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2023-01-31
6月樓市成交明顯上漲，能否持續(xù)？
更新時(shí)間：2022-07-05 07:36:49作者：佚名
作 者丨李莎
編 輯丨李博
圖 源丨圖蟲
隨著政策效果持續(xù)釋放，疫情影響減弱，6月房地產(chǎn)市場現(xiàn)修復(fù)跡象，重點(diǎn)城市成交有所回升，但城市與城市之間表現(xiàn)分化，市場恢復(fù)態(tài)勢的持續(xù)性還有待驗(yàn)證。
從成交來看，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，6月全國100個(gè)城市新建商品住宅成交2837萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降34%，呈環(huán)比增速擴(kuò)大，同比增速收窄態(tài)勢。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示二手房市場成交也有所反彈。
從房價(jià)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個(gè)城市新房均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲 0.04%，保持橫盤態(tài)勢，47城房價(jià)環(huán)比上漲，數(shù)量增加；二手房均價(jià)16026 元/平方米，環(huán)比下跌 0.02%，38城價(jià)格環(huán)比上漲，58城價(jià)格下降。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，6月房地產(chǎn)市場改善跡象更加顯著，但這種改善分化很明顯。一方面，由于擔(dān)心新房交付問題，熱點(diǎn)二線城市二手房市場表現(xiàn)好于新房；另一方面，同一城市去化差異大，市場信心依然不足，外圍總體依靠降價(jià)走量。另外，熱點(diǎn)城市表現(xiàn)不錯(cuò)，但非熱點(diǎn)城市表現(xiàn)不佳。
“觸底已經(jīng)是結(jié)論，但反彈尚早，磨底將是未來一段時(shí)間樓市的主旋律?！?/strong>李宇嘉說。
6月成交量環(huán)比明顯增加
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，6月房地產(chǎn)市場成交量有所增加。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個(gè)城市新建商品住宅成交2387萬平方米，環(huán)比增長37%，6月成為上半年成交最佳月份，新房成交量連續(xù)兩月上漲。但6月新房成交量仍未恢復(fù)至去年同期水平，同比下降34%，降幅有所收窄。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，6月以來，重點(diǎn)城市市場緩慢恢復(fù)，近三周環(huán)比保持增長。該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的重點(diǎn)城市6月成交面積環(huán)比增長約50%，同比下降27%，剔除部分城市保障房集中網(wǎng)簽影響，6月成交面積環(huán)比增長38%，同比下降約34%。
中指研究院分析認(rèn)為，政策優(yōu)化、疫情影響減弱帶動(dòng)部分城市銷售恢復(fù)，但持續(xù)性有待驗(yàn)證。
除此之外，易居研究院分析發(fā)現(xiàn)，集中網(wǎng)簽或是推高6月新房成交量的因素之一。如青島和杭州6月新房成交面積環(huán)比分別增加92%和71%， 6月新房成交面積環(huán)比增速排名中居第4和第6位置，背后即有此前購房交易數(shù)據(jù)集中網(wǎng)簽因素影響。
二手房市場同樣現(xiàn)修復(fù)跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長25%，增幅較5月擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，核心城市群的市場復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。長三角城市群本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復(fù)蘇。深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增勢較明顯。
新房成交受推盤結(jié)構(gòu)和節(jié)奏等因素影響，與之相對(duì)，二手房交易分散，一定程度上更能反映市場的真實(shí)情況。貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，受城市基本面差異影響，各地市場復(fù)蘇動(dòng)能分化。
如杭州、成都、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性較強(qiáng)；鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺(tái)后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續(xù)性較弱。6月“房票”新政出臺(tái)帶動(dòng)新一輪住房需求釋放，但效果仍有待觀察。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“630”之前，房企為沖刺上半年業(yè)績推出價(jià)格優(yōu)惠等營銷手段，帶動(dòng)一部分市場成交，北京、上海等五月疫情反復(fù)也影響當(dāng)月市場成交。因而6月市場成交環(huán)比上漲，尤其是一線城市成交環(huán)比上漲，但與往年同期比并未出現(xiàn)明顯改善。
