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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

深圳最冷海景豪宅再度流拍。

6月24日，上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司深圳分行（以下簡稱“浦發(fā)深圳”）名下的深圳市鹽田區(qū)東部華僑城天麓3區(qū)萊茵莊園46棟A501房產(chǎn)（以下簡稱“天麓A501”），因無人出價(jià)，最終流拍。

自2018年9月首次擺上拍賣貨架至今，天麓A501先后6次流拍。時(shí)代周報(bào)記者注意到，此次天麓A501起拍總價(jià)已經(jīng)從第一次的823萬元降到558萬元，降幅達(dá)265萬元。另外，此次天麓A501起拍單價(jià)只是參考價(jià)的一半。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，原業(yè)主因無力償清債務(wù)，在2019年將天麓A501作為抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給浦發(fā)深圳。自此，浦發(fā)深圳從債主變業(yè)主，并多次通過法拍處置該房產(chǎn)。

令人唏噓的是，東部華僑城天麓曾連續(xù)2年入選“中國十大豪宅”，“白色派”建筑大師理查德·邁耶親自操刀設(shè)計(jì)了5棟房子。開發(fā)商還曾推出乘直升機(jī)看樓活動(dòng)，用于接待的“春天號(hào)”直升飛機(jī)是有19座的超美洲豹AS332L機(jī)型。

時(shí)過境遷，這座半山海景豪宅，已經(jīng)鮮有問津。

“地板價(jià)”拍賣

“8折又8折，8折再8折，這就是全深圳的‘地板價(jià)’。”天麓A501開拍前夕，接近此次交易的知情人士卓惟怡向時(shí)代周報(bào)記者表示。

天麓A501于今年6月13日在司法拍賣平臺(tái)阿里拍賣掛牌，起拍價(jià)558萬元，折合單價(jià)約2.52萬元/平方米。這是一套建筑面積約223平方米的復(fù)式住宅，于2012年4月竣工，至今仍是毛坯狀態(tài)。

（天麓A501現(xiàn)狀，來源：阿里拍賣）

“地板價(jià)”所言非虛。

天麓3區(qū)的參考價(jià)是5.50萬元/平方米，1區(qū)至9區(qū)參考價(jià)在5.5萬-6萬元/平方米之間。參照物再延伸，在深圳已發(fā)布參考價(jià)的3595個(gè)二手樓盤中，只有31個(gè)的價(jià)格低于天麓A501的起拍單價(jià)，且多是位于龍崗坪地、大鵬南澳等較為偏遠(yuǎn)的郊外小區(qū)。

天麓A501也曾有過“高光時(shí)刻”，躋身千萬豪宅隊(duì)伍。

2018年，因原業(yè)主無力償還貸款，債權(quán)人浦發(fā)深圳申請(qǐng)查封其名下房產(chǎn)天麓A501，強(qiáng)制拍賣以償還債務(wù)。彼時(shí)，關(guān)于天麓A501的市價(jià)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值是1176萬元。

隨著深圳房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整，天麓A501價(jià)值縮水。

2018年9月30日，天麓A501首次開拍，起拍價(jià)約823萬元，和市場價(jià)相比打了7折，因無人競買流拍。2018年10月、2019年1月，天麓A501又經(jīng)歷2輪拍賣，起拍價(jià)降至約658萬元，仍無人競買。

3次流拍后，2019年4月，天麓A501作為司法抵債房產(chǎn)以法院裁定的方式過戶給浦發(fā)深圳，登記價(jià)約658萬元。

至此，浦發(fā)深圳從債主變身業(yè)主。

卓惟怡在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，根據(jù)《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分。

“抵債房產(chǎn)銀行不能拿太久，浦發(fā)深圳只能虧本賣。”卓惟怡透露。

因此，在2021年12月10日、20日，浦發(fā)深圳將天麓A501掛牌拍賣，起拍價(jià)分別為527萬元、558萬元。兩場拍賣雖吸引上萬人圍觀，仍黯然收?qǐng)觥?/p>

