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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“深圳客，快點(diǎn)過(guò)來(lái)買(mǎi)吧！”掛牌半年兩次降價(jià)，即便如此也沒(méi)把房子賣(mài)出去的東莞業(yè)主黃樺（化名）終于等來(lái)了限購(gòu)的解除。

7月4日凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合公布，東莞市住房限購(gòu)區(qū)域由全市32個(gè)街鎮(zhèn)及一個(gè)高新區(qū)，縮減至主城區(qū)4個(gè)街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，主城區(qū)4個(gè)街道指的是莞城街道、東城街道、南城街道和萬(wàn)江街道。

這是兩個(gè)多月以來(lái)，東莞第三次調(diào)整購(gòu)房政策。根據(jù)新政，無(wú)論是否東莞市戶籍，居民家庭均可在28個(gè)街鎮(zhèn)不限套數(shù)地購(gòu)買(mǎi)商品住宅，且無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)，這些街鎮(zhèn)包括與深圳接壤的清溪、鳳崗、黃江、大朗、大嶺山、長(zhǎng)安、虎門(mén)和塘廈。

按照原來(lái)的規(guī)定，擁有2套及以上住房的東莞市戶籍居民家庭，無(wú)法在東莞全域購(gòu)買(mǎi)新建商品住房；非東莞市戶籍居民家庭如要買(mǎi)房，需要2年內(nèi)累計(jì)繳納12個(gè)月個(gè)稅或社保才可購(gòu)買(mǎi)首套，購(gòu)買(mǎi)二套則需要在4年內(nèi)累計(jì)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保。

由于靠近深圳的地理優(yōu)勢(shì)以及較大的房?jī)r(jià)差，且發(fā)展規(guī)劃上與深圳聯(lián)動(dòng)，多年來(lái)，東莞吸引了一批又一批深圳購(gòu)房者，很大程度上，他們撐起了這些區(qū)域的成交量和房?jī)r(jià)，這當(dāng)中尤以東莞成熟的主城區(qū)、臨深街鎮(zhèn)和擁有華為基地的松山湖為甚。

不過(guò)，在2021年?yáng)|莞對(duì)外地人出臺(tái)了最嚴(yán)格的購(gòu)房要求，不僅市場(chǎng)上的投資客幾乎消失，連本地人也不愛(ài)買(mǎi)房了，盡管在今年多次調(diào)整政策之后東莞出現(xiàn)回暖跡象，東莞業(yè)主黃樺依然感受到了市場(chǎng)的冷清。

兩輪新政后，業(yè)主降價(jià)仍賣(mài)不掉

“房子掛了半年了，很少有人看（房）”，至今仍賣(mài)不掉，黃樺告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她的房子位于南城街道，“是東莞的市中心”，無(wú)論是位置還是價(jià)格都已經(jīng)“很可以了”，但“偶爾有人問(wèn)，（還是）覺(jué)得價(jià)格過(guò)高”。

實(shí)際上，在黃樺掛牌的這半年間，東莞已經(jīng)度過(guò)了史上最嚴(yán)政策年，進(jìn)入了政策放松的階段。

2022年初至今，多家銀行屢次下調(diào)東莞地區(qū)的房貸利率，同時(shí)加快房貸的放款速度。然而，這對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有產(chǎn)生明顯的刺激，4月底至5月中旬東莞兩度發(fā)文調(diào)整樓市政策，5月14日發(fā)布的“莞七條”被視為刺激力度最大的新政。

“莞七條”中最為關(guān)注的措施包括商業(yè)銀行要準(zhǔn)確執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率，限售年限也從3年降低到2年，增值稅免征年限亦從5年調(diào)整為2年。

市場(chǎng)對(duì)“莞七條”的反應(yīng)較為明顯，在新政發(fā)布后的第五天（5月18日），資深房產(chǎn)中介王雋武（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“新政出來(lái)以后，我每天都在帶客戶，咨詢的人也很多，之前無(wú)動(dòng)于衷的現(xiàn)在也主動(dòng)問(wèn)了”，而咨詢的人主要是東莞的小老板。

當(dāng)時(shí)，王雋武判斷新政對(duì)成交量的影響，需要等到6月中旬才能有所顯現(xiàn)。不過(guò)，他在7月4日告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，6月份東莞的市場(chǎng)表現(xiàn)還是沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

