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見習記者 文夕

“房地產市場運行的指導原則都已發(fā)生變化，行業(yè)已進入新的發(fā)展階段，不會再回到過去的發(fā)展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規(guī)模與增長速度，”萬科（000002）董事會主席郁亮在股東大會上直言。

6月28日，萬科召開2021年度股東大會暨2022年第一次A股股東大會及2022年第一次 H股股東大會。面對當前房地產市場形勢問題，盡管郁亮認為房地產市場規(guī)模與增速不再，但在他看來，短期市場已觸底，未來市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。

股東大會現(xiàn)場

市場恢復仍需要時間

去年下半年，國內房地產市場經(jīng)歷了史無前例的巨震。萬科雖然整體營收方面保持穩(wěn)定，但其歸母凈利潤同比下降高達45.7%。這是萬科上市31年以來，第三次出現(xiàn)凈利潤下滑，上一次是在2008年，全年實現(xiàn)凈利潤40.33億元，同比下降16.74%。

郁亮坦言，最近這一年許多行業(yè)都不容易，房地產并非最艱難，所以房地產行業(yè)沒有理由躺平。在股東大會上，他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)：根據(jù)各地網(wǎng)簽公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降約6成，但5月情況已出現(xiàn)好轉，進入6月之后環(huán)比明顯上升。對于當前的房地產行業(yè)，郁亮認為短期市場已觸底。

此前國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。但5月商品房銷售出現(xiàn)邊際改善，據(jù)貝殼研究院測算，5月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比分別增長25.8%、23.8%；銷售額分別環(huán)比增長29.7%、26.4%。

對于數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定程度回暖跡象，郁亮認為，一方面是政策的出臺帶來積極影響，另一方面是4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來的回補。“每年6月房地產企業(yè)通常會沖一沖銷售，出現(xiàn)成交量的小高峰，最后是因為5月基數(shù)比較低。以上因素使得6月環(huán)比增速比較快?！?/p>

不過，他同時表示，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。盡管6月環(huán)比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。對于行業(yè)未來，郁亮表示，房地產市場所處環(huán)境已與過去不同，包括人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發(fā)生變化?！靶袠I(yè)已進入新的發(fā)展階段，不會再回到過去的發(fā)展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規(guī)模與增長速度，”他表示。

未來2-3年實現(xiàn)業(yè)績回穩(wěn)

會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在談及公司未來的行動計劃時提到，萬科將會繼續(xù)堅持穩(wěn)健經(jīng)營、保持健康的財務狀況，繼續(xù)加強現(xiàn)金流管理，持續(xù)優(yōu)化債務結構與融資成本，堅守“綠檔”和行業(yè)最領先的信用評級。

他表示，萬科會通過開發(fā)經(jīng)營本部統(tǒng)籌開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，發(fā)揮開發(fā)經(jīng)營本部的集中管理功能，實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務的止跌企穩(wěn)。

事實上，萬科去年的開發(fā)業(yè)務明顯承壓。一方面，銷售金額下降，2021年萬科實現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4％和10.8％。

另一方面，新開工規(guī)模下降，竣工規(guī)模未完成年初計劃。2021年萬科開發(fā)業(yè)務新開工計容面積約3265.3萬平方米，同比下降17.6%，完成年初計劃的103.7%；開發(fā)業(yè)務竣工計容面積約3571.4萬平方米，同比增長5.6％，完成年初計劃的99.6%。

而今年銷售前5月銷售情況也并不樂觀。萬科前5月累計實現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米，合同銷售金額1681.1億元。經(jīng)計算，合同銷售金額及銷售面積分別同比下降41.38%及46.13%。億翰智庫一份報告指出，經(jīng)過測算，今年即使有保障性租賃住房建設的正向拉動，全年房地產開發(fā)投資總量仍將保持負增長，樂觀假設下，房地產開發(fā)投資總量仍將下滑6.9%。

祝九勝也表示，未來2-3年，萬科大體能實現(xiàn)業(yè)績回穩(wěn)，保持在開發(fā)業(yè)務第一陣營的位置，并實現(xiàn)向不動產開發(fā)經(jīng)營并重的轉變。

談及萬科其他業(yè)務轉型進展

在房地產開發(fā)業(yè)務以外，祝九勝在會上談及萬科轉型的進展?！叭f科物流業(yè)務今年要實現(xiàn)報表盈利，長租公寓業(yè)務今年已經(jīng)在現(xiàn)金流實現(xiàn)盈利，在明年也會實現(xiàn)報表盈利，”祝九勝在會上表示。

目前，萬科旗下萬物云86.4%的社區(qū)類項目、89.2%的商企及城市項目位于一、二線城市。其在管項目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平米，同比增長35.9%，合同管理項目總數(shù)5553個，合同管理面積10.1億平米，同比增長38.0%。

祝九勝在股東大會上提及，2021年萬物云實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入240.4億元，同比增長32.1%。萬科物業(yè)堅守高質量服務的品牌形象和一流的服務口碑，內生增長動力強勁。在管第三方的住宅項目 1605個，占比56.9%，2021年新增住宅合約面積，外拓業(yè)務占比超七成。

另外，萬物梁行聚焦商企物業(yè)服務，在2021年國內進行招投標的超高層項目中，萬物梁行獲取了超過50%的份額。報告期內，萬物梁行的商業(yè)外盤收入占比為71%，目前在管第三方商企項目數(shù)量達1319個，占比為84%。

此外，萬科租賃住宅業(yè)務已布局全國33個城市，總規(guī)模20.87萬間，累計開業(yè)15.95萬間。據(jù)了解，2021年其全年出租率95.3%，全年管理租賃住宅的收入為28.9億元，同比增長13.9%。泊寓在2020年已實現(xiàn)了現(xiàn)金流層面的盈利。

深鐵表態(tài)信奉長期主義

作為萬科大股東，深圳地鐵集團對萬科股價的看法也是關注的焦點。會上，董事會秘書朱旭轉達了深鐵方面的看法。

她表示，深鐵方面注意到萬科轉型過程中新亮點，例如物業(yè)服務、租賃住房、商業(yè)、物流、冰雪等經(jīng)營性業(yè)務一直保持快速增長，這些業(yè)務的增速高于住宅開發(fā)業(yè)務增速，營業(yè)收入規(guī)模也接近400億元。據(jù)了解，深鐵方面表示信奉長期主義，長期看好萬科股價。

值得一提的是，根據(jù)此前公布的分紅方案，萬科分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，預計每股分紅0.97元，而在去年為每股分紅金額為1.25元。對此，朱旭在會上解釋，2021年度由于萬科權益凈利潤下降超過40%，為了能夠使股東分紅降幅有所緩解，董事會特別提議把今年的分紅比例提高至50%。

朱旭表示，萬科長期以來堅持穩(wěn)健的現(xiàn)金派息政策，歷史的平均分紅比例為33%，近年分紅比例穩(wěn)定在35%左右。未來分紅政策還是會綜合考慮公司長遠發(fā)展需要和股東權益維護的平衡，股息分紅比例穩(wěn)定在35%-40%之間，這樣有利于長期投資萬科的投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報。

編輯：喬伊

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