中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模居近幾年同期最低水平，同比下降超4成。從不同能級(jí)城市看，上半年一二三線城市商品住宅成交面積同比降幅分別為33%、42%和44%。
以北京為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，6月北京商品房簽約套數(shù)為12367套，較5月增加4173套，環(huán)比增幅為50.9%。同比來看，市場表現(xiàn)仍弱于去年同期。去年6月北京商品房簽約套數(shù)為16451套，今年6月成交同比下降24.8%。
市場分化不僅表現(xiàn)在城市與城市之間，在城市內(nèi)部市場也有所反映。仍以北京為例，郭毅表示，北京上半年商品房銷售排名前20位項(xiàng)目的銷售額之和占同期北京整體銷售額的40%，而上半年北京有300余個(gè)項(xiàng)目在售。
“就當(dāng)下的市場環(huán)境而言，樓市頭部效應(yīng)明顯，冷暖分化強(qiáng)烈，市場熱銷的現(xiàn)象和成交環(huán)比上漲的數(shù)據(jù)面表現(xiàn)，一定程度上由典型項(xiàng)目帶動(dòng)，并非市場的整體回暖?！惫阏f。
機(jī)構(gòu)稱房價(jià)正接近底部
在成交之外，房價(jià)是考察城市市場基本面的重要指標(biāo)。中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，6月全國100個(gè)城市新房均價(jià)為16205元/平方米，環(huán)比上漲 0.04%，保持橫盤態(tài)勢。47城房價(jià)上漲，41城房價(jià)下跌，房價(jià)上漲城市增加，數(shù)量超過下跌城市。
其中，成都環(huán)比上漲 0.61%；南京、深圳和杭州環(huán)比分別上漲 0.20%、0.16%和 0.15%；北京、武漢、天津和廣州環(huán)比漲幅均在 0.1%以內(nèi)。上海及重慶（主城區(qū)）新房價(jià)格環(huán)比均下跌，其中上海雖因疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，新房市場活躍度明顯提升，但受低于城市均價(jià)項(xiàng)目入市影響，新房價(jià)格環(huán)比下跌 0.14%；重慶（主城區(qū)）環(huán)比下跌 0.03%。
同期，全國100個(gè)城市二手房均價(jià)為16026元/平方米，環(huán)比下跌 0.02%，跌幅較上月擴(kuò)大0.01 個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市數(shù)量來看，38城二手房價(jià)格上漲，58城下跌。
貝殼研究院分析稱，6月其監(jiān)測的50城周度二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅較5月收窄，分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環(huán)比上漲，廣州、珠海與上月持平。同比來看，上半年北京、上海、泉州房價(jià)指數(shù)同比上漲，部分城市房價(jià)同比跌幅開始收窄，表明房價(jià)正在接近底部。
6月機(jī)構(gòu)成交和價(jià)格數(shù)據(jù)都釋放出市場恢復(fù)信號(hào)，但這種恢復(fù)與城市基本面、政策調(diào)控效果、疫情防控效果，以及房企降價(jià)促銷等因素相關(guān)。
在不同能級(jí)城市中，熱點(diǎn)二線城市市場回暖特征更加明顯。郭毅指出，二線城市出臺(tái)了比較有力的調(diào)控政策，疊加近幾年二線城市執(zhí)行寬松的人才引進(jìn)政策，帶動(dòng)大量一線城市人口流入，市場增量需求相對(duì)旺盛。在比較有力的政策拉動(dòng)、人才引進(jìn)政策的持續(xù)落地和市場購房需求相對(duì)旺盛之下， 6月二線城市成交量上漲比較堅(jiān)實(shí)。
展望未來，郭毅認(rèn)為，7月市場成交會(huì)延續(xù)環(huán)比小幅上漲的狀態(tài)，二線城市市場將逐步回暖，或無需更多支持政策拉動(dòng)；一線城市尚未出現(xiàn)明顯政策環(huán)境寬松支持樓市基本面轉(zhuǎn)暖；三四五線城市，尤其是四五線城市普遍存在去庫存難題，由于這些城市前期棚改等城市化改造帶動(dòng)了大量購房需求，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)吸引力不足，人口外流現(xiàn)象明顯，即便加大政策寬松的力度，短期內(nèi)也很難拉動(dòng)市場大幅回暖。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，又恰逢房企沖刺年終業(yè)績節(jié)點(diǎn)，6月市場成交大幅回升。但成交量增加具有季節(jié)性短期帶動(dòng)作用，不排除度過“630”業(yè)績沖刺節(jié)點(diǎn)后，成交增速會(huì)慢下來的可能。
“而且現(xiàn)在大環(huán)境并沒有完全扭轉(zhuǎn)，很多人還是擔(dān)心工作和收入，預(yù)計(jì)隨著市場環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)、信心進(jìn)一步提升，樓市恢復(fù)步伐或愈加穩(wěn)健有力?！?關(guān)榮雪說。
本期編輯 馮展鵬 實(shí)習(xí)生 林曦瑩