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環(huán)京樓市限購(gòu)五年之際，那些曾對(duì)環(huán)京房?jī)r(jià)推波助瀾的剛需客、投資客、房產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商們，仍在窘境中困頓著、掙扎著。即便是“河北首富”王文學(xué)，“燕郊首富”李福成，他們的環(huán)京樓市夢(mèng)，也都碎了一地。

作者丨陶婷

編輯丨韓忠強(qiáng)

世事一場(chǎng)大夢(mèng)，人生幾度秋涼？

五年前“能買(mǎi)到房就是賺到”的瘋狂，五年后“房能賣(mài)出去就是幸運(yùn)”的凄涼，是環(huán)京樓市魔幻與現(xiàn)實(shí)的兩極反轉(zhuǎn)。

盡管自今年5月以來(lái)，一些地區(qū)如固安、燕郊、香河、大廠等，在明里暗里放開(kāi)限購(gòu)中，樓市成交量也因此迎來(lái)一些需求，但這只是大海里泛起的一朵小水花。它無(wú)法提振一路走低的環(huán)京房?jī)r(jià)，固安、香河、永清、霸州等地區(qū)的房?jī)r(jià)，更是跌回了七年前，“可以說(shuō)跌到腳后跟了”。

環(huán)京樓市限購(gòu)五年之際，那些曾對(duì)環(huán)京房?jī)r(jià)有過(guò)推波助瀾的剛需客、投資客、房產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商們，仍在窘境中困頓著、掙扎著。

那些繁花似錦的年代，真的一去不復(fù)返了。

01 降到七年前

“現(xiàn)處于全面降價(jià)趨勢(shì)，價(jià)格在七年前了?！?月17日，京南固安的資深房產(chǎn)中介王琴告訴市界。

在時(shí)隔多年后的今天，王琴終于盼來(lái)了限購(gòu)政策的放松。盡管廊坊并未公開(kāi)出臺(tái)統(tǒng)一的樓市新政，“但固安已經(jīng)不對(duì)外地戶口限購(gòu)，且外地人在固安買(mǎi)房就可以落戶。房貸利率都降到4.25%了?！蓖跚僬f(shuō)。這只是環(huán)京樓市的冰山一角。

（河北廊坊，固安航拍）

環(huán)京其它地區(qū)，如燕郊、香河、大廠等，盡管也沒(méi)有公開(kāi)統(tǒng)一的樓市新政，但暗地里也放松了限購(gòu)，比如利率和首付雙降。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在三河、香河和大廠，多數(shù)銀行將個(gè)人首套房貸款，下調(diào)至4.25%的最低水平。工農(nóng)中建四大行首付比例，明確可以做到首套房20%、二套房30%。

這讓王琴的客戶暫時(shí)多了起來(lái)，固安樓市也迎來(lái)一波成交量，但房?jī)r(jià)卻處于全面下跌的趨勢(shì)。固安房?jī)r(jià)歷史最高點(diǎn)是3萬(wàn)元，“現(xiàn)在價(jià)格是9000元-11000元每平方米。價(jià)格已經(jīng)跌回七年前了?！蓖跚俑嬖V市界。實(shí)際上，不僅僅是固安，環(huán)京其它地區(qū)的房?jī)r(jià)，自2?0?2?1?年下半年開(kāi)始，也一路下跌。如廊坊市永清縣的新房?jī)r(jià)格，就跌到現(xiàn)在的8000元每平方米以下。

多重因素導(dǎo)致環(huán)京地區(qū)持續(xù)降價(jià)?！捌湟唬h(huán)京房?jī)r(jià)腰斬的事實(shí)，讓北京和環(huán)京形成較大的房?jī)r(jià)差，對(duì)北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地購(gòu)房需求不足以支撐巨大供應(yīng)量?！币幻Y深地產(chǎn)人士告訴市界。這讓那些高位買(mǎi)入、已接受房?jī)r(jià)腰斬的業(yè)主，再一次錐心的痛。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：樓盤(pán)網(wǎng)）

