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《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫冰 |北京報(bào)道

除了讓員工"畢業(yè)"，互聯(lián)網(wǎng)大廠們還要緊接著忙活下一件事情——退租。

在監(jiān)管收緊、疫情帶來諸多不確定性、股價(jià)持續(xù)低迷和融資困難等大背景之下，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)戛然而止，擴(kuò)張放緩、業(yè)務(wù)調(diào)整、減員收縮……成為了從巨頭到新貴的眾多科技互聯(lián)網(wǎng)公司新動(dòng)態(tài)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也感受到了大潮退去的寒意。

中關(guān)村西區(qū)（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫冰攝）

互聯(lián)網(wǎng)不再是北京寫字樓的最大租客

一直以來，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是北京寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓的最大租客。

來自知名房地產(chǎn)管理咨詢公司高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，在北京全部商辦市場(chǎng)的租賃成交中，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的占比大幅下降到22%左右，而在以往季度的成交中，科技互聯(lián)網(wǎng)公司的占比都要超過50%。

尤其是大體量成交，以2021年全年5000平方米以上成交為例，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比為52%，其中大宗租賃（包含新租和擴(kuò)租）成交面積接近140萬平方米。以字節(jié)跳動(dòng)、快手、騰訊為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是2021年北京寫字樓市場(chǎng)的重要力量。

但到了今年一季度，位居首位的變成了金融行業(yè)，占比為37%?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)公司已經(jīng)不再是北京寫字樓的最大租客。

過去最大租客的需求驟降，也推高了北京甲級(jí)寫字樓的整體空置率。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，北京甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)凈吸納量約為10.2萬平方米，空置率為14.9%，基本已回歸到2019年的水平。

而第一太平戴維斯發(fā)布的《北京寫字樓市場(chǎng)季度總結(jié)》中也顯示，2022年一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃需求，單季度凈吸納量環(huán)比和同比分別下降76.4%和42.5%，這推動(dòng)全市空置率升至15.3%。

中關(guān)村 資料圖

世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA發(fā)布的北京寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)更為詳盡。今年上半年，北京全市甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量均錄得半年環(huán)比下降，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上半年的凈吸納量達(dá)到約6.8萬平方米，半年同比減少85%，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得-1.1萬平方米。而且從季度看，第二季度北京超甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓凈吸納量首次轉(zhuǎn)負(fù)為-2.8萬平方米，北京寫字樓市場(chǎng)迎來疫情三年以來最為慘淡的行情。

世樺嘉潤(rùn)在報(bào)告中表示，由于互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)的持續(xù)退租和縮減租賃面積，科技企業(yè)高度聚集的中關(guān)村商圈的空置率漲幅最為明顯，上半年上漲4.1個(gè)百分點(diǎn)至13.4%。亮馬河、長(zhǎng)安街、亞奧及望京/酒仙橋等商圈內(nèi)部分企業(yè)在降本增效的背景下縮租或退租也令其空置率持續(xù)升高。

世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月表示，由于科技與金融行業(yè)是北京寫字樓市場(chǎng)需求的最主要來源，二者在全市新增租賃面積中的占比合計(jì)達(dá)到62%?；ヂ?lián)網(wǎng)頭部企業(yè)及受"雙減"持續(xù)影響的在線教育等行業(yè)大面積退租和面積整合，加之新租交易面積和數(shù)量驟降，才推高了整體空置率。

記者也翻閱了2021年北京寫字樓租賃的前十大成交案例（數(shù)據(jù)來自于世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA），2021年全年北京寫字樓十大租賃成交中，包括騰訊、快手、字節(jié)跳動(dòng)等八個(gè)是來自科技互聯(lián)網(wǎng)公司，兩個(gè)來自金融機(jī)構(gòu)。而到了2022年一季度，Top 10中只剩下三家科技互聯(lián)網(wǎng)公司，而且成交面積也下降明顯。

大廠換房員工搬家，震蕩的不止是寫字樓

在初期的快速發(fā)展階段，幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)大廠都會(huì)遇到辦公樓不夠用的問題，解決的辦法只能是向周邊寫字樓延伸，不斷地招人租辦公室。

一位專門在中關(guān)村地區(qū)做商業(yè)寫字樓租賃的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張猛告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，某互聯(lián)網(wǎng)大廠是他們這幾年的最大客戶，"恨不得空出一層拿一層"，因此在附近十幾棟樓里都有辦公區(qū)。

但從去年開始，在停止快速擴(kuò)張的同時(shí)，大廠們也在調(diào)整辦公布局，從分散辦公向集中辦公整合過渡。而對(duì)于有實(shí)力的頭部大廠來說，都希望能從到處租房變成有地有樓。

"中關(guān)村地區(qū)大型物業(yè)比較稀缺，幾千平米還好找，但要上萬平米就很難了。但對(duì)于大廠來說，面積10000平方米以下的辦公區(qū)大概率只是過渡。雖然客戶目前還沒有提出退租，畢竟去年才裝修好，但我們已經(jīng)在尋找其他潛在租戶，未雨綢繆了。"張猛說。

不過，這些年在中關(guān)村，張猛也見慣了大大小小的公司搬進(jìn)搬出，有的是自己買樓了，更多的則是倒閉了。

"辦公地點(diǎn)在中關(guān)村這種核心地段，招人會(huì)容易很多。比如某互聯(lián)網(wǎng)公司‘進(jìn)京’，曾經(jīng)創(chuàng)下租下辦公樓后一周就順利招滿300人，項(xiàng)目馬上開工的紀(jì)錄，這在其他地方想都不敢想。"他說。

