中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

號(hào)外 王文華

6月，自如屢次被推上熱搜，原因還是漲價(jià)。這樣的場(chǎng)景對(duì)自如已經(jīng)司空見(jiàn)慣。漲價(jià)這個(gè)詞對(duì)自如和它的租客來(lái)說(shuō)，早已成為多年來(lái)無(wú)法解決的“頑疾”，甚至將兩者推向了對(duì)立面。

在上海、北京，投訴自如漲價(jià)的案例越來(lái)越多，漲價(jià)幅度甚至超過(guò)20%，令一眾租客苦不堪言。而對(duì)內(nèi)，作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的代表，自如的日子并不好過(guò)，裁員成了這家公司求生的最快速、最有效的手段。而這一切都在考驗(yàn)著自如的商業(yè)模式。

前有蛋殼、青客爆雷破產(chǎn)作為前車(chē)之鑒，后有近期You+公寓被傳爆雷的新聞刷屏，長(zhǎng)租公寓模式再次遭到質(zhì)疑。自如能避免成為下一個(gè)悲劇嗎？

漲價(jià) 漲價(jià) 漲價(jià)

漲價(jià)再次將自如推上了風(fēng)口浪尖。

今年2月，在北京互聯(lián)網(wǎng)大廠上班的于博選擇換租，因?yàn)樗ㄟ^(guò)自如租住的公寓在到期后續(xù)租時(shí)，管家提出漲價(jià)400元/月。無(wú)法接受漲價(jià)的于博又通過(guò)自如換到了一家地段相對(duì)偏僻的房子，房租和原來(lái)差不多，3130元/月。

5月份，于博申請(qǐng)的單位公租房下來(lái)，于是他選擇了向自如方面退租。僅退租五天后，于博發(fā)現(xiàn)，他退租的自如房間，已經(jīng)漲價(jià)300，被自如管家以3430元/月的價(jià)格租給了下一個(gè)租客，漲幅接近10%。

對(duì)于博和他的朋友而言，這樣的事情已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。每逢續(xù)租必漲價(jià)，已經(jīng)成為了租客擔(dān)心又回避不了的現(xiàn)實(shí)。但這種漲價(jià)中又透露了無(wú)序，也可稱為“殺熟”。于博的朋友在房子到期后，自如管家提出漲價(jià)300元，原因是周邊的房子都漲了。室友提出房子不租了，最后管家稱，經(jīng)過(guò)特殊申請(qǐng)，租金不漲了。

類(lèi)似的案例比比皆是，不少網(wǎng)友稱，“整租兩居直接漲1200，我不租了，給我說(shuō)特殊申請(qǐng)，一分錢(qián)不漲”，“我的原本漲了，說(shuō)不租了，就給申請(qǐng)了優(yōu)惠政策，最后沒(méi)漲”。

然而，大多數(shù)人最終還是面臨要么接受漲租要么搬家的局面。在投訴平臺(tái)上，有網(wǎng)友稱，2020年月租金1790元，2021年續(xù)租漲到1890元，加上月租金10%的服務(wù)費(fèi)，漲幅近6%，2022年月租金又漲到2060元，相比2021年漲幅為9%，相比2020年漲幅更是達(dá)15%，但在合同里并沒(méi)有寫(xiě)年年漲價(jià)。該網(wǎng)友還稱，“自如對(duì)老租客年年漲價(jià)的情況絕不是個(gè)例，而是幾乎100%的普遍現(xiàn)象，只要老租客搬走，新來(lái)的人價(jià)格就會(huì)下降”。

關(guān)于租賃糾紛，已經(jīng)成了自如的家常便飯，甚至還會(huì)對(duì)簿公堂。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)搜索“北京自如生活企業(yè)管理有限公司”，今年以來(lái)涉及的相關(guān)租賃糾紛超過(guò)70起。

相比于北京，疫情剛剛解封的上海，問(wèn)題更加復(fù)雜。租客的投訴如潮水般涌來(lái)。有租客投訴稱，上海疫情后續(xù)租漲租，漲租幅度將近10%?！叭嗽谏虾＃瑒偠氵^(guò)疫情，開(kāi)始準(zhǔn)備找工作。沒(méi)想到自如續(xù)租直接上漲10%的房屋續(xù)約租金”。

該用戶提供的截圖顯示，續(xù)約前的月租金為2360元，今年7月份開(kāi)始租金漲至2590元。對(duì)于該用戶的投訴，自如管家和客服均沒(méi)有回應(yīng)，不予協(xié)商。

