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本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

資料圖

“2022年6月份之前的鄭州樓市，一直很冷，最冷的時候，有樓盤從過年至今，總共成交了3套房?！睉K淡的樓市對于中介王樂樂來說，就像一場噩夢，行情最差的時候，他一個月只接待過零星幾組客戶。

直到2022年5月，鄭州樓市的情況依然沒有好轉(zhuǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，鄭州商品房成交6058套，環(huán)比下降30.9%，同比下降70.6%。

為此，鄭州從今年3月開始至今，發(fā)布多條樓市調(diào)整政策，包括降低首付比例、下調(diào)商貸利率，以及推出去庫存大殺器——貨幣化安置等。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時代周報記者表示，鄭州樓市政策的調(diào)整方向較為多樣化，政策頻次多，足以見得鄭州樓市對回穩(wěn)態(tài)勢較為迫切，在市場表現(xiàn)乏力下，積極調(diào)整樓市政策以提振市場信心是值得肯定的，是鄭州積極主動促進自身樓市發(fā)展之舉。

針對于當前鄭州樓市現(xiàn)狀，時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在促銷活動方面，部分樓盤通過降低首付比例吸引購房者，甚至有樓盤推出了首付1萬元就能網(wǎng)簽的活動。而成交方面，鄭州的成交量已初步呈現(xiàn)回暖趨勢。

從每月50套到日均100套

“鄭州的樓市確實冷，鄭州往年的房產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量大約在2.5萬人左右，但從去年開始，經(jīng)紀人數(shù)量銳減，現(xiàn)在可能不到1萬人，基本上從去年7月以后，有很多經(jīng)紀人沒有掙到錢。”回憶起之前的市場行情，王樂樂仍覺得心酸。

在2021年疫情、暴雨再到今年疫情封控的影響下，鄭州的樓市一直處于低谷。但在一攬子政策的刺激下，鄭州的樓市終于迎來了初步復(fù)蘇。

時代周報記者以購房人的身份進行與王樂樂聊天時，他正帶著一組客戶去看房，6月份下旬，他明顯感覺到，通過某中介app聯(lián)系他看房的購房者多了起來。

“雖然總體成交量還未回暖至去年同期水平，但相較于2021年下半年，已經(jīng)有了明顯的好轉(zhuǎn)。”王樂樂告訴時代周報記者。

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中介劉強向時代周報記者出示了一張成交截圖，招商美景美境樓盤僅6月26日一天，就認購4套，“這只是我們區(qū)域在一個樓盤的成交數(shù)據(jù)，其他樓盤也都在陸續(xù)成交，整個市場已經(jīng)被盤活了。 ”

王樂樂對于鄭州樓市未來的走向十分樂觀，他向時代周報記者透露，在6月份以前，他所在的東南片區(qū)1個月平均成交50套左右，但新政出臺后，基本上每天都能突破100套。

此外，各個項目還呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，王樂樂透露，項目之間亦有區(qū)別，位于管城回族區(qū)的盛澳金尊府本月只成交了2套房源，但華潤瑞府，開盤2天就已成交了200套。

同時，王樂樂告訴時代周報記者，帶看的轉(zhuǎn)化率也有了極大的提升，如之前100組客戶只有5、6組會成交，但現(xiàn)在，已經(jīng)有十幾組客戶能夠成交。

有項目1萬首付就能網(wǎng)簽

在調(diào)查的過程中，時代周報記者發(fā)現(xiàn)，鄭州涌現(xiàn)出了部分低首付項目，有的項目甚至零首付。

“目前鄭州的首付主要分2種，有的是首付分期，也就是在一段時間內(nèi)分期把首付款付完，這是常規(guī)操作。還有的樓盤干脆就是低首付，首付比例低至15%或者10%，因項目而異?！蓖鯓窐犯嬖V時代周報記者。

據(jù)王樂樂介紹，某樓盤首付1萬就行，直接網(wǎng)簽。據(jù)悉，該樓盤位于管城回族區(qū)未來路，房屋單價在13500元/平方米左右，開發(fā)商為河南本土某房企。