但當(dāng)大廠"長(zhǎng)大"，自身的吸引力已經(jīng)足夠時(shí)，就不會(huì)太依賴于位置，辦公集中和務(wù)實(shí)的訴求會(huì)更強(qiáng)烈。不過，無論是新浪、百度、騰訊搬到后廠村，還是京東搬到亦莊，都曾導(dǎo)致不少員工因"公司太遠(yuǎn)"而離職。

張猛說，以已經(jīng)擁有十幾萬員工的某大廠為例，其僅在北京就有超過40處辦公區(qū)。所以，近年來這家大廠一直不斷尋找大型物業(yè)，或買或租，希望能夠使辦公盡量相對(duì)集中。而像這種體量的公司要"搬家"，勢(shì)必意味著區(qū)域板塊內(nèi)寫字樓供給的變化。

不少員工們也要跟著公司一起搬家

"我家的租客要退租，說公司要搬家，這邊辦公地點(diǎn)不用了。中介說近期不少房源一起掛出來，價(jià)格肯定要低一些。"將房子租給了字節(jié)跳動(dòng)員工的房東石先生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

石先生家的房子屬于"節(jié)區(qū)房"，意思就是在字節(jié)跳動(dòng)補(bǔ)貼范圍內(nèi)的房子。據(jù)記者了解，字節(jié)跳動(dòng)、快手等一些互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)給租住在公司附近（租房距離辦公地點(diǎn)步行30分鐘、騎行/地鐵20分鐘內(nèi)）的員工補(bǔ)貼房租。以字節(jié)跳動(dòng)在北京為例，如果員工在公司附近租房，每月會(huì)給予1500元的額外補(bǔ)貼。

"節(jié)區(qū)房"讓石先生家的房租從過去的五、六千元很快漲到了七、八千元，還非常搶手。"但字節(jié)搬走之后，可能要跌回去了。"石先生說。不過，這也意味著在字節(jié)新的辦公區(qū)附近，又會(huì)產(chǎn)生一批新的"節(jié)區(qū)房"。

互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口變換，寫字樓都知道

不過，樓就在那里，總有新人換舊人。互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口變換，寫字樓都知道。

理想國(guó)際大廈是中關(guān)村西區(qū)最具代表性的寫字樓，由于有多家科技互聯(lián)網(wǎng)公司在這里實(shí)現(xiàn)了多輪融資和上市，因此被視為"風(fēng)水寶地"。當(dāng)然租金也是最貴的，這棟并不起眼的方正大廈，在中關(guān)村西區(qū)既不是最新也不是最氣派的，但租金卻是旁邊寫字樓的兩倍，堪比CBD的甲級(jí)寫字樓，只有頭部的創(chuàng)業(yè)新貴才有底氣選擇這里。

從某種意義上看，理想國(guó)際大廈的租客變遷也能稱得上是一部中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)簡(jiǎn)史，從最早的愛國(guó)者，到新浪（包括微博）、百度，優(yōu)酷土豆……再到后來在此完成了數(shù)輪融資、夢(mèng)想把黃色小旗插遍全世界的ofo，都在這棟大樓里度過了自己"最閃亮的日子"。

理想國(guó)際大廈（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫冰攝）

ofo的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)都畢業(yè)于北京大學(xué)，CEO戴威曾經(jīng)在采訪中透露，自己創(chuàng)業(yè)時(shí)候的夢(mèng)想之一就是要到理想國(guó)際大廈去辦公，因?yàn)樵谵k公室能夠俯瞰自己母校的校園。畢竟理想國(guó)際大廈電梯許多明星都坐過，而在樓下咖啡廳看見扎克伯格、蒂姆·庫克，也都是這棟大廈的傳奇。

現(xiàn)在，理想國(guó)際大廈最著名的租客已經(jīng)變成去年年底剛在港股完成IPO、市值超2000億港元的人工智能公司商湯科技。雖然作為"AI四小龍"之首并率先完成上市，但商湯依然是一家巨虧的公司。2021年，商湯年度虧損達(dá)171.77億元，過去四年累計(jì)虧損超377億元。

張猛對(duì)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口變化的感知，比記者這樣的TMT記者都要敏銳，他甚至向記者透露了某家風(fēng)頭正勁的創(chuàng)業(yè)公司馬上要完成下一輪融資的消息，"他們已經(jīng)開始看房子了。"他說。

在張猛看來，畢竟他曾眼看著周邊的寫字樓里，一批又一批手握風(fēng)投的公司，意氣風(fēng)發(fā)、一擲千金地租下辦公室、裝修、招人……然后又黯然離去，甩賣當(dāng)初幾千、幾萬元買來的辦公桌椅。

"互聯(lián)網(wǎng)金融火爆那幾年，這邊擠滿了大大小小P2P公司，特別有錢；后來ofo到了理想國(guó)際之后，又來了一大批共享經(jīng)濟(jì)公司；再后來就是在線教育公司，圍著新東方和好未來……不過，這些公司大部分不是搬走了，而是沒有了?，F(xiàn)在都是做人工智能、芯片、無人駕駛的公司在邊找辦公室了。"張猛說，作為《原神》的粉絲，他還特意去游戲新貴米哈游在鼎好大廈新租下的辦公區(qū)看了看，他說，這是他最看好的互聯(lián)網(wǎng)公司之一。

"雖然目前互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，這意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入精耕細(xì)作、創(chuàng)新發(fā)展的新階段。但在頭部整合后，第二和第三梯隊(duì)的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)企業(yè)，以芯片、集成電路為代表的互聯(lián)網(wǎng)硬件與設(shè)備企業(yè)有望崛起。因此，以科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，仍將是未來5年辦公樓市場(chǎng)最主要的需求來源。"高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示。

責(zé)編：郭霽瑤

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