中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

今年以來(lái)，各地紛紛放寬調(diào)控為樓市松綁，然而松綁之下營(yíng)銷端始終未見顯著回暖，新盤低去化現(xiàn)象正在多地樓市上演。

房托演戲造熱度？

近日，一個(gè)高開低走的項(xiàng)目卻引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，高熱度和低去化之間的落差讓其被質(zhì)疑找房托。

這個(gè)十天時(shí)間里經(jīng)歷了巨大反差的項(xiàng)目即為西安萬(wàn)科東望，其位于西安市雁塔區(qū)，地塊是萬(wàn)科在去年12月底的第三批集中供地中摘得，今年5月28日取證，均價(jià)約為1.88萬(wàn)/㎡，戶型在110-198㎡之間。

（此次開盤的為2、3、4、8、9幢樓）

項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)在于位置優(yōu)越，地處月登閣路與長(zhǎng)鳴路交匯處，緊鄰在建的地鐵8號(hào)線環(huán)線。

另一大看點(diǎn)在于這是萬(wàn)科在西安主城區(qū)闊別近4年后的回歸，其當(dāng)前在西安的新盤多集中在主城外圍區(qū)域的涇河新城、高陵、藍(lán)田等，三環(huán)內(nèi)的萬(wàn)科東望是其中區(qū)位最優(yōu)者，為此萬(wàn)科打出了口號(hào)“回歸主城的熱望”。

地段優(yōu)勢(shì)加上14年深耕收獲的區(qū)域擁躉，讓萬(wàn)科東望熱度頗高，5月底取證后登記首日人數(shù)便破千，提前鎖定千人搖，最終吸引客戶2805組，以658套房源計(jì)算，相當(dāng)于4個(gè)家庭搶1套房。

這一初始熱度顯然超過同區(qū)的競(jìng)品——龍湖云璟。

由于兩個(gè)項(xiàng)目相距1公里，前后腳取證，加之均為龍頭開發(fā)商打造，價(jià)格相差不大，因此萬(wàn)科東望和龍湖云璟的開盤也被市場(chǎng)形容為曲江東“雙雄”爭(zhēng)霸，增添了看點(diǎn)。提前登記結(jié)束的龍湖云璟264套房源收獲了615組客戶登記。

購(gòu)房者的熱情很快散去，事件走向出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

核驗(yàn)階段，917組萬(wàn)科東望的登記客戶選擇撤銷，僅1882組完成核驗(yàn)，隨后的選房階段，大規(guī)模棄選場(chǎng)景再度出現(xiàn)，最終658套房源，實(shí)際銷售224套，去化率僅為34%。

這一結(jié)果被描述為“每12個(gè)登記了萬(wàn)科東望的人，只有1個(gè)真正掏錢買了房”，有效客戶率不到10%。

大規(guī)模棄選在網(wǎng)絡(luò)端發(fā)酵，有聲音將其歸為“虛假宣傳”，在他們看來(lái)，這是一場(chǎng)典型的營(yíng)銷策劃，大部分登記客戶是“水軍”，開發(fā)商利用客戶跟風(fēng)從眾的心理，雇傭房托烘托氣氛來(lái)加速樓盤銷售。

真相如何

房托一說愈演愈烈，得到了不少支持的聲音，然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)事實(shí)并非如此。

萬(wàn)科東望營(yíng)銷人員王鵬（化名）向《國(guó)際金融報(bào)》記者還原了事件經(jīng)過，其表示第一天登記時(shí)市場(chǎng)熱度高漲，登記數(shù)很快突破千組，然而當(dāng)晚西安出臺(tái)了528樓市新政，新政對(duì)限購(gòu)、限售、剛需家庭認(rèn)定等方面做了松動(dòng)性調(diào)整，28周歲以上的單身青年、二孩家庭可以被認(rèn)定為“剛需家庭”，這也意味著“剛需家庭”范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，“剛需家庭”在新房認(rèn)購(gòu)中享有的政策優(yōu)勢(shì)讓不少剛被納入其中的購(gòu)房者決定先棄選后以“新身份”再戰(zhàn)其他樓盤。

此外，王鵬坦言，萬(wàn)科東望的供貨節(jié)點(diǎn)和同行撞期了，周邊5、6個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市分流了客戶。據(jù)其透露，雖然首開去化率僅為34%，但最近兩周替補(bǔ)客戶進(jìn)場(chǎng)，目前去化達(dá)到60%左右。

王鵬的解釋得到了多位西安地產(chǎn)人士的肯定，他們普遍反映，受疫情影響和其他原因，此前積壓的項(xiàng)目近期開始入市，6月西安市場(chǎng)供應(yīng)較大，各大樓盤加推節(jié)奏快，通常剛登記完一個(gè)樓盤就有其它樓盤加推，購(gòu)房者猶豫觀望情緒濃厚，因此很多人選擇撤銷登記、放棄選房。

棄選萬(wàn)科東望的周薇（化名）在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)說明了原委，新政的出臺(tái)放松了調(diào)控，加之6月新盤的加大供應(yīng)，讓周薇夫婦預(yù)判下半年入市項(xiàng)目會(huì)更多，選擇空間也更大，他們決定把手中有限的資金投向性價(jià)比更高的港務(wù)區(qū)，畢竟那“定位高、規(guī)劃好、教育資源豐富、價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)”。

作為近兩年西安城市開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)板塊，港務(wù)區(qū)也是去年西安第二批集中供地的供應(yīng)大戶，多家房企在此拿地，因此對(duì)于購(gòu)房者而言，2022年港務(wù)區(qū)的新房市場(chǎng)依然有較多選擇。

