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導讀：“只要一個企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務來，還是可以熬過去的?！庇袅林毖?，行業(yè)很艱難，但如果放在社會中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“最難的事情就是3月底跟大家交成績單的時候，壓力很大?！痹?月28日下午舉行的萬科2021年年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮直言，“3月31日業(yè)績發(fā)布會時市場壓力是非常大的，現(xiàn)在至少比那時好一點點?！?/p>

在郁亮看來，市場壓力的減少是體現(xiàn)數(shù)據(jù)上的。據(jù)各地網(wǎng)簽公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比雖仍大幅下降但環(huán)比開始上升，進入6月之后市場進一步好轉(zhuǎn)，環(huán)比明顯上升。

“一方面是因為一些政策的出臺正在帶來積極影響，另一方面是因為疫情而延遲的需求釋放帶來的回補，當然還有季節(jié)性因素?！庇袅琳J為，短期市場已觸底，但不會反彈而是恢復，恢復是一個緩慢溫和的過程，企業(yè)只要專心做好自己的事就行了。

沒有理由躺平

回顧年度業(yè)績?nèi)允枪蓶|大會的主要內(nèi)容之一，但和3個月前的業(yè)績發(fā)布會一上來就道歉不同，此次郁亮對萬科的未來多了一份“信心”。

2021年，萬科開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；物業(yè)服務實現(xiàn)全口徑收入240.4億元，同比增長32.1%；物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務的收入增速分別達到68.9%、13.9%和20.6%。

受開發(fā)業(yè)務銷售額下滑和其他業(yè)務增長影響，萬科營業(yè)收入微增8%至4528億元，但權(quán)益凈利潤卻下滑45.7%至225.2億元。

“2021年萬科歸母凈利潤下降主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務凈利潤大幅下降。”萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，受結(jié)算項目地價占售價比例上升的影響，開發(fā)業(yè)務的結(jié)算毛利率下降至23.0%；受聯(lián)合營項目毛利率下降及投資其他業(yè)務的收益減少影響，2021年投資收益較2020年減少了69億元；此外，萬科對2021年末資產(chǎn)進行了全面減值測試，計提了35.3億元資產(chǎn)減值。

但不可否認的是，萬科依舊是業(yè)內(nèi)最具安全感的房企。截至2021年底，萬科期末貨幣資金1493.5億元，對于短期債務的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，凈負債率29.7%；有息負債2659.6億。

面對這樣的綜合成績，郁亮形容自己“就像一個學生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣?！?/p>

和郁亮預想的一致，市場上不乏看空萬科的言論，主要原因不外乎房地產(chǎn)市場下行、房企融資端收緊、居民購房意愿下降等。

所以郁亮專門到受影響最大的市場去看了看，比如惠州、江門?！盎葜莺芏嗫蛻魜碜杂谏钲诘耐庖缧枨?，深圳市場調(diào)整后惠州賣房變得很難，不過我們的售樓員發(fā)現(xiàn)了一個獨特的客群，就是那些在城中村租房生活卻有子女入學需求的群體，我們可以結(jié)合長租公寓萬村的客源長期跟蹤?！?/p>

“所以這個市場還是在的?！庇袅林毖?，現(xiàn)場看過之后，覺得惠州至少能活下去，房子還能賣。

接著郁亮又去了江門。在這個市場上，萬科面對的是當?shù)刈詈玫目蛻羧?，自然也拿出最高的水準，例如交付之前工程師在工地上住?個多月以便于項目細節(jié)調(diào)整?！皬男Ч麃砜纯蛻舴浅M意，交付后也帶來了很多銷售，所以只要我們造出好的產(chǎn)品，客戶是會買單的?！?/p>

“以前我們做銷售的思路是為房子去找客戶，今天我們越來越覺得應該是為客戶去找房子?！弊＞艅傺a充道，客戶有什么訴求，萬科就用什么樣的產(chǎn)品方案、項目去滿足他。例如，對于換房的客戶，萬科會先幫客戶賣掉房子，再幫客戶找到合適的房子。

前線的觀察給了萬科非常大的信心，在2022年業(yè)績企穩(wěn)回升之外，萬科還有兩個目標。一方面，萬科開發(fā)業(yè)務要繼續(xù)維持在第一陣營的行業(yè)地位；另一方面，萬科想能夠率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務并重。

不得不承認的是，萬科在房地產(chǎn)服務行業(yè)確實做到了領頭羊。截至目前，萬物云在管項目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平米，同比增長35.9%；合同管理項目總數(shù)5553個，合同管理面積10.1億平米，同比增長38.0%。

