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業(yè)內(nèi)分析人士指出，監(jiān)管明令禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市、股市，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差。對(duì)于購(gòu)房者而言，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

財(cái)聯(lián)社2月8日訊（記者 高萍）“經(jīng)營(yíng)貸年利息2.5%，可以用來(lái)買房、還房貸?！苯?，有北京居民接到的貸款中介電話如是介紹。在排隊(duì)提前還房貸潮持續(xù)的背景下，有行業(yè)內(nèi)人士直言，或不乏存在用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的情況。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，監(jiān)管明令禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市、股市，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差。對(duì)于購(gòu)房者而言，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。業(yè)內(nèi)建議，是否提前還房貸需要根據(jù)自身的情況決定，最好不要盲目跟風(fēng)。

經(jīng)營(yíng)貸利率2.5%可買房？有銀行稱低利率限政府補(bǔ)貼名單企業(yè)

近期，北京的趙女士接到一通來(lái)自貸款中介的電話，對(duì)方聲稱目前經(jīng)營(yíng)貸年利息可做到2.5%，可以用來(lái)買房、還房貸。

據(jù)該中介對(duì)財(cái)聯(lián)社記者介紹，年利息2.5%的經(jīng)營(yíng)貸是在1月15日之后才有的貼息政策，此前最低為3.5%， 因?yàn)槭倾y行的開(kāi)門紅政策，她預(yù)計(jì)“在本月月底或下月就沒(méi)有這樣的政策了”。對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的用途，該中介則直言，“該房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)性貸款，并不一定用來(lái)經(jīng)營(yíng)，用來(lái)還房貸和買房都可以，現(xiàn)在很多人都買房?！?/p>

當(dāng)提及銀行貸后管理是否會(huì)查詢到資金流向未用來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)，該中介則補(bǔ)充稱，會(huì)做一個(gè)資金斷流，幫忙處理好。至于貸款的金額需要看抵押房子估值進(jìn)行審批，貸款最低100萬(wàn)，最長(zhǎng)期限為10年。對(duì)于申請(qǐng)人名下沒(méi)有公司的，上述中介則稱“這比較簡(jiǎn)單，只要在公司內(nèi)加個(gè)股東就可以”。

財(cái)聯(lián)社記者咨詢多家銀行了解到，目前經(jīng)營(yíng)貸最低利率多在3.25%左右。北京一家大行某支行工作人員表示，該行經(jīng)營(yíng)貸中信用貸利率為4.05%，抵押貸最低利率為3.25%。其中，抵押經(jīng)營(yíng)貸最高額度為1000萬(wàn)元，信用貸額度最高為50萬(wàn)元。若是以個(gè)人名義申請(qǐng)的信用經(jīng)營(yíng)貸，需要個(gè)人持有企業(yè)股份必須超過(guò)51%，企業(yè)成立兩年以上，正常經(jīng)營(yíng)。北京另一家大行工作人員也介紹，該行經(jīng)營(yíng)貸最低利率3.35%。

至于利率低于3%的經(jīng)營(yíng)貸，上述一大行工作人員介紹，對(duì)于企業(yè)貸款會(huì)有補(bǔ)貼的政策，如果企業(yè)沒(méi)有做過(guò)貸款，會(huì)有首貸的補(bǔ)貼?！坝心茏龅嚼?點(diǎn)幾的經(jīng)營(yíng)貸，但是企業(yè)需要在政府補(bǔ)貼名單里，且這部分有一定的額度限制”。

上述另一家大行工作人員則表示，該行只有創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸的貸款利率是2.2%，但因?yàn)閷儆谝粋€(gè)比較特殊的貸款品種，因而有一些嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，需要納稅額達(dá)到一定程度，去年新增員工達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)等。

提前還貸潮持續(xù) 貸款中介推銷轉(zhuǎn)貸“旺”

自2022年即出現(xiàn)的提前還房貸現(xiàn)象在春節(jié)前曾再掀起一波提前還貸小高潮。節(jié)前，財(cái)聯(lián)社記者曾從北京多家銀行個(gè)貸人員處了解到，有銀行每天定時(shí)釋放額度，有的銀行需要提前一個(gè)月預(yù)約，有的銀行則已經(jīng)排隊(duì)還款到5月。節(jié)后，眾多客戶提前還款的跡象并未有所改變。近日，北京一家大行某支行個(gè)貸人員表示，目前預(yù)約提前還款申請(qǐng)后還款時(shí)間已排隊(duì)到6月。

“排隊(duì)提前還房貸”現(xiàn)象在各大一二線城市愈發(fā)普遍，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，不少房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款，主要由幾個(gè)因素所致。首先是由于理財(cái)產(chǎn)品的利率下滑，很多理財(cái)產(chǎn)品的年利率跌破3%，而房貸利率整體來(lái)說(shuō)大于理財(cái)利率，找不到更優(yōu)質(zhì)的投資渠道也促進(jìn)了居民選擇將存款用于提前還貸。