永清縣的孫娜，就是其中一個(gè)。2016年，永清樓市受益于北京外溢效應(yīng)，新房房?jī)r(jià)從當(dāng)年5月的6000多元每平方米，跳漲至當(dāng)年10月的一萬(wàn)多元多。一房難求中，孫娜搶到一套80平方米的房子，均價(jià)為1.6萬(wàn)元每平方米。

幾乎前后腳，孫娜的同事楊雯，以2.4萬(wàn)元的均價(jià)、300多萬(wàn)的總價(jià)，撿漏了一套大三居的清退房。要知道，這個(gè)小區(qū)房子均價(jià)為2.6萬(wàn)每平方米。兩人搶到房的狂喜，還未消散時(shí)，在環(huán)京樓市的調(diào)控中，永清房?jī)r(jià)一路下跌。孫娜的房子，從2017年的1.6萬(wàn)每平方米跌破萬(wàn)元。

楊雯的那套撿漏房，從高峰期的2萬(wàn)8跌到2萬(wàn)每平方米左右。到此時(shí)，環(huán)京房?jī)r(jià)腰斬的新聞，已不是什么新鮮事。如果說(shuō)，永清房?jī)r(jià)下跌就此打住也就罷了，但讓孫娜和楊雯無(wú)法接受的是，?到了2022年還在下跌，且下跌幅度驚人、下跌態(tài)勢(shì)未完待續(xù)，“膝斬都不過(guò)分了?！?/p>

如今，孫娜的房子跌到6000多元每平方米，楊雯的房子跌到1.4萬(wàn)每平方米。至此，孫娜虧了80萬(wàn)元，楊雯虧了100多萬(wàn)元。“盡管是剛需，但心里還是不得勁?！睂O娜無(wú)奈地說(shuō)。剛需客尤是如此，那些曾對(duì)環(huán)京房?jī)r(jià)，有過(guò)推波助瀾作用的局中人，更在這樣的環(huán)境里困頓著。

2017年，在霸州的房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，王琴以9000元每平方米的價(jià)格，買(mǎi)了一套80平方米的房子。這套房子的均價(jià)，一度漲到了一萬(wàn)三四每平方米，但它的結(jié)局最終有些悲傷：被以四千多的價(jià)格賣(mài)掉了，?讓王琴虧了將近30萬(wàn)元。

如今，即便固安樓市因限購(gòu)放松，迎來(lái)一些成交量，王琴也無(wú)法重現(xiàn)昔日“一月賣(mài)十多套房”的輝煌。

（2016年，觀眾參觀固安某樓盤(pán)）

開(kāi)發(fā)商的日子也不好過(guò)。發(fā)跡于河北廊坊，被外界稱之為“河北三杰”之一的榮盛發(fā)展，在項(xiàng)目貨值以環(huán)京為主的前提下，近些年不僅資金鏈問(wèn)題暴露出來(lái)，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。

02 兩首富夢(mèng)碎

京南京北舊家鄉(xiāng)，二十年來(lái)夢(mèng)一場(chǎng)。

華夏幸福實(shí)控人王文學(xué)和福成股份實(shí)控人李福成，這兩個(gè)發(fā)跡于環(huán)京樓市的地產(chǎn)大亨，即便一個(gè)是河北首富，一個(gè)是燕郊首富，他們的環(huán)京樓市夢(mèng)也碎了一地。

2002年，已成為“全國(guó)養(yǎng)牛狀元”、并開(kāi)啟火鍋生意的李福成，成立了三河福成房地產(chǎn)，一頭扎進(jìn)燕郊這塊熱土。李福成認(rèn)為燕郊離北京近，可以在此蓋樓吸引“北漂”們，前來(lái)居住生活。從這一年開(kāi)始，李福成低價(jià)買(mǎi)下燕郊很多土地。