時代周報記者詢問具體如何操作時，王樂樂告訴時代周報記者，即把評估價格做高，“其實就是貸的越多，首付就越低。”

王樂樂解釋稱：“以我之前給客戶帶看的一套房子為例。按照比較容易計算的100萬總價來算的話，首付比例30%，即首付需要30萬元。但是這個項目周邊的房子均價比這一項目貴30%左右?！倍y行在給出評估價時，要通過同時期同地段其他樓盤均價、開發(fā)商資質(zhì)、是否精裝、相關(guān)配套等多方面評估，“此時，銀行認為這套房子的評估價能達到142萬，那么貸款額度就達到了99萬，這樣原本100萬的房子，購房者只用出1萬的首付?！?/p>

王樂樂表示，因戶型等原因，上述樓盤的房價相較于周邊樓盤的房價，每平方米便宜約3500元，因此造成該房屋的評估價格遠高于實際出售價格。

而當時代周報記者質(zhì)疑該行為的合規(guī)性時，王樂樂表示，雖然是不合規(guī)的，但開發(fā)商有辦法操作，“每個開發(fā)商合作的銀行都不一樣，網(wǎng)點也不一樣，有的銀行能做，有的銀行不能做，關(guān)鍵點還是在于開發(fā)商有沒有權(quán)限?！?/p>

隨后，時代周報記者表達了對樓盤是否會出現(xiàn)風險的擔憂，王樂樂讓記者安心，他表示，中間有各種細節(jié)操作，不用擔心，就是正常買房，絕對是安全有保障的。

而除上述樓盤外，鄭州還有部分樓盤出現(xiàn)了零首付活動，而所謂的零首付，實質(zhì)上是首付分期。以富田城·九鼎公館為例，該樓盤位于南三環(huán)，預(yù)計2024年交房，而購房者只要在交房前交齊首付款就可以。

網(wǎng)絡(luò)圖

加速樓市修復(fù)

2022年的鄭州，穩(wěn)市場意愿十分強烈。

3月1日，鄭州市打響了新年以來穩(wěn)市場的第一槍，發(fā)布了19條政策，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。

其中重點提及了要推行貨幣化安置、促進安置房轉(zhuǎn)化。具體來說，則要實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。但彼時，貨幣化安置細則還未出現(xiàn)，而其他舉措傳導(dǎo)到市場仍需時間。

6月15日，鄭州市人民政府發(fā)布鄭政〔2022〕15號文，明確了要推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策。

2天后，鄭州航空港區(qū)發(fā)布《關(guān)于加快人才集聚促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱：《通知》），《通知》提出，引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整貸款首付比例，對貸款購買首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。

同時，航空港區(qū)還對3月份19條政策中提到的“貨幣化安置”做出了響應(yīng)?！锻ㄖ诽岢?，鼓勵選擇棚改貨幣化安置。對已拆遷未安置和尚未納入安置計劃的群眾，允許自主選擇實物安置或貨幣化安置模式。

關(guān)榮雪向時代周報記者表示，航空港區(qū)此舉是繼鄭州大力推進貨幣化安置后，下屬區(qū)域作出的明確且高效的回應(yīng)，既有助于增強自身區(qū)域的樓市成交活力，也有助于提速全市樓市修復(fù)進程。

6月20日，貨幣化安置的細則終于出現(xiàn)。鄭州市人民政府官網(wǎng)正式發(fā)文公布，《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（以下簡稱：《辦法》）于6月8日已獲市政府同意。

《辦法》中提到的“房票”，指被征收人房屋安置補償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。房票式樣統(tǒng)一制定。

而房票安置是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房（含住宅與非住宅，下同）的一種房屋安置方式。簡單來說，就是房票可以抵購房款。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示，鄭州房票政策和以往貨幣化安置的最大差別之一，就是限定了房票本身的使用范圍，即需要從參與房企中的商品房進行選擇，而非拿錢之后任意選擇一二手房。同時也并非所有房企都適用，而是被納入到房票可參與的名單中的房企。

（應(yīng)受訪者要求，王樂樂、劉強均為化名）