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雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

在河南建業(yè)兩樓盤(pán)“小麥大蒜抵首付”被叫停后，新城控股南京一項(xiàng)目又推出“西瓜換房”。

6月28日，新城控股位于南京江寧的云漾濱江項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)海報(bào)上，寫(xiě)著“西瓜換房最高抵100000元”，西瓜每斤10元，每套房收購(gòu)上限為1萬(wàn)斤。

資料顯示，云漾濱江項(xiàng)目所在地為位于江寧濱江新城中元路與錦文大道交匯處。

2020年7月，南京集中出讓9幅地塊，新城控股旗下的南京新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司分別以10.5億元和11.7億元的底價(jià)，拿下興城路以南的G43和G44地塊，對(duì)應(yīng)樓面價(jià)為9052元/平方米和9047元/平方米。

房天下數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于2022年4月6日開(kāi)啟預(yù)售，首次交房在2023年10月30日。相較于2021年1月份一期首開(kāi)1.92萬(wàn)/平方米的售價(jià)，加推的二期目前已降至1.7萬(wàn)/平方米。

據(jù)財(cái)聯(lián)社，該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，西瓜抵房款活動(dòng)適用于所有銷(xiāo)售房源，但目前還在推廣階段，具體如何實(shí)施，詳細(xì)規(guī)則還有待進(jìn)一步細(xì)化。

有南京地產(chǎn)人士直言，“去化艱難是新城云漾濱江西瓜換房的根本出發(fā)點(diǎn)，試圖通過(guò)農(nóng)產(chǎn)品物資抵扣房款來(lái)增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，加速項(xiàng)目去庫(kù)存?！?/p>

天眼查顯示，南京新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司由常州新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股89.71%，新城控股集團(tuán)股份有限公司持股9.97%，上海優(yōu)郡投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股0.32%。

常州新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大股東為上市公司新城控股，持股比例為95.76%。

“西瓜換房”似乎成了新城控股去化艱難的寫(xiě)照。根據(jù)公司披露的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，5月份新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額110.81億元，比上年同期下降54.25%；銷(xiāo)售面積約114.26萬(wàn)平方米，比上年同期下降47.75%。

1-5月公司累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約511.69億元，比上年同期下降45.93%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約525.07萬(wàn)平方米，比上年同期下降41.90%。

相比較，2021年1-5月，新城控股累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約946.39億元，比上年同期增長(zhǎng)32.44%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約903.80萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)38.16%。

房子賣(mài)不出去，新城控股也不敢放開(kāi)手腳花錢(qián)。前5個(gè)月，該公司僅獲取了一宗土地。4月，新城控股全資子公司商丘恒澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以2825.56萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得河南商丘一宗編號(hào)為商土網(wǎng)掛2020-104號(hào)的地塊。

實(shí)際上，在行業(yè)整體承壓的大背景下，從財(cái)報(bào)來(lái)看，新城控股也頗為不易。

年報(bào)顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2337.75億元，同比下降6.85%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2354.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.25%。

受此影響，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682億元，同比增長(zhǎng)15.64%，增速創(chuàng)近六年新低。

不過(guò)，因大幅計(jì)提資產(chǎn)減值54億元，導(dǎo)致新城控股陷入“增收不增利”困境。2021年其實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)125.98億元，同比減少17.42%，為近6年來(lái)的首次下滑。

據(jù)大公房產(chǎn)，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)存貨跌價(jià)計(jì)提，一般代表了他們的項(xiàng)目在某些城市存在著跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也表明企業(yè)可能存在去化困難的問(wèn)題。

年報(bào)顯示，截至2021年末新城控股長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線(xiàn)城市約占總土儲(chǔ)的30%，這部分區(qū)域也貢獻(xiàn)了其過(guò)去一年銷(xiāo)售額的37%?？硕鹧袌?bào)顯示，2021年三四線(xiàn)庫(kù)存積壓現(xiàn)象較為明顯，去化周期達(dá)19.34個(gè)月，顯著高于百城平均。

4月13日，惠譽(yù)宣布，將新城控股的評(píng)級(jí)BB+的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、新城發(fā)展持股67%的子公司新城控股集團(tuán)股份有限公司BB+的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)及其未償付債券和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入負(fù)面評(píng)級(jí)觀(guān)察名單。

5月16日，穆迪將新城發(fā)展控股有限公司的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”，以及將新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城發(fā)展提供擔(dān)保的債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”。

同時(shí)，穆迪已將上述所有評(píng)級(jí)列入進(jìn)一步下調(diào)觀(guān)察名單中，評(píng)級(jí)展望從負(fù)面調(diào)整為評(píng)級(jí)列入觀(guān)察名單。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師KellyChen表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映了新城控股家族銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)指標(biāo)疲軟;流動(dòng)性緩沖降低，融資渠道受限;由于增加使用內(nèi)部資源和抵押融資來(lái)償還到期債務(wù)，財(cái)務(wù)靈活性降低。

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