2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
多地出“房票”政策！釋放什么信號？
更新時間：2022-06-26 10:51:01作者：未知
文 |《財經(jīng)國家周刊》記者 丹華
“房票安置”——鄭州樓市再放大招。
近日發(fā)布的《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》(下稱《辦法》)明確提出，鄭州的棚戶區(qū)改造中采取“房票安置”，被征收人拿著房屋安置補償權(quán)益兌換的“房票”，就可以跨區(qū)域購買指定開發(fā)商的商品房，且不計入限購套數(shù)。
“這是鄭州地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整，有利于去庫存和降低棚改成本。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，當前來看，地產(chǎn)政策已不能停留在單一維度，必須更加精細化、更滿足居民心理訴求，才能引導(dǎo)市場需求釋放。
不只是鄭州。僅今年以來，全國就有信陽、許昌、鄂州、張家港、溫州等近二十個城市推出了“房票”政策。“房票”政策密集推出，釋放了什么信號？
▲新華社記者 周牧 攝
鄭州推“房票”，可沖抵購房款
鄭州提出的“房票安置”，指的就是房屋的征收人，比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以“房票”的形式出具給被征收人，由其自行向開發(fā)商購買商品房的一種房屋安置方式。
如本次鄭州實施的市中心區(qū)域，即中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)，被征收人可使用政府給予的“房票”，在參與“房票安置”的所有開發(fā)商項目中自主購房。
“‘房票’不僅解決了住房的問題，還給予居民相應(yīng)的補貼及現(xiàn)金獎勵，大家心里都松了口氣。”住在鄭東新區(qū)的劉文是一個被征收人，據(jù)她介紹，按照原先的拆遷合同，其家庭約有600平方米的安置房，以6000元/平方米的價值計算，大約可以換得360萬元的‘房票’，按照2萬元單價可購買180平方米的商品房，“終于不用再等安置房了?！?/p>
▲新華社記者 牟宇 攝
值得一提的是，比照之前貨幣補償和安置房兩種方案，現(xiàn)在的“房票安置”辦法還額外給出了獎勵和優(yōu)惠政策。
其中包括，由征收人給予安置補償權(quán)益金額8%的獎勵，一并列入“房票”票面的總金額，同時以現(xiàn)金的方式獎勵3個月的過渡費。使用“房票”所購買的商品住房，不計入家庭的限購套數(shù)，還可享受安置房的稅收減免與商品房的子女入學(xué)資格等等。
“目的是拓寬城市棚戶區(qū)改造安置渠道，滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求?！北本煼洞髮W(xué)政府管理研究院副院長兼產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清表示。通過“房票安置”，可以打破安置房建設(shè)慢、過渡周期長等狀況，無需多年等待，市民拿著“房票”就能買到現(xiàn)房，也不用被動地選擇居住在“回遷房”，在改善型購房上有了更多選擇。
“如果‘房票’推進工作到位，就可以減少或取消安置房的建設(shè)，減輕了政府直接建設(shè)此類住房的壓力?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。
為了防止炒作和其他亂象，《辦法》同時要求，“房票”要實行實名制，持有人為被征收房屋的所有權(quán)人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬范圍內(nèi)，且“房票”不得轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、質(zhì)押、套現(xiàn)。
近二十城已推行，“去庫存”新招？
實際上，“房票”不是什么新鮮名詞，歷史上不少城市曾推出過類似制度。
從2016年開始，在全國房地產(chǎn)“去庫存”的大潮之下，不少城市曾嘗試使用“房票”，尤其是庫存高企的鄂爾多斯、紹興、金華、義烏、湖州等地，短時間內(nèi)大量購房人涌入市場，有效幫助了樓市復(fù)蘇，直到2018年，棚改貨幣化的權(quán)限被收回，“房票”才逐步淡出市場。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，鄭州該政策的出臺，也與當?shù)厥袌鰩齑鎵毫ξ吹玫礁拘跃徑庥兄苯雨P(guān)系，“‘房票’新政意在通過引導(dǎo)需求，以扭轉(zhuǎn)市場的下行態(tài)勢”。
鄭州也正是打響今年樓市政策調(diào)整“第一槍”的城市。3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中涉及取消“認房又認貸”、降低利率、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調(diào)整，但購房者的信心仍有待加強。
中房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米，環(huán)比下跌16.5%，同比減少50.2%；二手房成交33.5萬平方米，環(huán)比繼續(xù)下跌14.2%。目前，鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米，去化周期仍達到34個月。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，鄭州的住房市場較為特殊，由于過去長期且大規(guī)模推行城改，導(dǎo)致目前城改待安置的群體數(shù)量較大，而在宏觀經(jīng)濟增速下滑及調(diào)控的影響下，疊加去年暴雨災(zāi)害，本地樓市的庫存壓力較大，整體市場有待提振。
▲河南省鄭州市一處商品住宅樓盤。新華社記者 李博 攝
他認為，《辦法》對市場至少有兩個影響，其一是可以妥善安置城改尚未安置的群體，保障此部分群體的合法權(quán)益，盤活鄭州當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場；其二是政府通過鼓勵安置群體的“房票安置”，也可起到托底的作用，有利于市場去庫存，提振整體的市場信心。
公開資料顯示，這一輪已經(jīng)推行“房票安置”的，包括河南信陽、江蘇常熟、浙江紹興、南京溧水、寧波奉化區(qū)等近20地。
