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2023-01-31
公務員“賣房考核”第一城，出現了
更新時間：2022-06-28 18:20:30作者：未知
文|凱風
公務員進村賣房，這事不是傳說。
據經濟觀察報報道，廣西玉林市有公務員表示今年以來主要工作是“賣房”，盡管沒有傭金提成，但卻與個人績效掛鉤。
據了解，“賣房”任務一方面是為了去庫存，更重要的是提高人口進城數量，“賣一套房可以換算成4個戶口（進城）”。
雖說最終考核的未必是賣房本身，但賣房與“拉人進城”捆綁在一起，不無刺激樓市的考慮。
地方政府為賣房，為何這么拼？
01
公務員進村賣房，為房地產還是為城鎮(zhèn)化？
今年初，廣西玉林出臺“十萬大軍進城”計劃，上至每個區(qū)縣，下到每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都被分配了“拉人進城”的任務，以確保2025年市區(qū)新增常住人口達到50萬人以上。
為此，當地出臺《關于加快人口進城若干政策措施》，祭出了財政補貼購房、買房送工作、享受同等醫(yī)療養(yǎng)老保險政策待遇等一系列待遇。
當然，無論是房地產去庫存，還是人口進城，玉林兩手都要抓、兩手都要硬。
玉林是廣西經濟第4城，GDP僅次于南寧、柳州、桂林，但在全國排在100名之外，如何留住人同時刺激起房價，無疑是一道難題。
資料圖
且不說人口進城，并不以是否買房為前提，而即使在當地買房的，也未必愿意就地落戶。
原因在于，當人口大盤見頂、人口負增長成為常態(tài)，連各大省會都放開了零門檻落戶，三四線的戶籍門檻早已形同虛設，落戶沒有多大吸引力。
同樣，買房賣房終究取決于市場供求與預期。
面對樓市高庫存、人口流失，以及三四線房價趨于見頂的長遠預期，買房不是靠送幾個工作機會，或公務員集體進村賣房這種舉措就能逆轉的。
更核心的問題是，人口是否愿意進城、能否留住當地年輕人，更多取決于經濟與產業(yè)，這也不是賣幾套房子、給幾萬元優(yōu)惠就能形成支撐的。
02
公務員進村賣房的出現，足以說明中小城市普遍存在的兩個現實焦慮。
一個是土地財政焦慮，另一個是人口流失焦慮。
三四線城市的上一輪集體上漲，還要追溯到2017年前后的棚改貨幣化政策。當時，借助央行定向放水，三四線城市大拆大建大補貼，從而帶動樓市逆轉。
如今，棚改已經收官，貨幣化補貼早成了明日黃花，雖然鄭州等地出臺了新一輪“房票”政策，但失去了央行定向放水的支撐，解決不了錢從哪來的問題，效果終究有限。
未來，三四線樓市普遍面臨基本面的困擾。
這里的基本面，一是經濟，二是產業(yè)，三是人口，這些因素決定了三四線樓市的天花板。
數據顯示，玉林商品房去化周期在2-3年之間。如果考慮到潛在供貨，按照目前流速，去化周期可能在5-10年之間。
樓市高庫存，會否引發(fā)連鎖反應不得而知，但房子賣不動了，必然影響到財政收入。
玉林財政自給率不及全國平均水平，長期且嚴重依賴轉移支付及賣地收入。
數據顯示，2021年玉林公共預算收入79.62億元，而一般公共預算支出375.76億元，收入不到支出的1/4。
這其中200億左右的缺口，一部分來自發(fā)達地區(qū)的轉移支付，一部分則要借助于賣地。
這種背景下，地方政府千方百計賣房就不是新鮮事了。
03
人口流失之困，是更大的問題。
正如《未來10年，中國必然發(fā)生的8件大事》一文所論，出生率下滑疊加人口流失，中小城市普遍面臨鶴崗化的困境。
玉林經濟在廣西并不弱，但置于華南地區(qū)則失去了存在感，加上毗鄰廣東，離廣州的距離只有300多公里，因此人口外流更甚于一般地市。
