2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
深陷舉報門的綠城：我們正處在黃金時代
更新時間：2022-07-06 10:35:40作者：未知
鋒靂 王文華
2021年，綠城憑借3509億元銷售額，位列行業(yè)第7，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，土地市場遇冷，綠城卻大殺四方，四處拿地，2022年前五個月，綠城的拿地金額進入了行業(yè)前三。
張亞東給綠城制定了一個2025戰(zhàn)略目標。要在2025年實現(xiàn)6400億元合同額目標：房產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)板塊目標4500億元，房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標1500億元，新興業(yè)務(wù)目標為400億元。
但近期作為國內(nèi)“代建第一股”，綠城的輕資產(chǎn)板塊綠城管理控股有限公司（簡稱“綠城管理”）近日卷入了一場風波之中。
激進拿地、代建放貸，利息高達14%-16%，綠城已不是宋衛(wèi)平那個綠城。
逆周期、高周轉(zhuǎn)
2022年上半年，多數(shù)房企面臨流動性壓力，拿地態(tài)度偏向謹慎，重點城市集中土拍熱情不高，主要以央企、國企、地方平臺為主。依托中交集團這一央企背景，綠城出手闊綽。2022年前五個月，綠城中國以283億元的權(quán)益拿地金額、138萬平方米的拿地面積分列榜單第三、第四名。
2月，在北京首輪集中供地中，綠城力壓中海和華潤，一舉摘得朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總金額98.4億元，成為該輪土拍中最大贏家。
4月，杭州首輪集中供地中，綠城斥資146.4億元狂攬7宗地塊，成為僅次于濱江集團的第二大贏家。此外，綠城在臺州、寧波、昆明、湖州也摘得地塊。
不過，從拿地成本來看，綠城的利潤空間正在不斷壓縮。以北京首輪集中供地摘得的三宗地為例，朝陽區(qū)崔各莊地塊的拿地樓面價為5.33萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為8.8萬元/平方米；石景山劉娘府地塊的樓面價為6.06萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為9.15萬元/平方米；亦莊新城地塊的樓面價為3.34萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為5.8萬元/平方米，算下來，每宗地塊的拿地成本占銷售價的比例均在60%左右，這還不包括建安成本、管理成本及資金成本。
與北京的情況相似，綠城在杭州拿下的7宗地塊，除兩宗拿地成本占銷售價的比例為50%左右外，其余5宗均超60%。
克而瑞指出：在目前的行業(yè)環(huán)境下，房企盈利難度日益提升成為不爭的事實，從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下，盡管仍保持一定安全性之下，但利潤空間持續(xù)被壓縮，但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上，弘陽、大發(fā)、融信等，未來需要警惕利潤率的走低。
拿地成本占售價40%以下，利潤空間有持續(xù)壓縮的風險，50%以上，就要警惕利潤走低，那么綠城60%的拿地成本，如何能保證盈利，或許要打個大大的問號。
“綠城要努力像南方種水稻那樣，做到一年兩熟，年初拿下的土地，要盡快轉(zhuǎn)化成銷售額，用于當年的拿地”，綠城管理層在6月17日的股東周年大會上談到周轉(zhuǎn)率時說。
此前，綠城的項目做到平均4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付的高周轉(zhuǎn)模式。綠城管理層表示，現(xiàn)在綠城從拿地到首次開盤的最快紀錄是98天，提速33%。