“其次，年后迎來(lái)降房貸潮，多地首套房貸利率跌破4%，且有城市取消基準(zhǔn)利率的加點(diǎn)下限，這就說(shuō)明存量貸款的利率高于新增的貸款利率，短期內(nèi)降房貸利率也是趨勢(shì)，存量客戶的內(nèi)心不平衡也促使了居民提前還貸?！蓖跣员硎?，此外，對(duì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不樂(lè)觀，經(jīng)歷了疫情的經(jīng)濟(jì)下滑，居民對(duì)于未來(lái)的收入預(yù)期縮減，降負(fù)債能給居民帶來(lái)更高的安全感。

一位房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士直言，當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，“很多金融貸款企業(yè)都在各種推銷用3點(diǎn)多的經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款”。

北京一位貸款中介近日在朋友圈發(fā)布的“轉(zhuǎn)貸通知”顯示：“已經(jīng)抵押在銀行，月利息超過(guò)6厘以上，建議您轉(zhuǎn)貸了。今年央行繼續(xù)大力扶持中小微企業(yè)，有很多貼息政策。授信先息后本、等額本息還款！已經(jīng)抵押完的可找我安排。沒(méi)執(zhí)照的可以現(xiàn)起！”

據(jù)該中介介紹，最近轉(zhuǎn)貸的客戶大多是此前房貸利率比較高的客戶，通過(guò)重新抵押房子的方式將利率降下來(lái)。經(jīng)營(yíng)貸利率目前為3.2%-4%。

對(duì)于存量房貸利率較高的情況，北京另外一位貸款中介也表示，可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸“降息”。北京一家助貸公司人員也介紹，目前有部分客戶通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)換房貸。他介紹稱近期做的一單業(yè)務(wù)的客戶房貸利率為6%。若房屋仍有按揭貸款，目前經(jīng)營(yíng)貸辦理有解除一抵重新做一抵和二抵兩種方式，利率為3%多點(diǎn)。若申請(qǐng)人名下沒(méi)有公司可以花幾千元幫忙“買”個(gè)殼公司。

監(jiān)管明令禁止經(jīng)營(yíng)貸入樓市 改變資金用途存風(fēng)險(xiǎn)

“經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，他表示，100萬(wàn)元20年的月供，過(guò)去經(jīng)營(yíng)貸一般周期只有1-3年，但現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)可以做到20-30年，即使有中途歸本也不影響接近30萬(wàn)的利差吸引力。此外，“從當(dāng)下市場(chǎng)看，很多審批非常容易的消費(fèi)貸3年30萬(wàn)，利率只有3點(diǎn)多，挪用30萬(wàn)3年就可以節(jié)省1.5萬(wàn)的利息”。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣也表示，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有很多種，大部分是因?yàn)槔⒉铑~。比如經(jīng)營(yíng)貸的利息經(jīng)常會(huì)低于房貸，對(duì)于購(gòu)房人而言用經(jīng)營(yíng)貸套取貸款就比房貸劃算。還有一些是因?yàn)橘Y金有問(wèn)題，希望通過(guò)這種方式來(lái)緩解資金壓力。

王玉臣稱，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定，必須按照用途去使用，不能挪作他用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主等為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其經(jīng)營(yíng)需要。這種貸款是給中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惠民舉措，是明令禁止流入樓市的。

財(cái)聯(lián)社記者向多位銀行工作人員了解消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸辦理細(xì)節(jié)時(shí)，對(duì)方均多次強(qiáng)調(diào)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸不得進(jìn)入股市、樓市，且經(jīng)營(yíng)貸審批有著嚴(yán)格的門檻。其中一位大行工作人員稱，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市這種行為是違規(guī)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)征信會(huì)受到影響，同時(shí)銀行會(huì)要求提前結(jié)清貸款。

“2021年3月26日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳特意對(duì)此發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！蓖跤癯歼M(jìn)而稱，在此通知里，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市更是做了強(qiáng)制性規(guī)定，而且從多個(gè)維度進(jìn)行防范和懲治。

“這種行為對(duì)于購(gòu)房人而言有不小的風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯急硎?，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。而且，在轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)候，不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款。此時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生新的成本。且過(guò)橋貸款的利率往往也是要高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題，不能及時(shí)償還，無(wú)疑會(huì)適得其反。

“其次，對(duì)于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會(huì)面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重者，甚至還可能受到刑罰制裁。”王玉臣補(bǔ)充道。關(guān)于轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)，銀保監(jiān)會(huì)此前也曾提示過(guò)風(fēng)險(xiǎn)，詳見(jiàn)財(cái)聯(lián)社報(bào)道《房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸可“降息”？銀保監(jiān)會(huì)：隱藏高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信等風(fēng)險(xiǎn)》。

對(duì)于是否提前還房貸，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，提前還貸要根據(jù)自身的貸款情況決定，最好別盲目跟風(fēng)。一方面，觀察自身目前繳納的房貸利率水平與當(dāng)前城市房貸利率之差，如果目前繳納的房貸利率高于當(dāng)前利率很多，可考慮提前還貸；其次，看自身是否能找到比房貸利率更高的理財(cái)產(chǎn)品，如果沒(méi)有更好的投資渠道且手頭資金充裕，可以考慮提前還貸；此外，還需考慮自身目前剩余的本金金額與總本金額的差距，如果本金已經(jīng)償還一大部分，沒(méi)必要選擇提前還貸了。