6月24日的這次拍賣，天麓A501熱度不減。據(jù)阿里拍賣，共有109人設(shè)置提醒，吸引了8417次圍觀，并且有1人報(bào)名。最終，因競買人未出價(jià)，競價(jià)失敗，天麓A501宣告流拍。

（天麓A501最新拍賣結(jié)果。來源：阿里拍賣）

被嫌棄的海景豪宅

東部華僑城位于深圳鹽田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近9平方公里，是華僑城（000069.SZ）投資35億元開發(fā)的世界級(jí)度假旅游目的地、首個(gè)國家生態(tài)旅游示范區(qū)，由酒店、文旅、地產(chǎn)等板塊組成。

天麓是東部華僑城地產(chǎn)板塊項(xiàng)目，共4個(gè)地塊分8區(qū)開發(fā)（無四區(qū)），定位為洋房和別墅，于2007年開售。位置最為優(yōu)越的8區(qū)于2009年年底入市，以近13萬元/平方米的單價(jià)晉身深圳“樓王”。

隨著城市中心的轉(zhuǎn)移，曾經(jīng)的深圳“樓王”光環(huán)褪去。

“那個(gè)年代買別墅都豎大拇指，現(xiàn)在這么多錢買大梅沙，中介都要在背后罵幾句?！痹谏钲趶臉I(yè)多年的資深經(jīng)紀(jì)人羅敏告訴時(shí)代周報(bào)記者。

不止中介瞧不上，天麓還被大部分銀行拉進(jìn)“黑名單”。

“90%的銀行都不會(huì)接受天麓作為抵押物?！鄙钲谀成虡I(yè)銀行客戶經(jīng)理衛(wèi)一嵐在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀行做抵押貸款的基本準(zhǔn)則是，抵押物流通順暢?！般y行放貸無非擔(dān)心客戶不還錢，只要抵押物能正常流通就沒什么好怕的，大不了司法拍賣見。”

按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，天麓顯然不是理想標(biāo)的。

羅敏提供的一份成交記錄顯示，因司法拍賣再度引起討論的天麓3區(qū)，在過去3年只發(fā)生過3次交易，其中一套的成交單價(jià)約3.38萬元/平方米，遠(yuǎn)低于5.50萬元/平方米的參考價(jià)。“樓王”8區(qū)也僅錄得兩條交易記錄，成交單價(jià)在10萬元/平方米左右。

天麓在法拍市場，同樣陷入僵局。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在阿里拍賣平臺(tái)，自2017年以來，天麓累計(jì)有80次拍賣記錄（含同一房產(chǎn)多次拍賣），僅有12套順利成交。上一次成功交易的一套房產(chǎn)，是今年6月12日拍賣的天麓6區(qū)31棟502房產(chǎn)，建筑面積約219平方米，成交總價(jià)約598萬元，原業(yè)主購入價(jià)約1079萬元。

80次拍賣記錄中，浦發(fā)深圳“貢獻(xiàn)”了10次。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，因?yàn)榕馁u不暢，浦發(fā)深圳共接收了天麓3區(qū)2套房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)，分別是天麓三區(qū)萊茵莊園46棟A501、A103。其中，A103先后經(jīng)歷4次拍賣，于2021年12月以底價(jià)753萬元拍出，單價(jià)約3.17萬元/平方米。

相關(guān)裁定書顯示，天麓3區(qū)A501、A103的原業(yè)主分別拖欠浦發(fā)深圳本息860萬元、983萬元。

“浦發(fā)深圳是債主，虧了也正常，不可能每一單都是賺的?！毙l(wèi)一嵐表示，“貸款不良以后，銀行都想早點(diǎn)處理好，時(shí)間對(duì)銀行來說更值錢。”

（應(yīng)受訪者要求，卓惟怡、羅敏、衛(wèi)一嵐為化名。）