“多地重啟棚改‘房票安置’制度，意味著新一輪去庫存正在悄然開啟?！倍辔粯I(yè)內(nèi)專家對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。
如何辦好？細節(jié)仍需厘清
從公開信息看，當前啟動“房票安置”的多為三四線城市，且大多存在庫存高企、去化壓力較大的情況，而該政策也正在各地不斷落地及完善。
市場人士認為，當前市場的核心問題是有效需求不足，而舊改、棚改正是一股相當強勁的需求，如果能通過各種有效措施，將該項需求成功引入樓市，將對盤活整個房地產(chǎn)市場起到類似于“鯰魚效應(yīng)”的帶動作用。
“正如2015年時棚改貨幣化的推廣一樣，當前政策關(guān)鍵在于，能否找到一個滿足各方需要，可以因城施策，切實推動低線城市銷售復(fù)蘇，又不至于刺激核心城市房價上漲的手段?！敝行抛C券分析師陳聰表示。
在他看來，“房票”是征收房屋過程中貨幣化安置和購置商品房掛鉤的一種跨期結(jié)算模式探索，由于嚴格限定區(qū)域使用，完全可以做到因城施策，一般不會造成一線城市的房價上漲，“所以該模式如果得到推廣，可能有助于推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整體復(fù)蘇。”
“‘房票’制度的意義，一是可以精準滿足一批購房需求，改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，讓市場回暖；二是可以通過精準向房企輸血，推動房企活躍起來，從而減少爛尾樓的面積。”公瑾企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人曹炎炎認為。
根據(jù)鄭州《辦法》，“房票”持有使用期限自核發(fā)之日起計算，最長不超過12個月，被征收人應(yīng)在“房票”有效期內(nèi)購房支付，逾期未使用的，將重新按照貨幣補償方式進行安置，而開發(fā)企業(yè)在取得“房票”之后，再統(tǒng)一向政府申請結(jié)算。
《財經(jīng)國家周刊》記者采訪了幾位開發(fā)商高管，他們均認為，政策對市場肯定是有積極影響的，但還有一些細節(jié)需要厘清。房企的顧慮主要在于，不確定是以地方政府支付的形式，還是以抵扣土地款的形式進行，回款是到達監(jiān)管賬戶還是企業(yè)賬戶，賬期是否會拉得比較長，以及可能對企業(yè)的現(xiàn)金流帶來的影響等等。
本刊記者致電鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，工作人員回應(yīng)說：“目前，大的安置方案已基本確定，但補償和安置細則可能還有待商榷。不少房企也都在了解相關(guān)情況。”此外，這位工作人員說，很多前期拆遷的人也都打電話來咨詢，但從政策設(shè)計角度來講，“房票安置”是面向沒簽過拆遷安置協(xié)議的新拆遷人群。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，“房票”政策在短期內(nèi)可緩解房地產(chǎn)穩(wěn)增長及去庫存的壓力，但能否成為各地的穩(wěn)市“良藥”，仍需平衡好各方的利益，進一步完善落地細則。
重出江湖的“房票”政策，作用幾何？
幾年前已退出人們視野的“房票”，近期又成為“熱詞”。
鄭州于6月20日大張旗鼓地表示將推行棚改房票安置，并且設(shè)置了一系列優(yōu)惠條件，似乎在催著房票持有人趕快去買房。鄭州方面說，這個想法不是天上掉下來的，是參考借鑒了杭州、溫州、信陽等地的經(jīng)驗。
事實上，在鄭州推出房票政策之前，今年以來已有常熟、宜賓、麗水等10余個城市探索實施“房票”政策。
所謂“房票”，其實就是一種補償權(quán)益貨幣量化后出具的購置房屋結(jié)算憑證。早在2013年，國務(wù)院就發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，表示將“進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善”，此后棚改明顯加速，多地也陸續(xù)出臺“房票”相關(guān)政策。
國人對各類“票證”應(yīng)該不陌生，如當年買糧需要糧票、買布需要布票、甚至還有大件的自行車票等。和能夠自由運用的貨幣不同，票證的最大特點當屬有計劃，也即能夠使用憑證定向分配物資，大大增強了對經(jīng)濟的管控能力。
如今的房票也是類似的。不同于棚改的貨幣化安置，人們可以隨意使用資金，而房票使得持有人須在特定的時間內(nèi)、特定區(qū)域內(nèi)購買特定價格的房源，這無疑使得持票人的購房行為相對確定，可謂精確制導(dǎo)。
當然，房票政策也是存在一定風險的，如資金能否順利到位、房企的參與意愿如何等。
不過，棚改不僅僅是解決棚戶區(qū)居民居住環(huán)境這么簡單，國務(wù)院已經(jīng)說得很清楚了，棚戶區(qū)改造能“有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。
鄭州早在今年3月1日出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》中，也提到了“推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化”。可以說，棚改一定程度上承擔了拉動經(jīng)濟的作用，鄭州也意在用此方法促進房地產(chǎn)去化。
但問題是，我國已經(jīng)進行了大規(guī)模的棚改，據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年至2020年，全國棚改預(yù)計開工2300多萬套，預(yù)計完成投資約7萬億元。
而2022年，在2月24日的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽介紹，希望全年棚戶區(qū)改造120萬套。這個數(shù)字大大低于往年平均水平。
對于城市舊改，目前鼓勵的是進行老舊小區(qū)改造而不是大拆大建。
鄭州的趨勢也是類似。據(jù)鄭州市政府工作報告，2021年鄭州建成安置房約5.66萬套，回遷安置群眾13.5萬人。而2022年計劃棚戶區(qū)改造基本建成3.2萬套、新開工4257套，要安置15萬人。
在棚改逐漸接近尾聲的背景下，“房票”政策到底能夠?qū)鞘挟a(chǎn)生多少拉動作用，尚有待觀察。
【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】