也有用戶稱，續(xù)租時(shí)租金漲了近20%。該網(wǎng)友表示，他在自如平臺(tái)租的房子今年7月份到期，在快到期準(zhǔn)備續(xù)租時(shí)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲了500元，漲幅近20%?！吧虾Ｕ谌褚咔榉揽仄陂g，自如一直在社會(huì)媒體上稱自己是有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，那么為何在即將到期之日，疫情防控期間擅自上漲房租？疫情很多人失業(yè)，降薪，房?jī)r(jià)最近也在跌，自如這個(gè)時(shí)候趁機(jī)上漲房租居心何在”，該用戶表示。

對(duì)于房租漲價(jià)，自如回應(yīng)稱，個(gè)別租客租金異常波動(dòng)情況主要原因可能是，大部分業(yè)主委托協(xié)議中含有“租金逐年按照一定幅度遞增”的約定，以及個(gè)別房源在續(xù)約時(shí)確實(shí)可能因?yàn)闃I(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動(dòng)、周邊房租因市場(chǎng)供求顯著上漲等因素，導(dǎo)致漲幅超過(guò)平均水平，讓租客對(duì)漲幅的感受較為強(qiáng)烈。

景暉智庫(kù)創(chuàng)始人胡景暉認(rèn)為，漲價(jià)并不是完全很普遍的現(xiàn)象。首先是疫情緩和后，復(fù)工復(fù)產(chǎn)和暑期大學(xué)生畢業(yè)季疊加，再加上今年有1076萬(wàn)大學(xué)生，對(duì)租房的需求很強(qiáng)勁。另外，疫情耽誤了一些保障性住房、租賃住房的開(kāi)工建設(shè)，包括一些市場(chǎng)化租賃住房的改造建設(shè)，供應(yīng)也因此延后，所以短期內(nèi)供求有些矛盾。

貝殼研究院此前分析認(rèn)為，在疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)背景下，隨著高校畢業(yè)生計(jì)中進(jìn)入租賃市場(chǎng)，6月租賃市場(chǎng)活躍度將呈現(xiàn)升溫現(xiàn)象。

也有網(wǎng)友認(rèn)為，漲租在情理之中，但漲幅超出了政府部門(mén)規(guī)定的5%。此前，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》時(shí)已經(jīng)明確，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

今年5月，《北京市住房租賃條例》通過(guò)，也規(guī)定了城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%，該條例自今年9月1日起實(shí)施。

既然約定了房租年度漲幅不得超過(guò)5%，為何自如還明目張膽漲租到10%甚至20%？胡景暉解釋稱，5%是全北京市的平均值，沒(méi)法針對(duì)某些區(qū)域和個(gè)案，這是個(gè)籠統(tǒng)規(guī)定。但未來(lái)這也是管理難題，即5%如何詮釋以及區(qū)域、個(gè)案怎么處理。

漲租問(wèn)題之外，對(duì)于上海的自如客而言，疫情封控的兩個(gè)月，自如無(wú)法提供相應(yīng)的服務(wù)，由此產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)該如何解決，成了不少租客投訴的矛盾所在。在自如租房，服務(wù)費(fèi)是一項(xiàng)必須收取的費(fèi)用，用戶每月的保潔和維修服務(wù)等。有租客稱，今年3-5月份，上海由于疫情封控，期間自如無(wú)法提供任何服務(wù)，但對(duì)已收取的服務(wù)費(fèi)只退還了單月費(fèi)用的40%，強(qiáng)迫租客對(duì)未產(chǎn)生的服務(wù)付費(fèi)。

據(jù)自如客服稱，對(duì)于封控期間，無(wú)法上門(mén)保潔，自如提供服務(wù)退費(fèi)或補(bǔ)做保潔兩種方案，選擇退費(fèi)，退費(fèi)金額為實(shí)繳單月服務(wù)費(fèi)的40%，退費(fèi)覆蓋范圍是3月至5月中旬，后期沒(méi)有退費(fèi)計(jì)劃。選擇保潔，解封后自如將分批補(bǔ)做保潔，并增加房源消毒服務(wù)。但是，自如用戶對(duì)這樣的方案無(wú)法接受，認(rèn)為自如在此期間沒(méi)有提供任何服務(wù)，應(yīng)全額退款，至少也要退服務(wù)費(fèi)的60%。

商業(yè)模式之殤

陷入漲價(jià)風(fēng)波的自如，也正在斷臂求生。

今年6月，自如被曝出開(kāi)啟大規(guī)模裁員，裁員比例約20%，范圍涉及互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等部門(mén)。一線業(yè)務(wù)雖未波及，但據(jù)悉，自如管家的績(jī)效工資大打折扣，相同的收房數(shù)量激勵(lì)減半，從1萬(wàn)元降到5000元。

