǎn)市場的融資政策，融資環(huán)境好所好轉(zhuǎn)。
去年11月，金融監(jiān)管部門密集出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(“金融16條”)；證監(jiān)會出臺的信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”；12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場預(yù)期。
而融創(chuàng)未來將走向何方？張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，從董家渡項(xiàng)目開始的成功融資來看，未來融創(chuàng)預(yù)計(jì)進(jìn)一步獲得資金支持的概率不斷加大，后續(xù)預(yù)計(jì)還會保持一定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓節(jié)奏，進(jìn)一步改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況，這也會更有利于自身融資，而有了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，則會更好保障企業(yè)保交樓及正常開發(fā)運(yùn)營。
而柏文喜分析稱，目前雖然出險(xiǎn)房企的政策環(huán)境已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了根本性好轉(zhuǎn)，資金面也有轉(zhuǎn)好趨勢，但在市場回暖和銷售復(fù)蘇之前，還說不上已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安。
“未來還需要注意企業(yè)現(xiàn)金流與流動性這一核心問題，并將企業(yè)運(yùn)營的核心轉(zhuǎn)為企業(yè)現(xiàn)金流的改善與流動性優(yōu)化，如此一來，才能真正降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營模式的加快轉(zhuǎn)型?！卑匚南脖硎?。