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本文來源：時代周報 作者：趙佳琪 梁爭譽(yù) 忻奇琪

不確定性頻增的2022年，考驗(yàn)著每一位房企掌舵者的管理智慧。近600次調(diào)控政策落地后，行業(yè)一改過去蒙眼狂奔的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，逐漸向平穩(wěn)、健康的方向轉(zhuǎn)型。

面對靜待重啟的銷售市場、信心修復(fù)中的資本市場，地產(chǎn)老板們暗自比拼實(shí)力，一場資源競逐站拉開序幕。

這一年，多名已沉寂多年的房企創(chuàng)始人重新拿回權(quán)力權(quán)杖，全面掌舵公司；昔日聲名顯著的地產(chǎn)大佬逐漸“閉麥”，忙著奔走于投資人與一線公司間，起到穩(wěn)定軍心的作用；部分地產(chǎn)老板則選擇激流勇退，放手予職業(yè)經(jīng)理人，等待新生力量交出答卷。

無論進(jìn)或退、成與敗，他們的選擇均決定一家企業(yè)的方向與走勢，并深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡。

行至水窮處，坐看云起時，地產(chǎn)老板這一年，注定不凡。

融創(chuàng)至暗時刻，孫宏斌斷臂重生

“在過去一年多的時間里，融創(chuàng)面臨了成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營壓力?！苯眨趧?chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布遲到的2021年年報，董事會主席孫宏斌在主席致辭中表示。

2022年5月，隨著融創(chuàng)官宣一筆債務(wù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，繼聯(lián)想、順馳后，孫宏斌遭遇了自己人生歷程中的第三次危機(jī)。這一次，孫宏斌依然沒有放棄，在長達(dá)7個多月的時間里，孫宏斌一直奔走在化債路上。

11月，融創(chuàng)終于迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中信信托與華融收購了融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目股權(quán)，并引入以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)進(jìn)行注資，新增融資總量將超120億元。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，圖源公司官網(wǎng)

而上述項(xiàng)目的落地，意味著從董家渡項(xiàng)目開始，AMC機(jī)構(gòu)股權(quán)融資紓困融創(chuàng)的模式跑通。時代周報記者了解到，12月，陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項(xiàng)目的融資合作也已完成；東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作，融資總規(guī)模33.11億元。

金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目層面對融創(chuàng)資產(chǎn)進(jìn)行盤活的同時，融創(chuàng)終于公布了遲到大半年的年報。和年報一同到來的，還有融創(chuàng)的境外債務(wù)重組公告。目前，融創(chuàng)已向債權(quán)人小組提呈初步重組框架。

境外債重組若完成，則意味著融創(chuàng)未來流動性壓力將有望得到紓解，整體財務(wù)狀況會得到改善。

對于融創(chuàng)來說，未來面臨的關(guān)卡還有許多，但對于2023年，孫宏斌仍抱有期待，他在2021年年報主席致辭中表示：“相信2023年中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步向好，房地產(chǎn)市場也將快速恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大壓力?！?/p>

龍湖行穩(wěn)致遠(yuǎn)，吳亞軍靜待黎明

2022年8月10日，受商票逾期傳言和瑞銀發(fā)布的研究報告影響，龍湖集團(tuán)（00960.HK）市值一日內(nèi)蒸發(fā)超246億港元。彼時，正有退休之意的龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍推遲了退休，繼續(xù)坐鎮(zhèn)于龍湖的后方。

“泰坦尼克號撞上冰山那一刻再去調(diào)風(fēng)險已經(jīng)來不及，一定要在沒看到冰山的時候有所應(yīng)對?！痹?022年龍湖集團(tuán)中期業(yè)績會上，吳亞軍如是表示。

穩(wěn)健審慎——這是龍湖一直以來的經(jīng)營理念，也是掌舵人吳亞軍身上最大的特征。在最艱難的時刻，龍湖和吳亞軍同樣靠著這樣的理念度過了“黑暗時刻”。

同樣靠著這樣的理念，且基于良好的基本面，龍湖的融資渠道也一路暢通。先后拿下首筆中債增擔(dān)保債券、“第二支箭”首單和“內(nèi)保外貸”首單。

然而單純的穩(wěn)健并不是吳亞軍唯一的追求，在這背后，她也不忘給龍湖囤積糧草，以備后需。公告顯示，9月至11月，龍湖通過招拍掛、收并購方式共取得12宗地塊。

在為龍湖鋪好前路之時，2022年10月28日，吳亞軍安穩(wěn)地卸下了身上的擔(dān)子。

在投資人會議上，吳亞軍表示，公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現(xiàn)波動是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。“我非常相信龍湖的團(tuán)隊(duì)，他們做的都是長期思考，而不是忙于應(yīng)付?！眳莵嗆娬J(rèn)為，2022年公司的利潤仍然會穩(wěn)中有升。

