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2023-01-31
6年前看空中國房地產，如今高盛回來“抄底”了，外資為何近兩年加速布局中國地產？
更新時間：2022-10-30 17:08:48作者：智慧百科
本報記者 于麗麗 李貝貝 北京報道
房地產市場進入低谷，近兩年來，不斷有消息稱外資開始抄底中國房地產。10月24日，總部位于紐約的高盛集團與森瑤中國宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。
不只高盛集團，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資正在國內房地產市場加速布局，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產、長租公寓、工業(yè)與物流地產、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項目類型。
10月26日，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《華夏時報》記者表示，外資房地產機構有三個策略，包括發(fā)展策略、發(fā)展模式以及城市布局，其與內地房企有很多不同。而內地房企經(jīng)過本輪市場深度調整的洗禮，應積極吸取經(jīng)驗，更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，更加聚焦深耕一二線城市，更加注重存量發(fā)展機會。
高盛集團抄底中國地產？
2016年10月4日，總部位于美國紐約的高盛集團發(fā)布題為《中國樓市：當好消息變成壞消息時》的研究報告時表示，中國樓市火箭躥升上漲之后，未來泡沫風險正急劇放大，樓市火爆，隨之而來的可能是回吐效應造成的滑坡。
彼時，高盛集團提出三點擔憂：首先，需求提前，有可能出現(xiàn)住房供應過剩的風險；其次，房價大漲之后，多地民眾住房購買力會顯著減弱；再次，房地產投機活動增加，已有地方政府開始踩剎車。
2016年，曾有外媒報道高盛集團上述相關消息，并稱這是高盛集團就“中國房地產市場的前景拉響警報”。2016年至今，中國樓市發(fā)生了跌宕起伏的變化，值得一提的是，當初對中國樓市持非樂觀態(tài)度的高盛集團如今已開始布局中國樓市。
10月24日，高盛集團和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首批種子項目是4個位于大上海地區(qū)共計24萬平方米的倉儲資產，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。
高盛集團的上述操作并非無端可循，早在2021年底，高盛投資組合管理團隊接受媒體采訪時就曾表示，正在買入中國房企債券，高盛資產管理著手上海的倉儲資產。高盛資產管理亞太區(qū)房地產私募投資負責人村田貴士表示：“看好中國及全球新基建的長期增長前景。”
對中國樓市“刮目相看”的不只是高盛集團，還有素有美國頭號房企之稱的鐵獅門。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始在中國進行房地產開發(fā)，陸續(xù)在一二線城市展開項目布局。
不過，在7年后的2012年，鐵獅門因為出讓上海地塊或股權的消息曾牽動業(yè)界的敏感神經(jīng)，被多家媒體報道“出逃”中國樓市，彼時，有業(yè)界人士分析，鐵獅門的“出逃”是一個信號，是外資撤離中國樓市的重要信號。
股市常言“別人恐懼時我貪婪”，在中國樓市開始顯現(xiàn)蕭條的2021年，外資意欲抄底中國樓市的消息開始顯現(xiàn)，而其中又出現(xiàn)了鐵獅門的身影。去年11月，鐵獅門與新長寧集團合作開發(fā)上海市長寧區(qū)的綜合體項目，土地成交價超50億元，該項目地處上海虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的中心位置，已被長寧區(qū)列為重點開發(fā)項目之一，擬于2025年落成。
此外，2021年，鐵獅門還在北京斥資21億元收購一幢單體公寓，經(jīng)過升級改造正式對外公開發(fā)售，這是鐵獅門回歸北京后的首個單體公寓項目。鐵獅門另與首鋼基金聯(lián)合打造了城市更新地標項目六工匯購物廣場，已于去年對外亮相。
《華夏時報》記者注意到，今年9月，鐵獅門中國區(qū)CEO陳志超對外表示，目前鐵獅門正在做兩件事，陳志超重點提到，中國很多酒店從資產運營的角度處于不良狀態(tài)，這些酒店在運營層面存在問題，可考慮通過城市更新將其改造成場所公寓，改造各方面功能，這涉及到巨大的產業(yè)。另外，已經(jīng)廢棄或者老舊的產業(yè)園若能引入新概念或重新再開發(fā)，也擁有巨大商機。
近兩年來外資加速布局房地產
除高盛集團和鐵獅門外，近兩年來，其他不少外資也正在加速布局中國房地產。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年2月，易商紅木在上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等城市收購總建筑面積達55萬平米、共計11個已竣工的物流及工業(yè)資產包組合，時至8月，其又收購了位于上海張江的生命科學研發(fā)產業(yè)園。
今年4月，凱德地產競得武漢和成都兩個優(yōu)質住宅地塊，總價34.93億元。今年9月，博楓收購富力地產及合景泰富上海楊浦項目，含3座新建樓棟。
而去年第四季度，外資在中國布局的動作則更加明顯。2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布擬向非關聯(lián)第三方收購一個物流資產包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質物流資產，收購總價為16.834億元。2021年11月，貝萊德增持融創(chuàng)中國172.2萬股涉資2396.39萬港元。2021年11月大和房屋以25.46億元競得蘇州相城區(qū)商住地。
外資加速進入中國房地產市場，涉足住房租賃、產業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產等不動產資管市場。中指院相關分析人士指出，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國內房地產市場加速“布局”，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產、長租公寓、工業(yè)與物流地產、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項目類型，外資投資者日益關注投資組合的多元化和對穩(wěn)定回報的預期。
10月26日，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《華夏時報》記者表示，外資房地產機構有以下幾個策略：第一，發(fā)展策略，外資房企更關注經(jīng)營收益、財務層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風險。第二，城市布局，投資更為偏好核心一線和強二線城市。第三，發(fā)展模式，不同于“規(guī)模導向”發(fā)展路徑，以港資為代表的房企注重“租售并舉”經(jīng)營模式，重視持有物業(yè)運營。
劉水認為，內地房企，經(jīng)過本輪市場深度調整的洗禮，應積極吸取經(jīng)驗，應更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，更加聚焦深耕一二線城市，更加注重存量發(fā)展機會。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