同一年，也開(kāi)過(guò)火鍋店，并早李福成幾年進(jìn)入房地產(chǎn)的王文學(xué)，接受了固安產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。當(dāng)年，廊坊試圖將“環(huán)京貧困縣”固安，打造成另一個(gè)蘇州工業(yè)園。即固安作為委托方，華夏幸福作為投資運(yùn)營(yíng)方，合作開(kāi)發(fā)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。王文學(xué)在固安摩拳擦掌時(shí)，李福成已在燕郊大干了一場(chǎng)。

2004年以來(lái)，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社區(qū)般的樓盤(pán)。盡管它們密集的像鴿子樓，但北漂客很難抵擋這里的低房?jī)r(jià)。因?yàn)橛凶銐蚨嗟目驮?，福成上上城在短?0個(gè)月內(nèi)，創(chuàng)造了55億元的收入神話?！爸灰本┻€有北漂，我那就敢一直蓋房子?！崩罡３稍诋?dāng)年放出豪言。

而在固安，王文學(xué)實(shí)行一攬子開(kāi)發(fā)計(jì)劃。聘請(qǐng)歐美著名規(guī)劃大師、設(shè)立專業(yè)招商機(jī)構(gòu)等等，華夏幸福將固安打造成了一座生態(tài)智慧城市。2007年，王文學(xué)簽下廊坊市大廠縣潮白河工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，華夏幸福借此從固安走向了環(huán)京。

2016年，香河、大廠、懷來(lái)等，也有華夏幸福的身影。同一年，乘借環(huán)京瘋漲的房?jī)r(jià)，華夏幸福首次實(shí)現(xiàn)銷售額過(guò)千億，位列全國(guó)房企銷售額排行榜第八名。王文學(xué)成了“環(huán)京一哥”、“環(huán)京最大的地主”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢，華夏幸福卻借此走上巔峰的邏輯在于：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)依然是地產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)中，最重要的一環(huán)是“以商品房補(bǔ)產(chǎn)業(yè)園”的配套住宅用地。而配套住宅銷售，便是華夏幸福最大的盈利來(lái)源。

這一年年底，身家為485億元的“河北首富”的王文學(xué)，把三亞亞龍灣的五星級(jí)酒店包場(chǎng)。汪峰、韓紅、崔健等明星來(lái)到年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)唱，龍蝦、鮑魚(yú)、寶馬等食材和獎(jiǎng)品，成為那年讓人眼紅的存在。

同樣乘借環(huán)京旺盛的購(gòu)房需求，李福成以低價(jià)快銷模式，在房地產(chǎn)里賺的盆滿缽溢。這一年，李福成家族以67億元財(cái)富，位列胡潤(rùn)富豪榜河北第9位。外界將“李半城”“燕郊首富”，送給了李福成。

然而，盛極則衰。2017年開(kāi)始，環(huán)京樓市遭遇“史上最嚴(yán)的多重調(diào)控”， 非本地戶籍者三年限購(gòu)，房地產(chǎn)泡沫被擠出之下，?當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)直接腰斬。2018年初，國(guó)家開(kāi)始在金融市場(chǎng)降杠桿。這對(duì)資金需求量大，以及依賴環(huán)京住宅銷售的王文學(xué)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是滅頂之災(zāi)。

（固安，華夏幸?？兹赋牵?/p>

2017年前，華夏幸福的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流還很好看。2018年，就轉(zhuǎn)為流出162.3億元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2億元和231.6億元。截至2022年6月，華夏幸福負(fù)債達(dá)到千億級(jí)別。

另一邊，燕郊也受到政策的嚴(yán)格調(diào)控，享受完以前土地紅利的李福成，深陷商品房產(chǎn)權(quán)危機(jī)。直到2021年李福成因觸犯刑法，被判有期徒刑三年時(shí)，福成的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