高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是提高資金使用效率。行業(yè)內(nèi)有做到極致的345模式，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再周轉(zhuǎn)。
對于地產(chǎn)公司來說，如果不盡快周轉(zhuǎn)，回籠資金還款，再加上待還的融資利息，整個項目的成本算下來，不僅可能會白忙活一場，甚至還可能虧錢，下一個項目的工期也會受到影響。
再加上當前樓市銷售行情不容樂觀，對房企而言，高周轉(zhuǎn)模式實施起來并非易事。6月15日，國家統(tǒng)計局公布的2022年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，5月商品房銷售面積及金額均實現(xiàn)環(huán)比回升，但整體市場仍然處于低迷狀態(tài)。5月單月商品房銷售規(guī)模仍為年內(nèi)次低，此外前5月銷售累計同比降幅仍在擴大，面積及金額的累計降幅較1-4月分別擴大2.6%和2%。
今年前五個月，房企銷售額均出現(xiàn)不同程度的下降。綠城前五個月總合同銷售金額約1293億元，同比下滑約39.1%。
各大城市陸續(xù)出臺刺激政策后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，但觀望情緒仍占主流，全面回暖“由點及面”仍需時間。但對高周轉(zhuǎn)的房企來說，時間就是金錢，未必等得起。
低利潤的3000億銷售額
2014年，綠城因債務(wù)問題陷入困境。“白武士”中交集團以60億元收購綠城24.3%股權(quán)，后又通過增資成為綠城第一大股東。2018年，中交系空降的高管張亞東接替宋衛(wèi)平老部下曹舟南擔任行政總裁，開始執(zhí)掌綠城。
2019年7月，隨著宋衛(wèi)平退出綠城董事會， 張亞東擔任綠城新任董事局主席兼總裁。綠城徹底告別“宋衛(wèi)平時代”，進入“張亞東時代”。
在履職綠城前，張亞東擔任中交集團旗下的中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司董事、總經(jīng)理。為迅速做大規(guī)模，張亞東為綠城制定了“三年業(yè)績計劃”。2019年至2021年，銷售額目標分別為2000億元、2500億元、3000億元。
2019年，綠城銷售額跨過2000億門檻，總金額2018億元，同比上漲29%。行業(yè)排名由2018年的17位進步到了11位。2020年，綠城的銷售額實現(xiàn)2892億元，排名再前進3位，重回行業(yè)前十，位列第8。2021年，綠城合同銷售額為3509億元，行業(yè)排名前進到第7，再前進一名。
規(guī)模不斷膨脹的背后，綠城的盈利能力一直遭到質(zhì)疑。2019年-2021年，綠城的銷售毛利率持續(xù)下滑，分別為25.39%、23.67%、18.13%，凈利潤率由2019年的6.39%升至2020年的8.76%后，2021年又跌至7.67%。
6月22日，安永發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的報告顯示，2021年，中國前三十家上市房企中，平均毛利率為21.4%，同比下降4.96%，平均凈利率為8.97%，較上年度同期下降約4.14%。
作為排名行業(yè)前十的頭部房企，綠城2021年的毛利率和凈利率都遠低于行業(yè)平均水平，盈利能力與其擴張的速度相比，確實有很大的差距。
對于毛利率下滑，綠城方面回應(yīng)稱，房地產(chǎn)行業(yè)形勢變化，行業(yè)毛利率有所下降，另外就是近年來受限價影響，公司品牌價值溢價未能充分體現(xiàn)。
綠城目前的壓力不止來源于盈利能力，還包括債務(wù)。截至2021年末，綠城中國剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為70.3%，凈資產(chǎn)負債率為53.5%，現(xiàn)金短債比為1.7倍，踩中一條紅線，處于黃檔。綠城中國的負債總額為4133.98億元，同比增長25.39%。其中，流動負債總額為3123.9億元，非流動負債1010億元。