僅就在管面積而言，市場上可與其相比的只有碧桂園服務。

此外，萬物云的優(yōu)勢還體現(xiàn)在“社區(qū)+商企+城市空間”的協(xié)同上，分別是以住宅為主的萬科物業(yè)、以商業(yè)物業(yè)為主的萬物梁行和主打城市服務的萬物云城。按最新計劃，“萬科物業(yè)收入要增長25%，萬物梁行要增長35%。”

“只要一個企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務來，還是可以熬過去的。”郁亮直言，行業(yè)很艱難，但如果放在社會中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。

回購股份倒計時兩天

倒計時兩天，留給萬科的回購時間見底了。

2022年3月30日，萬科公布回購計劃，擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股，預計回購股份的數(shù)量約1.37億股，時間為自3月30日起的3個月內(nèi)。

從時間上算，萬科回購計劃的最后期限是6月30日，也就是2天后。在此之前，萬科前后于18個交易日內(nèi)累計回購股票7295.49萬股，涉及資金約12.9億元，占回購資金總額最低值的64.5%。

也就是說，想要圓滿完成此次回購，萬科需要在2天時間內(nèi)回購價值7.1億元的股票，平均每天斥資3.55億元。而在此前成交記錄中，萬科單日用于回購的總金額最高為1.7億元。

此外，從其前后回購頻次、數(shù)量和謹慎態(tài)度來看，萬科在短時間內(nèi)斥巨資回購的可能性并不高。

觀察者網(wǎng)了解到，萬科首次試水回購是在5月10日，也就是回購計劃發(fā)布后第41天。彼時，受限于2022年第一季度報告發(fā)布規(guī)則、五一節(jié)假日和回購價格等因素影響，萬科在可回購的第一時間回購119.79萬股A股，成交價17.99-18.25元/股，成交金額2166.56萬元。

由于首次回購金額僅占回購總金額最低值的1.1%，萬科此舉被投資者詬病誠意不足。盡管如此，回購計劃的執(zhí)行還是帶動了萬科A股價上行，截至5月19日收盤，萬科A報19.25元/股。

隨后萬科A股價在下行總趨勢中上下波動，萬科也足足觀望了20天，直至5月30日才執(zhí)行了年內(nèi)的第二次股份回購。和首次回購一樣，萬科此次回購仍屬于小打小鬧，合計購股份113萬股，成交總價2014.86萬元。

不一樣的是，萬科自此開啟了連續(xù)15個交易日回購股份的記錄，從5月30日起至6月20日止。連續(xù)回購期間，萬科有8個交易日回購金額大于1億元，分別是6月6日、7日、8日、10日、13日、14日、16日和17日，其中有6個交易日回購價格低于18元/股。

不止萬科，萬科董監(jiān)高和貝萊德都想用最少的錢買最多的股份，抄底萬科。

6月13日，萬科董監(jiān)高人員郁亮、王海武、解凍、朱旭、韓慧華、闕東武增持公司A股股份共計25.67萬股，增持金額近449萬元。其中，郁亮增持最多，以17.58元/股成交均價增持8.87萬股。

6月17日，BlackRock, Inc.以1183.25萬港元增持萬科企業(yè)好倉69.59萬股，增持股價低至17.0028港元。增持后，BlackRock, Inc.最新持好倉數(shù)目為9570.42萬股，持好倉比例由4.99%上升至5.03%。

值得一提的是，萬科董監(jiān)高下場和BlackRock, Inc.增持消息的爆出，讓萬科A股價有明顯上浮跡象，這也是打斷萬科連續(xù)回購的現(xiàn)實原因之一。6月21日、22日、27日和28日，萬科盤中股價最低分別為18.41元/股、18.68元/股、18.28元/股、18.3元/股，均超過18.27元/股的回購上限。

也就是說，如果未來兩天股價仍未跌至18.27元/股以下，萬科將沒有回購機會。

對此，朱旭表示，接下來如果股價滿足條件，萬科會盡力去做回購，如果沒有滿足條件的話我們會向董事會作報告，也會向監(jiān)管部門作說明。

對于關注較多的市值修復，朱旭直言，市值受到資本市場、公司自身業(yè)績、資本市場預期和市場情緒影響，“作為公司而言，我們還是當好農(nóng)民種好地，照顧好我們的客戶，通過好產(chǎn)品好服務和有現(xiàn)金流的利潤為股東創(chuàng)造真實的價值。”

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