王文學(xué)對(duì)華夏幸福敗走環(huán)京，有著清醒的認(rèn)知。2022年春節(jié)，被裁的員工將王文學(xué)堵在廊坊的一家賓館里。壓力之下，王文學(xué)表示，鬧到現(xiàn)在這個(gè)局面，是自己判斷錯(cuò)了環(huán)京的形勢(shì)?！案傻浇裉爝@步，我愿賭服輸。一是認(rèn)輸，二是灰心?！?/p>

03 “你降價(jià)我也降”

為了不讓房子砸在手里，降價(jià)賣(mài)房成為環(huán)京樓市的常態(tài)。

以華夏幸福、福成股份、榮盛發(fā)展等為代表的開(kāi)發(fā)商，成為降價(jià)賣(mài)房的主要群體。這些年，福成的樓盤(pán)在關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比如年底到來(lái)或市場(chǎng)成交冷清時(shí)，會(huì)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)入市。這使得其它開(kāi)發(fā)商不得不應(yīng)戰(zhàn)，“它家的樓盤(pán)本就比市場(chǎng)價(jià)低不少?！庇型性虏邸?/p>

（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）

在固安的新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也是比著法的降價(jià)，“你降價(jià)我也降，誰(shuí)降的多，然后誰(shuí)就賣(mài)得好。降到一定程度都不降了，因?yàn)樵俳稻徒档焦鹊琢?。華夏幸福也降價(jià)，柏悅府項(xiàng)目之前賣(mài)1.7萬(wàn)元多，現(xiàn)在賣(mài)1.2萬(wàn)元多，以前是不降價(jià)的?！蓖跚俑嬖V市界。

投資客們的二手房也在降價(jià)出售。長(zhǎng)期扎根燕郊樓市的資深房產(chǎn)中介白志告訴市界，目前，該斷供已經(jīng)斷供了，這些到現(xiàn)在才賣(mài)房的人，往往有一定的資金實(shí)力。賣(mài)房的最大原因之一，就是急用錢(qián)。不然，不會(huì)在谷底期虧損賣(mài)房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，“一些高于市場(chǎng)價(jià)的掛牌房子，在核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠的前提下，也會(huì)一降再降?！?/p>

今年3月2日，生意連續(xù)受挫下，楊雯扛不住了。她決心賣(mài)掉這套大三居，即便市場(chǎng)價(jià)僅為1.4萬(wàn)元左右。不過(guò)，在窗戶上貼了賣(mài)房廣告后，卻一直沒(méi)有買(mǎi)家上門(mén)。無(wú)奈之下，她只能將掛牌價(jià)調(diào)低到市場(chǎng)價(jià)1.4萬(wàn)元。即便這樣，她最終也沒(méi)找到合適的買(mǎi)家，“周邊配套還沒(méi)有，核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠?！敝薪楦嬖V楊雯。

在燕郊投資了兩套房產(chǎn)的張小雅，也打算賣(mài)掉其中一套，“現(xiàn)在沒(méi)有租戶租了，空著也得交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)?！边@是一套97.39平方米的花園洋房，是張小雅當(dāng)初以2.79萬(wàn)每平方米，總價(jià)272萬(wàn)元買(mǎi)下的。面對(duì)前來(lái)詢價(jià)的賣(mài)房者，出于不想虧損太多的心態(tài)，張小雅這樣回復(fù)“賣(mài)240萬(wàn)元可談”。但實(shí)際上，這套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，僅為207萬(wàn)元。高于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元的價(jià)格，讓前來(lái)咨詢的買(mǎi)房者打了退堂鼓。

相較于張小雅和楊雯，曹威則要幸運(yùn)得多，“當(dāng)年在固安買(mǎi)了孔雀城的一套小三房，最高的時(shí)候可以賣(mài)270萬(wàn)，最后198萬(wàn)脫手了，還好跑得快，至少還算小賺。如今看來(lái)唏噓不已?！庇腥穗x場(chǎng)，有人進(jìn)場(chǎng)。

