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財聯(lián)社6月24日訊（編輯 馬蘭）隨著美聯(lián)儲加息和房屋需求暴增，自5月以來，美國抵押貸款利率不斷升高，30年期利率在6月中達到6.38%的峰值，比2021年8月的低點2.89%高出約3.5個百分點。

即便如此，美國房價依舊夸張。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的最新數(shù)據(jù)，5月美國所有住房類型中的現(xiàn)房價格中位數(shù)為407600美元，同比上漲了14.8%。這也是該價格首次突破40萬美元大關(guān)。

NAR表示，這標志著美國房地產(chǎn)市場連續(xù)第123個月同比增長，這也是有記錄以來最長的連續(xù)增長期。

銷量受到壓制

超高的價格也抑制了房地產(chǎn)市場的需求。

根據(jù)NAR數(shù)據(jù)，美國大部分區(qū)域都出現(xiàn)了銷售環(huán)比下降的情況，全美現(xiàn)房銷量從1月的年化后649萬套下降到5月的541萬套，降幅達到17%，同比來看則是下降了8.6%。

NAR首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun稱，房屋銷售基本上已經(jīng)恢復到了2019年的水平。他還表示，鑒于今年抵押貸款利率的迅速上升削弱購房者的負擔能力，預計未來幾個月的銷量將進一步下降。

而5月底登記的住房總庫存為116萬套，相當于2.6個月的供應量，雖然比近幾個月的低位要高一點，但仍不足以讓人感到安心。

Yun也補充道：“價格合適的房屋正在快速銷售，庫存水平仍需要大幅上升，至少翻倍才能冷卻房價。”

NAR的總裁Leslie Rouda則警告：“房屋購買量下降意味著更多人正在租房，因此租金可能上漲并刺激更多的機構(gòu)投資者購買房產(chǎn)并出租獲利，這會給剛需帶來額外的壓力。”

房屋情報機構(gòu)Redfin的高級經(jīng)濟學家Sheharyar Bokhari也警告：“投資者仍然能夠在總銷量下滑的情況下擴大其市場份額，這一事實表明，他們并沒有像個人買家那樣強烈地感受到利率上升帶來的痛苦。這也標明，個人買家仍將繼續(xù)面臨來自投資者的競爭。”

可怕的是，建筑商因為看到低迷的成交量在信心調(diào)查中，表現(xiàn)出疫情以來的最消極情緒。于是，庫存情況又讓人擔心起來。

止贖或加快增長

5月，全美范圍內(nèi)，每4549個住房單元中就有一個因為還不起貸款而提交止贖申請。

據(jù)房地差數(shù)據(jù)提供商ATTOM發(fā)布的報告，5月共有30881處美國房地產(chǎn)已提交止贖申請（違約通知、預定拍賣或銀行收回），環(huán)比增長了1%，但同比卻增長了185%。

ATTOM市場情報執(zhí)行副總Rick Sharga表示：“止贖活動總體上緩慢、穩(wěn)定地恢復正常……但由于通脹目前處于41年來高位，食品、汽油等必需品價格失控，我們可能會看到止贖活動的增長速度，比大多數(shù)預測所暗示的要快一些?！?/p>

這就很難不讓人擔憂2006年美國發(fā)生過的房地產(chǎn)危機，直接成為2008年次貸危機的導火索。

但很多經(jīng)濟學家指出，兩者并不相似，比如現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場信用更好，次級借貸者比例只有大約2%，而在2006年當時這個比例達到了15%。且由于大流行的關(guān)系，購房者相比之前累積了更多的資金，同樣降低了違約的可能。

此外，這一輪的房地產(chǎn)購買潮中，大多數(shù)人選擇的是固定抵押貸款，這就避免了受到利率上漲的影響，而上次的危機中絕大部分人選擇可調(diào)整利率貸款，最后被逼上梁山。

但市場也有別的擔憂，比如同期暴漲的通脹率，以及美聯(lián)儲加息之下未來無法避免的高失業(yè)率，都可能造成更多違約的出現(xiàn)。

連美聯(lián)儲都不敢肯定經(jīng)濟能夠有一個“軟著陸”，美國房地產(chǎn)市場可以做到嗎？