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2023-01-31
房價跳水、資不抵債，三亞鳳凰島怎么了
更新時間：2022-06-22 20:00:17作者：未知
三亞鳳凰島因重整一事，再陷輿論漩渦。
中國交建6月13日晚間披露，其參股公司三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島國際郵輪港”），收到三亞市中級人民法院送達(dá)的《民事裁定書》，以鳳凰島國際郵輪港不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資不抵債為由，裁定受理債權(quán)人三亞發(fā)展控股對鳳凰島國際郵輪港（本級公司）進(jìn)行重整的申請。
鳳凰島是在三亞大海礁盤之中吹填出的人工島，鳳凰島國際郵輪港是鳳凰島的主體公司。作為海南最知名的地標(biāo)建筑之一，鳳凰島在建設(shè)之初就備受關(guān)注，卻不想這座曾經(jīng)風(fēng)光無限的小島如今會陷入資不抵債、舉步維艱的困境。
截至2021年12月31日，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負(fù)債總額約為186.05億元。
“東方迪拜”
站在三亞灣的海灘上，5棟流線型帆船大樓迎風(fēng)而立，它們頻繁出現(xiàn)在和三亞相關(guān)的電視畫面和宣傳畫報中，這正是鳳凰島一期（也稱“一島”）的建筑主體，也一直是三亞的地標(biāo)建筑。
三亞鳳凰島。圖/圖蟲創(chuàng)意
鳳凰島一期占地面積36.5萬平方米，二期（也稱“二島”）47.4萬平方米，兩期由整片沙灘連接。該項(xiàng)目起初的構(gòu)想是一座國際客運(yùn)碼頭，由三亞港務(wù)局立項(xiàng)建設(shè)。
項(xiàng)目從1996年到1998年，進(jìn)行了充分的水文氣象環(huán)保等方面的論證，并取得了海南省各級主管部門的批復(fù)。
之后，三亞港務(wù)局與司法部下屬企業(yè)眾城集團(tuán)合資成立三亞眾城國際客運(yùn)旅業(yè)有限公司（以下簡稱“眾城國際”），開始建設(shè)該項(xiàng)目。
再然后，鳳凰島歷經(jīng)二十來年發(fā)展，起起落落，幾度易主。
2002年，來自湖北的地產(chǎn)商曾憲云收購了眾城國際，成為鳳凰島“島主”，鳳凰島由此開始了房地產(chǎn)化進(jìn)程。
公開資料顯示，曾憲云與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運(yùn)廣場公園、海上熱帶風(fēng)情街7個投資項(xiàng)目，總投資額超50億元。
此后鳳凰島進(jìn)入了快速建設(shè)時期。隨著碼頭、跨海大橋等工程項(xiàng)目逐漸竣工，島上的國際郵輪港開始試?？苦]輪。
2006年，浙江國都控股成為眾城國際最大股東，并在次年將鳳凰島項(xiàng)目調(diào)整為旅游綜合體，號稱打造“東方迪拜”。鳳凰島投資金額也擴(kuò)大到100億元。
圖源：三亞鳳凰島微信公眾號
然而，隨著海南樓市熱潮逐漸褪去，鳳凰島項(xiàng)目售價大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導(dǎo)致資金回籠緩慢等問題，鳳凰島陷入困境。
2014年3月，中國交建出資49.62億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權(quán)，一系列操作之后成為鳳凰島新的控制人。
“未來鳳凰島將會被打造成為亞洲郵輪之都，成為集餐飲、娛樂、休閑、度假、購物為一體的國際頂級旅游度假島。”中國交建官方微信號曾如此表示。
曾多次接觸鳳凰島相關(guān)負(fù)責(zé)人的知情人士羅宇告訴中國新聞周刊，鳳凰島幾度易主和其復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系與融資不暢息息相關(guān)。而鳳凰島一路走來并不如表面上那般風(fēng)光，在曾憲云開發(fā)鳳凰島期間，就有兩位合作股東選擇離開，讓當(dāng)時的建設(shè)一度陷入困境。
羅宇還透露，當(dāng)時為了彌補(bǔ)資金的不足，民間借貸曾被過度使用，一些民營資本也通過股權(quán)收購的形式加入到鳳凰島的建設(shè)開發(fā)中來。
如2006年成為鳳凰島大股東的浙江國都控股，便是浙江房企中較早通過房地產(chǎn)信托融資的企業(yè)之一。
但顯然，擅長資本運(yùn)作的浙江國都控股并沒有將鳳凰島帶出困境，而盡管迎來實(shí)力雄厚的央企入股，在此后受到海南島劇烈環(huán)保整治風(fēng)暴沖擊的鳳凰島，也沒能如愿實(shí)現(xiàn)騰飛。
環(huán)保風(fēng)暴
據(jù)悉，自鳳凰島之后，海南開始大規(guī)模填海造島。
為了打造世界級的旅游度假目的地，海南陸續(xù)推出多個填海造島計劃，?；◢u、如意島、葫蘆島等多個人工島建設(shè)平地而起。
2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組進(jìn)駐海南省開展督察工作，由此開啟了海南島內(nèi)的“環(huán)保風(fēng)暴”。
海南持續(xù)了數(shù)十年的填海造島熱潮戛然而止，也徹底改變了鳳凰島的命運(yùn)走向。
督察組向海南省反饋督察情況時提到，鳳凰島以國際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙。
2018年1月，海南省要求各市縣對照中央環(huán)境保護(hù)督察反饋意見中提及的多個違規(guī)違法人工島項(xiàng)目實(shí)施“雙暫?！保磿和＝ㄔO(shè)、暫停營業(yè)）。