多名環(huán)京房產(chǎn)中介告訴市界，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)環(huán)京房的人，主要有三類人，一是本地剛需客和改善性需求客；二類是炒房客，這類占比大約1%，主要集中在燕郊、大廠；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各個(gè)地區(qū)都有。

北漂客李理就買(mǎi)了環(huán)京房。李理工作地點(diǎn)在北京，是河北保定易縣人。出于離家不要太遠(yuǎn)，價(jià)格不要太高的考量，李理2021年以7200元每平米，總價(jià)126萬(wàn)元的價(jià)格，在香河買(mǎi)了一套126平方米的房子?！碍h(huán)境比易縣要好一點(diǎn)，物價(jià)水平比較低，離北京也比較近，高鐵在一兩年就能建成，同時(shí)由于疫情等因素，房?jī)r(jià)也降了很多?！崩罾砀嬖V市界。

（2017年，香河周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)每平米超過(guò)1.9萬(wàn)元，一些高端樓盤(pán)則賣(mài)到了2.2萬(wàn)元）

買(mǎi)了房后，李理并沒(méi)有怎么關(guān)注市場(chǎng)行情，但依稀知道“好像一直在降”，令他沒(méi)有想到的是，截至今年6月15日，他買(mǎi)的這套房子，已經(jīng)降到了5500元每平方米了。也就是說(shuō)，短短不到一年時(shí)間，李理已浮虧20多萬(wàn)元。這一刻，李理寧愿自己不知道房子的價(jià)格，“了解降了多少，反而更傷心。”

在白志看來(lái)，如果是非要往返于雙城的北漂客，需要對(duì)環(huán)京地區(qū)有清醒的認(rèn)知。香河尚且還有一些產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在他接觸的北漂客中，有不少人卻將房子買(mǎi)在了永清，因?yàn)椤啊阋恕嚎們r(jià)低、首付低”，“但在一眾環(huán)京地區(qū)中，永清幾乎什么優(yōu)勢(shì)都不占?！?/p>

04 有人早已離開(kāi)

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)。

在環(huán)京樓市還未進(jìn)入冰封期之前，華夏幸福在固安是絕對(duì)的龍頭老大?！耙郧笆侨A夏幸福引導(dǎo)其他開(kāi)發(fā)商，說(shuō)賣(mài)多少就賣(mài)多少。正因?yàn)槿绱耍獾胤科蠖疾辉敢膺M(jìn)來(lái)，進(jìn)來(lái)不一定能賣(mài)房。”王琴回憶道。

如今，在本地開(kāi)發(fā)商、外地房企的夾擊下，華夏幸福失去了固安的市場(chǎng)份額，它與“環(huán)京一哥”的稱號(hào)漸行漸遠(yuǎn)了。?“現(xiàn)在是一些本地開(kāi)發(fā)商，以及一些不大的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，它們一降價(jià)就賣(mài)的特別好，以至于其他開(kāi)發(fā)商也跟著降價(jià)。而很多外來(lái)開(kāi)發(fā)商，見(jiàn)進(jìn)了固安能賣(mài)房，也紛紛在固安買(mǎi)地售房。比如保利就買(mǎi)了華夏幸福的地?！蓖跚傧蚴薪缤嘎?。

與環(huán)京樓市漸行漸遠(yuǎn)的，還有無(wú)數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者。張俊和郭嘯，這兩名經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪的地產(chǎn)老兵，也還是抵不過(guò)2021年下半年開(kāi)始的降價(jià)潮。如今，他們一個(gè)回到老家甘肅，一個(gè)是轉(zhuǎn)行進(jìn)了環(huán)保業(yè)，“收入是你想象不到的少。好多地產(chǎn)高管也轉(zhuǎn)行了?！睆埧「嬖V市界。