此外，有爆料稱，自如房源數(shù)量已經(jīng)降到85萬(wàn)間，與2021年宣稱的100萬(wàn)間，減少了15萬(wàn)間。

對(duì)于裁員傳聞，自如回應(yīng)稱，僅對(duì)個(gè)別部門(mén)進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)一直在加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘。

裁員背后，自如正面臨著求生的困境。2019年-2021年，自如的營(yíng)收分別為3.09億元、1.28億元、1.58億元。也就是說(shuō)，2020年疫情以來(lái)，自如的營(yíng)收大幅下滑，已經(jīng)腰斬。

而對(duì)于重裝修重裝配的自如來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流或已經(jīng)難以支撐其大規(guī)模燒錢(qián)。其最近一筆融資還停留在2020年3月，軟銀愿景基金投資了10億美元。

自如成立于2011年，由鏈家內(nèi)部孵化而成，2016年，自如脫離鏈家獨(dú)立運(yùn)作。自如的商業(yè)模式是以分散式公寓起家，從房東手上租下分散的房源，然后將房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)和裝修，再以二房東的身份轉(zhuǎn)租給租客，同時(shí)配備家電、家具，提供保潔、維修、搬家等增值服務(wù)，以此賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。

自如CEO熊林曾表示，自如的分散式長(zhǎng)租公寓沒(méi)有秘密，不外乎早期入局，沉潛多年，熬出來(lái)的規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同優(yōu)勢(shì)，以及順勢(shì)而來(lái)的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)。

2015年至2021年，自如管理的房源由20萬(wàn)間躍升至100萬(wàn)間。為了搶占市場(chǎng)，提升規(guī)模效應(yīng)。自如不惜以高價(jià)向房東收房，再以低于市場(chǎng)均價(jià)的房租租給租客。據(jù)媒體報(bào)道，從2015年至2017年，自如3年累計(jì)虧損近13億元。

據(jù)知情人士透露，在自如的規(guī)劃里，自如通過(guò)重裝配來(lái)獲取租金的高溢價(jià)，但前提是租客的支付能力要夠，房租每年上漲10%。但這幾年疫情之后，自如投入不起了，改成現(xiàn)在的輕托管模式，裝修裝配的錢(qián)由業(yè)主來(lái)出。這樣一來(lái)，自如雖然規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，但利潤(rùn)肯定又會(huì)變薄。

2021年，自如推出輕資產(chǎn)項(xiàng)目“增益租”。和之前自如收房后自主裝修再出租的方式不同，“增益租”由業(yè)主支付裝修費(fèi)用，后由業(yè)主與自如根據(jù)市場(chǎng)商定出租價(jià)格，無(wú)論房租是否出租，自如都向業(yè)主支付80%的保底收益；在市場(chǎng)向好時(shí)，超出商定價(jià)格的部分將與業(yè)主收益分成，而房東可通過(guò)一次性支付、貸款、租金抵扣等方式支付裝修款。

盡管資金壓力轉(zhuǎn)向了業(yè)主，但雙方若想收獲可觀的收益，租金相較同地段的其他出租房，價(jià)格還是需要提高，但目前的問(wèn)題核心在于用戶的支付能力有限。

當(dāng)前，不論是行業(yè)巨頭還是小微企業(yè)，裁員降薪成了家常便飯，部分“打工人”的生活面臨經(jīng)濟(jì)壓力，這個(gè)時(shí)候漲租更加重了用戶負(fù)擔(dān)，但如果不漲租，自如這樣的長(zhǎng)租公寓就容易處在持續(xù)虧損的狀態(tài)。

胡景暉分析認(rèn)為，自如目前最大的問(wèn)題是商業(yè)模式，前期在融資的時(shí)候，對(duì)租金漲幅預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀。整個(gè)商業(yè)模型偏向給資本看的，并不是側(cè)重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)方面，或許原來(lái)設(shè)計(jì)的方案是走資本市場(chǎng)套現(xiàn)，但現(xiàn)在卡在這里了。疫情疊加經(jīng)濟(jì)增速放緩，租金漲幅放緩，整個(gè)商業(yè)模式和財(cái)務(wù)模型上不成立。

曾幾何時(shí)，自如也是資本的寵兒。2018年，自如獲得由華平資本、紅杉中國(guó)、騰訊投資領(lǐng)投的40億元A輪融資，該輪投資還獲得了華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國(guó)、源碼資本等知名機(jī)構(gòu)跟投，估值高達(dá)200億元。2019年，自如再獲5億美元B輪融資。

自2018年以來(lái)，自如曾多次傳出上市，但均被否認(rèn)。2019年，曾有媒體報(bào)道稱自如將于2020年登陸美股，最后不了了之之。反倒是同行的青客公寓、蛋殼公寓分別于2019年、2020年搶先在美國(guó)上市。不過(guò)，隨著兩家公司先后爆雷，自如若再想上市，并非易事。