至此，這些曾經(jīng)火爆一時的人工島有的被責(zé)令整改或暫停開發(fā)，有的則被要求全島拆除。
被督察組點(diǎn)名的鳳凰島更是不能幸免，在實(shí)施“雙暫?！钡耐瑫r，還需補(bǔ)償超過3700萬元的生態(tài)補(bǔ)償資金。
對于因鳳凰島引起的生態(tài)和發(fā)展的問題，三亞也是進(jìn)退兩難。
羅宇透露，三亞市政府曾多次和中國交建及鳳凰島相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通鳳凰島處置、賠償?shù)仁乱?，但一直未達(dá)成一致意見。
但因鳳凰島問題整改推進(jìn)緩慢，2020年，海南省生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室公開約談三亞市人民政府。三亞市政府負(fù)責(zé)人現(xiàn)場表態(tài)稱，對約談所指出的問題，全盤接受。
2021年11月20日發(fā)布的《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》指出，確定將“鳳凰島二期項(xiàng)目全部拆除，恢復(fù)建設(shè)前原狀，全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為鳳凰島二期項(xiàng)目整改拆除技術(shù)方案。
但圍繞鳳凰島引起的紛爭和困擾，遠(yuǎn)不止這些。
跳水的房價
鳳凰島的房價，一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
2010年對于鳳凰島而言是具有特殊意義的一年。當(dāng)年的1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，至此，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌。
那時市場資金對海南旅游投資充滿想象空間，非理性投機(jī)熱潮使得海南成為投資“新熱土”，鳳凰島也借著這波樓市的東風(fēng)扶搖直上。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國際旅游島獲批后5天內(nèi)，海南商品房銷量就超過2008年全年總量，為171.12億元。
與此同時，在獲批一周后開盤的鳳凰島一期，均價漲到7萬元/平方米，當(dāng)天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。這個數(shù)據(jù)不但創(chuàng)下海南銷售紀(jì)錄，當(dāng)時在全國也極為罕見。
而僅僅在半個月前，該盤的報價只有5萬元/平方米。
之后，鳳凰島的房價曾一度飆升到16萬元/平方米的“天價”，來自浙江、山西的炒房客蜂擁而至，鳳凰島“一房難求”。
但很快，這失控的房價迅速被海南出重拳抑制住。隨著市場熱度逐步消退，2013年鳳凰島房價降至約7萬元/平方米。
不過當(dāng)時絕對沒有人想到，這并非谷底。在經(jīng)歷過幾輪環(huán)保風(fēng)暴之后，鳳凰島房價再遭重創(chuàng)，甚至一度跌到3.5萬元/平方米，2010年期間高位入手的投資客們，被深度套牢。
鳳凰島房價走勢。截自：房天下
深圳大學(xué)旅游發(fā)展研究中心研究員劉杰武告訴中國新聞周刊，過去的房價泡沫，主要是為未來和期望買單，而現(xiàn)在的低價，反映的是當(dāng)下政策的不確定性。
不過，他認(rèn)為在三亞，海景房依然屬于稀缺資源，一旦有利好的政策出現(xiàn)，還是能慢慢回溫，但對于能否再度回到高位，他并不樂觀。
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路也認(rèn)為當(dāng)下鳳凰島上房子并不具備太高投資價值。
在接受中國新聞周刊采訪時，王路表示“小戶型，大開間，并不適宜日常居住；島上的房子多為40年產(chǎn)權(quán)式酒店，而當(dāng)下海南的限購政策對這類房產(chǎn)并不友好；二期已經(jīng)被拆除，三期遙遙無期，只剩下一期這孤零零幾棟建筑，看不到發(fā)展前景。”
王路認(rèn)為現(xiàn)在的價格已經(jīng)跌破部分業(yè)主心理防線，大部分業(yè)主會選擇暫時將其擱置，靜候新機(jī)，“就算現(xiàn)在想要‘割肉離席’，也很難找到真正接盤的人”。
前途未卜
不管是王路、劉杰武還是羅宇，都認(rèn)為鳳凰島只有進(jìn)行重整，將債務(wù)剝離之后，才有機(jī)會輕裝上陣，重新發(fā)展。
“將過去原有的債權(quán)債務(wù)通過法律途徑做一次清理，來個了斷。”王路認(rèn)為這個項(xiàng)目后續(xù)沒有太大開發(fā)空間，應(yīng)該到此為止。
不過，鳳凰島的問題依然敏感，尤其是郵輪母港關(guān)乎三亞國際旅游消費(fèi)中心建設(shè)。
在國務(wù)院印發(fā)的《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，提到加快海南國際旅游消費(fèi)中心建設(shè)，同時也提出推動三亞建設(shè)國際郵輪母港。
發(fā)展郵輪母港不僅是鳳凰島的初期規(guī)劃，也是中央對三亞的明確要求。
對于鳳凰島的后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ瑒⒔芪涑种?jǐn)慎態(tài)度。
他說，目前二期已被拆除，后續(xù)被規(guī)劃為郵輪母港配套設(shè)施用地，一期僅剩下規(guī)劃中還未建設(shè)的七星級酒店、商務(wù)別墅會所、海上熱帶風(fēng)情街等變現(xiàn)能力弱，且是重投資、慢回報的商業(yè)物業(yè)。
“核心資產(chǎn)就剩下這些，怎么可能再有大的突破？”劉杰武說。
（應(yīng)受訪者要求，本文羅宇為化名）
作者：陳淑蓮