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2023-01-31
無量上漲，美國樓市最后的瘋狂？成交量連續(xù)下滑，但房價再創(chuàng)新高
更新時間：2022-06-22 14:07:14作者：佚名
美國抵押貸款利率飆升令購房者望而卻步，盡管成屋交投下降，但房價還未明顯降溫。
當(dāng)?shù)貢r間21日，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）公布最新數(shù)據(jù)，5月成屋銷售總數(shù)年化錄得541萬戶，續(xù)創(chuàng)2020年6月以來新低，前值為561萬戶，該指標(biāo)已經(jīng)連降四個月，5月成屋銷量環(huán)比下降3.4%，較去年同期下滑8.6%。
NAR首席經(jīng)濟學(xué)家云（Lawrence Yun）表示，美國樓市經(jīng)歷了兩年火爆行情，交投已基本回歸2019年疫情前水平，房貸利率上升的影響尚未完全反映在上述數(shù)據(jù)中，預(yù)期未來數(shù)月房屋銷量還將繼續(xù)下滑。
30年期抵押貸款利逼近6%
美國利率大幅上行、房價不斷上漲大大降低了房屋可負(fù)擔(dān)性，購房者持觀望態(tài)度。
今年3月16日，美聯(lián)儲啟動自2018年12月以來的首次加息，6月15日，該央行再下猛藥，祭出75個基點的加息，以抗擊居于40年高位的通脹。過去三個月，美聯(lián)儲合共加息150個基點，聯(lián)邦基金利率區(qū)間由0%-0.25%上調(diào)至1.5%-1.75%。
住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款利率一路由4.16%飆升至2008年以來的最高水平5.78%。美聯(lián)儲主席鮑威爾在6月議息會議后的記者會上表示，7月會議上，50個基點和75個基點都在考慮范圍。近日，30年期抵押貸款利正向著6%進(jìn)發(fā)，利率走高將推高購房成本，抑制了購房需求。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin同日發(fā)布報告顯示，如果房貸利率為6% ，按每月還款額度2500美元來計，全美只剩不到46%的待售房屋能讓美國民眾負(fù)擔(dān)得起；如果房貸利率為3%，那么全美接近62%的房源可被負(fù)擔(dān)。另外，該機構(gòu)統(tǒng)計顯示，5月售出的房屋中仍有近六成的成交價高于掛牌價。
供不應(yīng)求，全美房價再創(chuàng)新高
盡管成交驟降，美國樓市供不應(yīng)求的局面仍然嚴(yán)峻。報告顯示，截至5月底，全美待售成屋為116萬套，環(huán)比上升12.6%，但較去年同期下降4.1%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應(yīng)量僅能支撐2.6個月，一般認(rèn)為，6個月的庫存供應(yīng)量反應(yīng)市場供需平衡，而去年樓市最熱時，庫存量僅為兩個月。
待售房源嚴(yán)重短缺，供應(yīng)受阻問題嚴(yán)峻，繼續(xù)推動房價大漲。數(shù)據(jù)顯示，5月全美待售房價中位數(shù)突破40萬美元大關(guān)，較去年同期大漲14.8%至40.7萬美元，創(chuàng)上世紀(jì)80年代末以來的新高，該指標(biāo)已連續(xù)6年零3個月同比上漲，為有記錄以來最長的升勢。
按不同價位房源的交投表現(xiàn)來看，售價介于10萬至25萬美元的低端房源表現(xiàn)最為低迷，5月銷售額較一年前下跌27%；售價介于75萬至100萬美元的房源，銷售額同比大漲26%；售價超過100萬美元的高端房源，銷售額同比增長22%。
據(jù)美國地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，市場上成屋平均待售時間僅為16天，是該平臺自2016年開始跟蹤這一指標(biāo)以來的最快速度。5月，全現(xiàn)金交易金額占到成屋銷售總額的25%，高于去年同期的23%；首次購房者比例由上一年的31%降至27%，歷史上，該指標(biāo)一般在40%左右，5月數(shù)據(jù)意味著許多有意“上車”人士因無力負(fù)擔(dān)高房價而被擠出市場；上月，炒房投機客交易金額占成屋銷售總額的16%。
Realtor.com首席經(jīng)濟學(xué)家黑爾（Danielle Hale）表示，短期利率走高正在推動房地產(chǎn)市場重置，樓市需要再平衡，隨著買賣雙方因應(yīng)市場條件快速調(diào)整預(yù)期，把握市場方向也越來越具有挑戰(zhàn)。該機構(gòu)近期更新了樓市展望，預(yù)計今年房屋銷量將低于去年。
消費者對房地產(chǎn)市場看法悲觀，據(jù)房利美（Fannie Mae ）5月進(jìn)行的一項調(diào)查顯示，僅17%的消費者認(rèn)為現(xiàn)在是買房好時機，該比例創(chuàng)下2010年年中以來的新底，去年同期則有35%的受訪者持相同看法。