而關(guān)于未來發(fā)展，吳亞軍坦言，她會關(guān)注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險。

女掌門終于“退休”，然而龍湖的故事還在繼續(xù)，她的經(jīng)營理念鋪就了龍湖如今的底色。

中海全面撒網(wǎng)，顏建國攻城略地

年終將至，中海董事會主席顏建國行程匆匆。

最近一個公開行程是，他在香港會見中銀、工銀、農(nóng)行、國開行等多家金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，交流了綠色金融、跨境金融、現(xiàn)金管理、可持續(xù)發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)、基建投資等話題。再往前，顏建國還先后拜會香港特區(qū)行政長官李家超、蘇州工業(yè)園區(qū)黨工委書記沈覓等政府官員。

圖二為中海董事會主席顏建國，圖源中海官網(wǎng)

顏建國很忙，因?yàn)?022年是中?！叭嫒鼍W(wǎng)”的一年。

在中海2022年中期業(yè)績溝通會上，顏建國告訴投資人，“未來幾個月，我們會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來。”中海行政總裁張智超補(bǔ)充稱，截至今年8月底，中海已經(jīng)篩選了400-500個項(xiàng)目，“基本上每周、每兩周都會在集團(tuán)層面推進(jìn)研判?！?/p>

四個月過去，顏建國果然兌現(xiàn)了承諾。

根據(jù)中海公告，今年1-11月，中海收購?fù)恋乩塾嫅?yīng)占樓面面積約631萬平方米，應(yīng)付土地出讓金約881億元。在最受倚重的城市北京，中海通過四次集中供地，累計獲得8宗土地，總地價約314億元。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，中海新增土地貨值1787億元，排名行業(yè)第三，僅次于保利發(fā)展和華潤置地。值得注意的是，自9月以來，中海已連續(xù)3個月位列新增貨值榜TOP 3。

顏建國回歸掌舵以來，中海的銷售業(yè)績從2016年2106億（港元）上升至2021年3695億元（人民幣），銷售、投資、融資全面提速，一改中海過去的保守面貌，逐漸摘下“掉隊(duì)者”的帽子。

正如顏建國所言，行業(yè)競爭是一場沒有終點(diǎn)的長跑競賽，一大批企業(yè)已經(jīng)退出賽場，一批企業(yè)在咬牙堅(jiān)持，一批企業(yè)在第一梯隊(duì)領(lǐng)跑。新常態(tài)下，排名上升至第四的中海，如何保住座次并謀求更進(jìn)一步，將成為顏建國的新挑戰(zhàn)。

華潤置地刀刃向內(nèi)，李欣閃電搶收

新年的鐘聲即將敲響，預(yù)示著新征途的開始，和舊財年的終結(jié)。

此時此刻，或許沒有人比華潤置地董事會主席李欣對“時間就是金錢”這句充滿時代感的口號有更深切的感知。他親自掛帥的“糧倉”深圳大區(qū)，一場搶收閃電戰(zhàn)正在打響。

12月23日深夜，華潤置地深圳大區(qū)最新獲批入市的新盤潤暉府發(fā)布銷售方案，將在8天內(nèi)完成登記、審核、凍資、搖號、選房、簽約等一系列銷售動作，并將12月31日定為最后的簽約日期，搶收意圖明顯。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，走完這一套完整流程，通常需要半個月時間。

這樣的沖刺狀態(tài)，華潤置地已經(jīng)持續(xù)了一年。在今年年初的經(jīng)理人工作會議上，李欣就提出，以“刀刃向內(nèi)、刮骨療毒、堅(jiān)決整治寬松軟”等為抓手，全面完成2022年業(yè)績目標(biāo)和管理目標(biāo)。

今年前11個月，華潤置地累計實(shí)現(xiàn)銷售金額2517.3億元，同比下降7%。縱向?qū)Ρ?，華潤置地今年上半年的銷售金額同比降幅為26.6%；橫向?qū)Ρ龋瑩?jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1-11月，百強(qiáng)房企的銷售金額同比降幅為42.6%。

李欣曾提出要在“十四五”期間“再造一個華潤置地”，即到2025年在2020年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番，這項(xiàng)基數(shù)分別是2850億元、128億元。