此外，綠城還有明股實債的嫌疑。2019年至2021年，綠城少數(shù)股東權(quán)益分別為202.8億元、317.5億元、622.1億元。特別是過去一年，少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模翻倍。房企通常會采用附屬或隱性合同等方式避免在合并報表層面被確認為負債，以少數(shù)股東權(quán)益的形式體現(xiàn)。這樣在報表中增厚了股東權(quán)益，隱藏了負債。
然而，行業(yè)發(fā)展上升期時，這樣的做法可以滿足開發(fā)商和資金提供方的各自需求，但一旦項目不達預(yù)期，明股實債就是一顆隨時會爆炸的暗雷。如今，地產(chǎn)銷售普遍下行，如何拆掉少數(shù)股東權(quán)益激增的這顆雷，正考驗著綠城管理層。
代建業(yè)務(wù)陷“舉報門”
除了前述的“三年業(yè)績計劃”外，張亞東還給綠城制定了一個2025戰(zhàn)略目標。要在2025年實現(xiàn)6400億元合同額目標：房產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)板塊目標4500億元，房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標1500億元，新興業(yè)務(wù)目標為400億元。
從宋衛(wèi)平到張亞東，代建一直被寄予厚望。作為國內(nèi)“代建一哥”，綠城的代建業(yè)務(wù)最早開始于2005年，彼時，綠城獲得杭州政府城中村改造安置房項目，這也是綠城首個代建項目。2008年，宋衛(wèi)平首提“綠城代建”模式，進行品牌輸出、管理輸出。2010年，綠城管理正式成為綠城的輕資產(chǎn)板塊，開始接觸商業(yè)代建。
2016年，宋衛(wèi)平重組藍城，將藍城的代建業(yè)務(wù)整合至綠城管理。此后，綠城管理便開始籌謀上市之路。2020年，綠城管理在香港上市，成為國內(nèi)“代建第一股”。
在張亞東順利完成“三年業(yè)績計劃”過程中，綠城管理功不可沒。2019年-2021年，綠城管理的合同銷售額分別為664億元、745億元、843億元，分別占綠城合同銷售額的33%、26%、24%。
代建是一種輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式，是專業(yè)代建公司為擁有土地的委托方，提供除開發(fā)建設(shè)以外的其余所有事項的管理服務(wù)，從項目定位、規(guī)劃設(shè)計、成本招采、工程管理、成本管理、營銷管理、竣備交付甚至物業(yè)服務(wù)等。代建方按比例收取代建管理費。
代建分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建。其中，商業(yè)代建是綠城管理最大的收入和利潤來源。2021年，綠城管理的毛利率為46.4%，同比下降1.4個百分點，但這也遠高于綠城18%的毛利率。
綠城代建板塊綠城管理CEO在2021年業(yè)績發(fā)布會上這樣說，“當行業(yè)大佬還在爭論房地產(chǎn)行業(yè)處于‘青銅時代’還是‘黑鐵時代’的時候，我們感受到的是代建的‘黃金時代’”。
截至2021年底，綠城在國內(nèi)101座城市布局了345個代建項目。
代建高額的毛利率吸引了眾多房企入局。截至今年6月，已經(jīng)有超40家房企布局了代建業(yè)務(wù)。
正當代建業(yè)務(wù)如日中天之時。近期，綠城管理卷入了一起唐山舉報事件，在行業(yè)引起了軒然大波。
6月10日，河北德融房地產(chǎn)有限公司（簡稱“河北德融”）發(fā)布舉報信，直指綠城存在長期從事職業(yè)房貸、向關(guān)聯(lián)企業(yè)非法輸送利益、偷稅漏稅等違法行為。
2019年，河北德融母公司天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“天鴻地產(chǎn)”）與綠城中國達成項目合作，項目名為唐山綠城桂雨江南，綠城為該項目提供融資和代建服務(wù)。