長(zhǎng)租公寓還有前途嗎？

隨著長(zhǎng)租公寓企業(yè)陸續(xù)爆雷，再疊加自如裁員收縮現(xiàn)狀，長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)將走向何處？

近日，長(zhǎng)租公寓YOU+公寓曝出“跑路”傳聞。這家公司曾獲得小米創(chuàng)始人雷軍的投資，因此消息一出，更是一石激起千層浪。

YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)房北京三浦教育投資有限公司對(duì)租戶發(fā)布的告知書(shū)顯示，北京優(yōu)家欠繳租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)1340萬(wàn)元，導(dǎo)致原有租賃合同終止。這一消息引發(fā)租戶和外界關(guān)于YOU+爆雷的猜測(cè)。

然而，YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋對(duì)爆雷一說(shuō)予以否認(rèn)，解釋稱疫情發(fā)生以來(lái)，北京蘇州橋項(xiàng)目一直虧損，曾多次與產(chǎn)權(quán)房交涉，請(qǐng)求減免租金，最終無(wú)果，只能斷臂求生。

疫情以來(lái)，長(zhǎng)租公寓總是隔三差五曝出壞消息。2020年1月，有“長(zhǎng)租公寓第一股”之稱的青客公寓傳出爆雷，這距離其在美國(guó)上市僅過(guò)去兩個(gè)月。據(jù)了解，上海、杭州、南京等地青客公寓租戶因公司拖欠房東租金，被斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，趕出公寓。部分房東也被以虧損為由“強(qiáng)制降租金”、不接受降租就解約，青客公寓遭到大量租客房東維權(quán)。

今年1月，上海市第三中級(jí)人民法院裁定受理青客租房破產(chǎn)清算一案。從長(zhǎng)租公寓第一股到破產(chǎn)清算，這家公司只用了兩年零兩個(gè)月。如今青客的股價(jià)已經(jīng)跌至1.8沒(méi)有，相比于上市時(shí)17美元發(fā)行價(jià)，已經(jīng)跌去近90%。

無(wú)獨(dú)有偶，另一家長(zhǎng)租公寓明星公司蛋殼，在登陸美股不足一年后，也開(kāi)始爆雷。蛋殼因資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按時(shí)支付房東租金。房東收不到錢(qián)要收回房子，于是強(qiáng)行趕走租戶，而已經(jīng)繳了一年房租的租客，面臨無(wú)家可歸的境地。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓的爆雷，《人民日?qǐng)?bào)》曾發(fā)文稱，很多都是由“長(zhǎng)收短付”造成的。租賃企業(yè)收到的租戶租金，“大頭”是屬于房東的收益。如果這些錢(qián)缺乏監(jiān)管，被企業(yè)挪用和自由支配的話，那一旦資金鏈斷裂，房東要收回房子和租戶繼續(xù)居住的矛盾就無(wú)法避免，“長(zhǎng)租模式”也就難以為繼。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓的存在有切實(shí)的需求。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修提升用戶體驗(yàn)，租客可通過(guò)平臺(tái)挑選到滿意、放心的房子，業(yè)主也可以將空置的房子出租，增加收入。

隨著平臺(tái)開(kāi)始追求規(guī)模和高增長(zhǎng)，以高出成本的價(jià)格搶奪房源，這門(mén)生意的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始急劇上升。

在長(zhǎng)租公寓的模式中，平臺(tái)需要通過(guò)高周轉(zhuǎn)、減少空置率來(lái)提升效率。然而，疫情之后，出租率降低，空置率攀升，長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流持續(xù)緊張。

如今，隨著行業(yè)前二和前三相繼倒下，作為行業(yè)第一，自如正身處困境。

自如應(yīng)該如何破局，胡景暉認(rèn)為，在一定的規(guī)模之下，做精細(xì)化管理，降低成本。除了重資產(chǎn)模式外，輕托管模式要堅(jiān)持繼續(xù)做下去；同時(shí)，提升專業(yè)性，贏得一些機(jī)構(gòu)大業(yè)主認(rèn)可，獲得更多外包運(yùn)營(yíng)。

此外，胡景暉還表示，自如應(yīng)該嘗試多元化的探索，例如現(xiàn)在做的裝修業(yè)務(wù)等。他還表示，現(xiàn)在很多長(zhǎng)租公寓宣傳的科技網(wǎng)絡(luò)，實(shí)際上很多沒(méi)有真正的科技來(lái)降低成本，提高效率，可以提升人工智能等科技的應(yīng)用，降低成本，改善客戶體驗(yàn)。