業(yè)主黃樺也表示為了盡快賣(mài)掉，她在掛牌半年間兩度下調(diào)價(jià)格，一共降了15萬(wàn)，但依然沒(méi)人買(mǎi)。

而領(lǐng)一位東莞業(yè)主黎莉（化名）也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其位于麻涌鎮(zhèn)的房子自去年9月放盤(pán)以來(lái)多次降價(jià)，還是未能成功賣(mài)掉，“前段時(shí)間‘莞七條’出來(lái)以后，一下子太多房源了，看的買(mǎi)家多了，但他們的選擇也多，砍價(jià)砍得也厲害”，盡管她的房源已是小區(qū)同戶型的最低價(jià)。

貝殼找房顯示，黎莉的房源放盤(pán)價(jià)僅約1.7萬(wàn)元/平方米，而小區(qū)同一戶型的價(jià)格基本上達(dá)到1.8 萬(wàn)元-1.92萬(wàn)元/平方米，而同期小區(qū)正在出售的房源合計(jì)95套，近3個(gè)月僅有1套成交。

限購(gòu)解除，東莞業(yè)主呼喚深圳客回歸

根據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù)，2022年，東莞一手住宅的累計(jì)成交量同比減幅從1月開(kāi)始逐月收窄，經(jīng)歷4月底和5月中旬兩次政策疊加刺激后，6月東莞一手住宅成交約29.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年內(nèi)最高，環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)50%。

不過(guò)，整體跌幅基數(shù)仍然較大，2022年1-6月東莞一手住宅成交128萬(wàn)平方米，同比減少52%；對(duì)應(yīng)的成交額約353億元，同比減少51%，創(chuàng)下近8年同期最低。

相對(duì)而言，二手住宅回暖明顯，成交量連續(xù)4個(gè)月低位回升。6月，東莞二手住宅網(wǎng)簽將近21.9萬(wàn)平方米，合計(jì)2017套，同比增加12%，環(huán)比增加55%。不過(guò)，2022年1-6月東莞二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽67.9萬(wàn)平方米，約6234套，整體仍然同比減少55%。

“前期兩輪政策松動(dòng)，沒(méi)有觸及‘退出限購(gòu)’這個(gè)底線。但是，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，東莞本地居民特別是常住戶籍居民，住房擁有早已飽和，外來(lái)打工人群主要住城中村，東莞房地產(chǎn)兩極分化”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，東莞的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自深圳和看好東莞的外來(lái)人口，“從過(guò)往情況看，深圳居民是東莞樓市的主要購(gòu)買(mǎi)力”。

由于市場(chǎng)熱度不減，東莞自2016年10月開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)并在2017年限購(gòu)升級(jí)，此后多次收緊樓市政策。樂(lè)有家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，東莞的購(gòu)房者中深圳客的占比由2020年的27.7%下降至18.7%，而2018年深圳客的比例高達(dá)41.5%。

現(xiàn)在，無(wú)論是中介，還是業(yè)主，都希望解除限購(gòu)給市場(chǎng)帶來(lái)回暖。

黎莉的房子位于麻涌鎮(zhèn)，屬于本次解除限購(gòu)的范圍，她認(rèn)為有了新政“后面應(yīng)該會(huì)好賣(mài)一點(diǎn)”，而業(yè)主黃樺的房子雖然坐落在仍然執(zhí)行限購(gòu)的主城區(qū)南城街道，但她期待深圳客帶熱市場(chǎng)氛圍，以促成自己的交易，“深圳客有購(gòu)買(mǎi)能力，（他們來(lái)了）我們東莞業(yè)主也好賣(mài)掉手頭的房子”。

不過(guò)，黎莉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前購(gòu)房者對(duì)該政策還沒(méi)有明顯反應(yīng)。而與深圳市光明區(qū)接壤的黃江鎮(zhèn)中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“新政被今天的暴雨影響了，目前購(gòu)房者還沒(méi)有什么反響”。

“深圳和東莞樓市的聯(lián)動(dòng)性比較強(qiáng)，只有當(dāng)深圳樓市熱起來(lái)，居民購(gòu)房熱情被激活起來(lái)了，在深圳沒(méi)有購(gòu)房資格，或購(gòu)買(mǎi)力不足的居民，才會(huì)選擇到東莞或大灣區(qū)其他城市購(gòu)房。所以，深圳是深莞惠樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，“什么時(shí)候深圳樓市有了起色，捂熱了居民那顆心，大家要去買(mǎi)房了，才會(huì)給東莞樓市帶來(lái)新鮮的血液”。