某些情況下，代建的業(yè)主方是中小型房企，手中有地，但資金實力不足，需要引入代建方進行墊資代建，或者為項目融資提供連帶責任擔保。從河北德融的描述中，與綠城的合作模式就類似于此。
因此，代建之外，綠城還與天鴻地產(chǎn)達成借款合作，綠城中國兩家子公司分兩次借由沈陽全運村建設(shè)有限公司向唐山桂雨江南項目出借6億元，利率為16%。
河北德融成立于2010年，母公司為河北省唐山市龍頭房企天鴻房地產(chǎn)。2021年10月，天鴻房地產(chǎn)向港交所遞交招股書，目前招股書已失效。作為一家蟻型房企，天鴻的核心業(yè)務(wù)主要聚焦在唐山市、衡水市和石家莊，招股書顯示，2018年至2020年，天鴻的凈利潤持續(xù)下滑，分別為1.83億元、4835.5萬元、2361.3萬元。
據(jù)天鴻的說法，2019年，綠城全權(quán)代建代售管理唐山綠城桂雨江南項目，2020年-2021年的銷售回款總完成率4.47%，項目全部回款9393余萬元，遠低于綠城中國承諾的21億元。
由于項目合作失敗，天鴻地產(chǎn)在償還3.87億元本息后，無法償還后續(xù)資金，沈陽全運村建設(shè)有限公司同意展期，條件是天鴻方面在償還本金外，每年需支付14%的利息。
然而，天鴻地產(chǎn)則認為，項目銷售不佳是綠城導(dǎo)致，且借款償還周期越長，綠城從中獲得的利息收益越高。綠城向天鴻地產(chǎn)放貸，存在違法違約性質(zhì)。
根據(jù)天鴻地產(chǎn)公開的一份表格顯示，包括唐山桂雨江南項目在內(nèi)，2018年6月-2022年3月，綠城金融事業(yè)部對外投放24筆貸款，總額達104億元，平均利率達15%。
河北德融認為，綠城沒有金融房貸許可證，長期向社會不特定對象發(fā)放高息貸款謀取非法利益，且數(shù)額巨大，嚴重損害國家金融秩序。
對于河北德融的指控，綠城發(fā)布聲明回應(yīng)稱德融杜撰不實內(nèi)容，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐山鴻柯房地產(chǎn)有限公司、河北德融房地產(chǎn)有限公司，因嚴重違約，引發(fā)多起訴訟等糾紛案件，目前相關(guān)案件正處于司法流程中。
IPG首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜評論稱，從目前能夠得到的信息看，河北德融舉報綠城的動機，主要是為了在項目出現(xiàn)較大虧損的情況下，試圖改變自身與綠城在代建與資金合作之間的“不平等”關(guān)系，并找補項目運作未達預(yù)期給自身造成的損失或者減少損失，甚至尋求終止合作而已。
柏文喜還表示，附加于代建之上的融資服務(wù)，資金來源于綠城自身還是關(guān)聯(lián)企業(yè)，或其他融資方，這在法律上實際上都不存在合規(guī)問題。前者屬于合作伙伴之間合法合規(guī)的資金往來，而后者只是融資介紹而已，甚至向河北融德收取一筆資金介紹費或傭金也并不違法 。
在柏文喜看來，河北德融的項目虧損是市場形勢和項目質(zhì)地本身原因所造成的，最多也只是項目操盤能力層面的問題，而非“融資+代建”這一商業(yè)模式的問題。
然后，事情在鬧得沸沸揚揚之后，也給行業(yè)敲響了警鐘。地產(chǎn)與代建同命相連，地產(chǎn)行業(yè)走下坡路，代建也難以獨善其身。
一旦委托方資金鏈斷裂、工程爛尾、代建方不但無法正常收取代建費，甚至還要被迫接盤項目股權(quán)。特別是2021年以來，越來越多的房企出現(xiàn)資金問題，代建的風險也隨之增加。這也考驗著代建公司的項目選擇能力。
在唐山天鴻地產(chǎn)摔了一跤的綠城管理，顯然已經(jīng)意識到了這一點。2021年財報中，綠城管理稱要逐步提高商業(yè)代建項目的選擇標準，優(yōu)選有土地紅利和良好資金保障的代建項目，在繼續(xù)服務(wù)優(yōu)質(zhì)中小私營企業(yè)的基礎(chǔ)上，重點拓展與各類國有企業(yè)的多方位合作，并將針對國企特點進行模式創(chuàng)新與流程再造。
項目標準提高后，可以進一步規(guī)避唐山舉報事件的發(fā)生，但同時，也可能會影響綠城管理的規(guī)模擴張。如此一來，代建板塊還能完成2025年1500億的目標嗎？