這一數字，已經超過廣西另一個地級市防城港的總體人口規(guī)模。
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100多萬戶籍人口流失到省外還不是最大問題，雪上加霜的是，這些外流人口基本上都是年輕勞動力人口。
年輕人不僅是勞動力還是消費力所在，更是房地產市場最大的需求來源。
大量年輕人外流，不僅影響消費與內需，還讓房價失去了最大的支撐。
問題顯而易見，但促進人口進城，不是一句話兩句話那么簡單，松綁樓市更是南轅北轍——
人口外流本就是房價橫盤乃至下跌的最大因素，靠刺激房價來留人豈不是因果倒置？
沒有產業(yè)支撐，運動式拉人進城效果也極其有限。
即使一年內就要10萬乃至幾十萬人進城落戶，但這些人最終還是去了廣東，沒法轉化為本地的常住人口，效果又有多大？
04
玉林所在的廣西，是人口凈流出最多的省份之一，每8個人就有1個去了廣東。
根據第七次人口普查統(tǒng)計年鑒，廣西本地戶籍人口共流出810.9萬，僅吸引省外人口136萬人，人口凈流出675萬，總量僅次于河南、安徽、四川、貴州。
廣西人，都去了哪里？
數據顯示，在810.9萬外流了人口中，693萬去了廣東，占比高達85%以上。這一數字，超過了廣西常住人口總規(guī)模的1/8。
資料圖
正如安徽是江浙滬“包郵區(qū)”最大的人口腹地，廣西則是中國經濟第一大省廣東最大的人口腹地之一。
之所以說是“之一”，是因為廣東人口吸引力遍布全國，除了廣西，湖南、河南、湖北、四川、貴州等省份流入廣東的人口也在200萬以上。（參閱《粵蘇浙魯，都在虹吸誰？》）
資料圖
05
廣西，為何成了廣東的第一大外地人口來源地？
廣西與廣東接壤，同處兩廣地區(qū)，地緣相親、文化相近、語言相似，除了桂北及桂西北，廣西有超過1/3的人口都說粵語，基于這一點，廣西人相較中部地區(qū)更容易融入珠三角。
事實上，在歷史上，廣西多個地市長期都屬于廣東。自明朝以來，廣西沿海的北海、欽州、防城港等地，均在廣東管轄之下，直到1952年，三地才納入廣西代管，1965年才正式劃給廣西。
北海三地是廣西唯三的沿海城市?？梢哉f，在長達600多年的時間里，廣西沒有出?？冢洕鷮嵙ο鄬^強的沿海三城，長期又以“廣東人”自居。
資料圖
相較于歷史及方言因素，經濟實力的差距才是核心癥結所在。
一個是中國經濟、工業(yè)、外貿、財政第一大省，另一個是西部欠發(fā)達省份；
一個擁有全國門類最全的工業(yè)體系，7大支柱產業(yè)全部破萬億，另一個以有色金屬、能源電力、制糖業(yè)為支柱，高新制造業(yè)付之闕如。
一個坐擁廣深佛莞四大萬億城市，另一個省會/首府經濟實力水平不及廣東的普通地市，勞動力人口用腳投票就不令人意外。
從經濟來看，廣西GDP不到廣東的零頭，不及廣州一個城市。2021年，廣東GDP達到12.43萬億，而廣西僅為2.47萬億，不到廣東的1/5。
資料圖
從領頭羊城市來看，廣西首府南寧2021年GDP為5120億元，止步于50強之外，僅相當于廣東惠州市的水平，不到廣州的1/5。
近年來，廣西雖然借助西部陸海新通道、西部大開發(fā)、中國與東盟貿易往來，發(fā)展得到提速，但與廣州仍有巨大差距，遑論珠三角或廣東省。
所以，廣西人大量外流到廣東，這一局面未來還會延續(xù)。
只有抓住產業(yè)轉移機遇，借助毗鄰東盟的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展高新制造業(yè)，這一趨勢才有可能得到逆轉。