今年5月，李欣正式接棒華潤集團(tuán)董事長王祥明，獲委任為華潤置地董事會主席，華潤置地進(jìn)入“李欣時代”。

行業(yè)深度調(diào)整期，從穩(wěn)健經(jīng)營到逆勢擴(kuò)張，如何再造一個華潤置地，是新掌門人李欣的新命題。

綠地中年危機(jī)，張玉良超期服役

今年是綠地集團(tuán)成立第30年，這家老牌房企，正遭遇著一場前所未有的“中年危機(jī)”。

11月15日，標(biāo)普一紙降級揭開了綠地控股違約的事實(shí)。在沒有展期的情況下，綠地控股集團(tuán)沒有償還于2022年11月14日到期的3.62億美元高級票據(jù)的未償還本金，而標(biāo)普也為此將綠地控股的長期發(fā)行人信用評級從“CC”下調(diào)至“SD”。

11月25日，綠地控股發(fā)布公告稱，稱已對其發(fā)行的9只境外債券（共計32.41億美元）進(jìn)行了展期征求，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

重重債務(wù)壓力之下，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良親自拍板，將核心資產(chǎn)擺上貨架。

張玉良表示，綠地控股將按照既定的路線圖和時間表，推進(jìn)企業(yè)瘦身和資源聚焦，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，形成強(qiáng)勁的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的韌性和回旋余地，為企業(yè)長期健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。另一方面，加強(qiáng)流動性管理，提高資金使用效率，確保企業(yè)經(jīng)營良性循環(huán)，堅(jiān)決守住現(xiàn)金流安全的底線。

資金危機(jī)，張玉良并不陌生。2005年，綠地曾因擴(kuò)張過猛而導(dǎo)致資金緊缺，當(dāng)時張玉良果斷降價、積極融資，最后得以安全著陸。彼時，張玉良曾對外表示：“（缺口）再大一點(diǎn)，我們就撐不住了?！?/p>

如今，綠地再度面臨債務(wù)危機(jī)?，F(xiàn)年66歲的張玉良，已“超期服役”5年。誰來接班張玉良？仍是這家世界500強(qiáng)最大的懸念。

黃其森低調(diào)歸來，泰禾積極自救

自3月協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查以來，“消失”8個月后，泰禾集團(tuán)董事長黃其森終于在11月低調(diào)回歸，此前一度“神龍無首”的泰禾集團(tuán)終于等到創(chuàng)始人。

11月15日，時代周報記者從知情人士處獲悉，泰禾集團(tuán)董事長黃其森結(jié)束配合調(diào)查回歸。針對泰禾集團(tuán)董事長黃其森結(jié)束配合調(diào)查的消息，記者向泰禾集團(tuán)內(nèi)部確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。

多位接近泰禾的人士均透露，黃其森目前沒有公開露面計劃。此前，黃其森是行業(yè)內(nèi)罕見的高調(diào)老板，在公司面臨經(jīng)營困難后，他忙于處理內(nèi)務(wù)，對外逐漸閉麥。

外界最關(guān)心的問題是，黃其森在忙什么？保交樓是泰禾的第一要務(wù)，也是黃其森必須集中精力交好的差。

一位接近泰禾的業(yè)內(nèi)人士表示：“目前泰禾各地的多個項(xiàng)目已獲得地方政府的紓困支持，將繼續(xù)努力自救，全力保交付、保品質(zhì)?！?/p>

自救者，人恒助之。泰禾的努力自救，也離不開項(xiàng)目所在地各級政府的幫助支持。

在政府紓困基金支持方面，廈門區(qū)域、廣深區(qū)域、上海區(qū)域的多個項(xiàng)目獲批當(dāng)?shù)卣募偫зY金，大部分資金已撥付到政府為項(xiàng)目開設(shè)的專用賬戶中，專門用于項(xiàng)目建設(shè)。

其中，上海區(qū)域還有項(xiàng)目以有效資產(chǎn)作擔(dān)保的形式進(jìn)行了抵押借款。也有部分項(xiàng)目即將向政府指定的屬地國企申請紓困資金，待相關(guān)協(xié)議簽署完成后即可落位。

此外包括北京院子二期、南京金尊府等項(xiàng)目紛紛在今年迎來破局。在泰禾福州區(qū)域大本營，金府壹號、福州灣項(xiàng)目、福州院子、鼓山院子、桂山院子、金府大院等也被列入了福州市房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險防范化解專班小組選定的重點(diǎn)項(xiàng)目名單。

在各地積極為房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困的背景下，泰禾多個區(qū)域、多個項(xiàng)目已經(jīng)獲得不同形式的紓困支持。一個個項(xiàng)目正在脫離困境，泰禾的經(jīng)營狀況也正在慢慢變好。