華楓恐怕是最早離開(kāi)環(huán)京的房地產(chǎn)從業(yè)者之一。自2017年離開(kāi)環(huán)京至今，雖然已經(jīng)過(guò)去整整五年時(shí)間，但華楓仍然記得，某一年某一天，他站在永定河橋上看到的一幕：固安方向，一群穿著短裙的姑娘，頂著7月的驕陽(yáng)，見(jiàn)人就發(fā)傳單。讓她們?cè)谘籽紫娜?，都如此勤奮的動(dòng)力，正是固安飆漲的房?jī)r(jià)，“那真是個(gè)瘋狂的年代。”華楓感嘆不已。

（固安某售樓中心）

環(huán)京房?jī)r(jià)新一波降價(jià)潮，也讓無(wú)奈的白志離開(kāi)了環(huán)京，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)到挨著北京的其它城市。經(jīng)過(guò)這么多年的市場(chǎng)毒打，他無(wú)法再說(shuō)服自己看好環(huán)京。離開(kāi)環(huán)京后，盡管掙錢(qián)也不易，獲客成本也高，“沒(méi)在23點(diǎn)之前下過(guò)班”，但他告訴世界，“不懷念站在大街上，就能賺到錢(qián)的時(shí)候，珍惜當(dāng)下?，F(xiàn)在掙的錢(qián)，都是穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)積累起來(lái)的?！?/p>

在華楓的印象中，燕郊就是一個(gè)火熱的大工地。他身邊有不少房產(chǎn)中介朋友，在離開(kāi)環(huán)京樓市后，選擇南下并有很多人在那里成家立業(yè)，“走了之后，不想再回來(lái)。”如今，曾經(jīng)烈火烹油的燕郊“銷售一條街”，也早已人去樓空了。

王琴還是留在了環(huán)京樓市，“干了這么多年房產(chǎn)，家也安在這里了。”她話里話外流露出對(duì)過(guò)往的懷念，“那會(huì)賺錢(qián)挺容易的”。不過(guò)，王琴對(duì)固安樓市的未來(lái)，還是持有樂(lè)觀態(tài)度，“限購(gòu)放松這是好事，等疫情好起來(lái)，外溢需求也會(huì)再次增多?！?/p>

一名在知名房企任職的高管則持悲觀態(tài)度，他告訴市界，如果能找到便宜的地塊，相對(duì)安全邊際高，比如有產(chǎn)業(yè)支撐等內(nèi)生動(dòng)力，房企還是有機(jī)會(huì)的，“但環(huán)京的邏輯已經(jīng)變了。疫情影響下，北京和環(huán)京成為了兩個(gè)地方。環(huán)京的地理優(yōu)勢(shì)完全沒(méi)有了，環(huán)京樓市的客戶從北京客戶，變成了本地客戶。誰(shuí)也不知道疫情何時(shí)會(huì)卷土重來(lái)。”

留下的北漂客中，還有2012年就成為新燕郊人的蔣德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于優(yōu)越的地理位置，相對(duì)成熟的商業(yè)配套，他所在小區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但蔣德卻高興不起來(lái)。

他對(duì)燕郊的情緒很是復(fù)雜。一方面，蔣德慶幸有一群可愛(ài)的鄰居，但他說(shuō)自己對(duì)燕郊更多的是“恨鐵不成鋼”。比如燕順路一下大雨就會(huì)被淹，比如燕郊十年如一日的沒(méi)起來(lái)的各種配套，比如直到今天他在燕郊都沒(méi)有歸屬感。再比如，無(wú)論有沒(méi)有疫情，燕郊檢查站永遠(yuǎn)都會(huì)那么堵。而這些，幾乎是所有環(huán)京地區(qū)的通病。

“房產(chǎn)留不住夢(mèng)想”。末了，蔣德蹦出了這么一句話。

（文中王琴、孫娜、楊雯、白志、張小雅、曹威、李理、張俊、郭嘯、華楓、蔣德為化名）

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