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2023-01-31
47家房企僅2家銷售增長，逆襲靠得是什么？
更新時間：2023-01-17 11:39:20作者：智慧百科
1月份以來，各大房企陸續(xù)披露了2022年的銷售情況。截至1月16日，以克而瑞發(fā)布的2022年全年銷售榜序列為參考，目前已有47家上市房企發(fā)布了2022年全年的未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，其中同比降幅在50%以上的房企數(shù)量多達(dá)25家。
不過，仍有開發(fā)商取得了亮眼的成績，越秀地產(chǎn)與仁恒置地成為行業(yè)內(nèi)唯二全年銷售業(yè)績保持同比增長的企業(yè)，增幅分別為8.6%、14.3%。
其中，越秀地產(chǎn)在2022年完成合約銷售額1250.3億元，超額完成全年1235億的目標(biāo)，也是TOP20房企中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的企業(yè)。事實(shí)上，2022年4月以來，越秀地產(chǎn)基本上每個月的銷售業(yè)績都保持著同比向上，9月份的同比增幅更是高達(dá)178%。
明源不動產(chǎn)研究院認(rèn)為，背靠國資委和廣州地鐵，越秀地產(chǎn)獲取了許多地段、資源良好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并形成了TOD開發(fā)模式。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)的TOD類型項(xiàng)目在2022年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額120.7億，同比增長58.8%。
在房地產(chǎn)蒙眼狂奔的年代，國企往往受制于包括負(fù)債率在內(nèi)的多重要求，在規(guī)模擴(kuò)張方面處于劣勢。隨著2020年下半年“三道紅線”等規(guī)定的出臺，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，整體負(fù)債保持在低水平的國資背景開發(fā)商反而獲得了相對更大的加杠桿空間，使其得以在行業(yè)下行周期中能更好地把握機(jī)會，獲取更多好項(xiàng)目。
據(jù)海通證券研報，2020年以來，越秀地產(chǎn)的總借貸規(guī)模保持增長的態(tài)勢，從2020年末的約678億元增長至2021年末的約755億元，并進(jìn)一步上漲至2022年上半年末的約845億元，這一指標(biāo)較2021年同期增長約12%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國企開發(fā)商加大借債規(guī)模，是因?yàn)槠滗N售增長高于平均水平，愿意積極收購新地。
越秀地產(chǎn)也正是在這一期間保持著頗高的拿地力度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年在18個城市共新增37幅土地，新增投資總建筑面積達(dá)918萬平方米；2022年上半年也累計(jì)新獲取了16幅土地，建筑面積近346萬平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地產(chǎn)的拿地銷售比分別達(dá)到0.76和0.67，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，投資強(qiáng)度可見一斑。
同時，由于行業(yè)的持續(xù)下探，土地市場競爭明顯減弱，使得尚有余力的開發(fā)商得以“撿漏”優(yōu)質(zhì)地塊。越秀地產(chǎn)便在廣州2022年的第四批集中供地中，以底價41.16億元拿下兩宗地塊，其中一宗位于宅地斷供多年的海珠濱江西板塊。
某華南房企人士向記者分析，“在行業(yè)下行期內(nèi)，拿得多，位置又好，優(yōu)質(zhì)貨值上去了，銷售額自然也就上去了?！?/p>
值得一提的是，在2022年7月份“停貸潮”的影響下，出于對項(xiàng)目停工的擔(dān)憂，國央企背景成為開發(fā)商的一項(xiàng)關(guān)鍵優(yōu)勢。據(jù)一TOP20房企內(nèi)部人士透露，“‘停貸潮’影響了大家對民企的信心，認(rèn)為民企的交付可能會出問題，因此更愿意去買國央企的房子?！?/p>
這也促使央國企背景的開發(fā)商表現(xiàn)在2022年下半年獲得了更好業(yè)績表現(xiàn)，例如在2022年12月，保利發(fā)展、華潤置地的合約銷售額同比增幅分別為55.76%、9.8%。
對于不追求規(guī)模的仁恒置地來說，能夠逆勢向上的關(guān)鍵之一則是其對高端住宅市場、改善類需求的聚焦。這一定位恰契合了當(dāng)前市場的主流需求。據(jù)中指院調(diào)研，2022年度進(jìn)行了置業(yè)的人群中，約38%是進(jìn)行改善置業(yè)，較2021年增加5個百分點(diǎn)，位列各大購房原因之首。
反映在仁恒置地的銷售上便是頗高的銷售去化率。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月末，位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元，單價超11萬元/平方米。
仁恒置地與越秀地產(chǎn)相似之處在于對一二線等高能級城市的聚焦。
據(jù)仁恒置地披露，2022年，在上海、蘇州、無錫、天津、新加坡五個城市中，其共實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售約554.83億元，占全年銷售額的約81.5%。
而越秀地產(chǎn)則以大灣區(qū)為核心。明源不動產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個月，僅廣州一城便為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了超600億元銷售額，占全年銷售的約6成，其他主力城市如杭州、長沙、蘇州、武漢等也均為熱點(diǎn)一二線城市。這些熱點(diǎn)一二線城市的高韌性，讓越秀、仁恒置地在今年嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下，承受了更小的市場沖擊。
區(qū)域深耕亦是濱江集團(tuán)在2022年能保持住規(guī)模、實(shí)現(xiàn)排名提升的關(guān)鍵因素之一。據(jù)濱江集團(tuán)方面披露，該公司2022年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1539億元，同比降幅僅為9%；位列行業(yè)第13位，較2021年同期前進(jìn)9位，這也是濱江集團(tuán)歷史最佳排名。
這其中，濱江集團(tuán)在大本營杭州分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜雙料冠軍。2022年，濱江更是因在杭州集中供地中揮金如土而備受關(guān)注。據(jù)克而瑞，濱江2022年拿地金額達(dá)到785.2億，同比增加22%，布局幾乎全部位于杭州。
濱江集團(tuán)董事長戚金興將此總結(jié)為“沒有舍近取遠(yuǎn)”?！俺鞘兄行挠械啬?，就不到外圍拿；杭州有地，就盡量少到浙江其他地區(qū)拿地；浙江有地，就盡量少到長三角其他區(qū)域拿地；長三角有地，就盡量不到全國其他地區(qū)拿地?！逼萁鹋d在近期的公司年會上表示，“這樣會讓你的半徑、你的優(yōu)勢充分得到體現(xiàn)?！逼萁鹋d認(rèn)為，盡管近來利好政策不斷，但2023年的行業(yè)形勢仍不容樂觀，未來需要通過繼續(xù)在優(yōu)勢城市、優(yōu)勢城市中的優(yōu)勢地段、做企業(yè)發(fā)展過程中已經(jīng)形成“拳頭”的優(yōu)勢產(chǎn)品，來保持自身競爭力。