新盤集中入市對(duì)西安樓市的沖擊在數(shù)據(jù)端體現(xiàn)的更為直觀。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月28日新政發(fā)布后截至6月18日，西安共開盤17個(gè)項(xiàng)目，15個(gè)公布數(shù)據(jù)的項(xiàng)目棄驗(yàn)率均不低，其中棄驗(yàn)率20%以上的有11個(gè)，占比超過7成，龍湖云璟、龍湖星河學(xué)樘府等4個(gè)項(xiàng)目棄驗(yàn)率超過50%，僅在第一關(guān)核驗(yàn)環(huán)節(jié)便有過半人數(shù)離場(chǎng)。

過高的棄驗(yàn)率導(dǎo)致新盤去化表現(xiàn)并不理想，開盤售罄的僅有融創(chuàng)望江府和綠城西安全運(yùn)村兩個(gè)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目去化率在11%-97%之間，其中去化率在80%以上的項(xiàng)目有5個(gè)，占比不到3成，將近一半項(xiàng)目去化率不到50%，其中不乏華潤(rùn)、金茂、龍湖、萬(wàn)科等規(guī)模房企。灃西板塊的兩個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)灃華九里和香榭匯灃去化率均不到15%。

（西安新政后開盤去化表現(xiàn)）

在克而瑞西安機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梁亞婷看來(lái)，萬(wàn)科東望是當(dāng)前西安新盤市場(chǎng)一個(gè)較為典型的樓盤，新政的影響、供應(yīng)量變化帶來(lái)的沖擊都在項(xiàng)目上有所體現(xiàn)。

梁亞婷表示，528新政除了降低購(gòu)房門檻，還釋放出限售限購(gòu)適度松綁的信號(hào)，疊加新盤的集中入市，購(gòu)房者的心態(tài)也在動(dòng)搖，有市場(chǎng)聲音認(rèn)為“底部未到，房企的高價(jià)地項(xiàng)目還沒出來(lái)”。

這些壓力也傳導(dǎo)至新房營(yíng)銷端，梁亞婷坦言，當(dāng)前營(yíng)銷端應(yīng)對(duì)措施主要還是“降價(jià)促銷”和“上渠道”，部分項(xiàng)目已給出8、9折的力度，但“去化依舊艱難，銷售仍不樂觀”。

由于西安新政出臺(tái)尚未滿月，效果有待檢驗(yàn)，據(jù)梁亞婷透露，如果沒有達(dá)到預(yù)期效果，下半年不排除西安會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)刺激市場(chǎng)，畢竟此次調(diào)控力度適中，相關(guān)部門手中仍有政策“底牌”。

雖然變數(shù)仍在，但去年供應(yīng)的大量地塊今年下半年會(huì)陸續(xù)開出，因此可以確定的是下半年西安新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

梁亞婷預(yù)判，下半年西安市場(chǎng)在觸底反彈后會(huì)緩慢爬坡，畢竟當(dāng)前市場(chǎng)面信心嚴(yán)重不足，重塑信心需要周期。

一切為了去庫(kù)存

雖然組織房托營(yíng)造項(xiàng)目火熱是假，但營(yíng)銷承壓，去化艱難卻是當(dāng)前新房市場(chǎng)的真實(shí)寫照，且面臨這一困境的遠(yuǎn)不止西安。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營(yíng)銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇，百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)月操盤金額環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。

但對(duì)比去年同期來(lái)看，5月百?gòu)?qiáng)房企的單月銷售業(yè)績(jī)降幅依然較大，達(dá)到59.4%，較4月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，這也是近年來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

受此影響，前5個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企整體操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月的50.2%擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。

梁亞婷表示，雖然政策端出現(xiàn)松綁，但“老百姓手里沒錢，且收入預(yù)期下行，預(yù)期轉(zhuǎn)弱也導(dǎo)致需求下降”。在其看來(lái)，市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支、信心缺失等問題仍未得到有效改善是影響市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵原因。

與此同時(shí)，房企風(fēng)險(xiǎn)逐漸蔓延，使得購(gòu)房者對(duì)于新建商品房項(xiàng)目能否按期按量按質(zhì)交付表示擔(dān)心，購(gòu)買過程謹(jǐn)慎。某規(guī)模TOP 30房企營(yíng)銷人員對(duì)記者表示，即使他所正在的公司目前為止尚未發(fā)生債務(wù)違約，但市場(chǎng)對(duì)于民營(yíng)房企的信心依然十分脆弱，一線營(yíng)銷端依然“去化艱難”。

為了改善銷售端持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，房企們正在積極營(yíng)銷加速去庫(kù)存。

建業(yè)在河南率先開啟了“以物換房”模式。時(shí)值麥?zhǔn)占?，建業(yè)位于河南商丘民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目和開封杞縣的建業(yè)城開啟了“小麥換房”和“大蒜換房”的活動(dòng)，購(gòu)房者可用小麥或者大蒜抵首付，前者最高可抵16萬(wàn)房款，后者則可抵10萬(wàn)。

不同于建業(yè)的以物換房，保利在江蘇連云港開啟了“買房送200斤土豬”的活動(dòng)。

克而瑞認(rèn)為，5月市場(chǎng)已筑底，在放松政策不斷加碼后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，勢(shì)必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。

（表格數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞，孫婉秋制圖）

責(zé)任編輯：左宇