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2023-01-31
百億房企報告丨龍湖，逆市穿越周期
更新時間：2023-01-16 19:53:34作者：智慧百科
2022年的百億名單，足以說明過去的一年對于每一家房企的不易，不只是成都，放在全國的多個城市，這份名單都發(fā)生了極大的變化——有人登榜，也有長期霸榜的企業(yè)落榜。較大的數(shù)據(jù)調(diào)整意味著，新的周期真的到來。
文/紅星新聞-成都商報記者 陳齊美
2017年，成都首次三家房企銷售金額問鼎百億。也是從這一年起，龍湖登上了這份榜單，至今已經(jīng)連續(xù)6年銷售破百億。穿越周期，是許多房企這些年常提到的一個詞，但真正當冰山到來，唯有提前做好準備的房企才能從容應對，龍湖便是其中之一。
面對市場的不確定性，怎么能夠找到自己的確定？龍湖的許多動作，其實早就暗示了這份業(yè)績的確定性。
業(yè)績復盤：
2022年9個全新項目入市
產(chǎn)品力持續(xù)迭代
在變幻的市場中，保持著自己的固定節(jié)奏，無論是拿地、推盤還是品質(zhì)，龍湖都被業(yè)內(nèi)視作“穩(wěn)定輸出的模板”，在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整時，這份穩(wěn)定愈發(fā)可貴。
回溯龍湖的2022年，從其項目中不難窺見他的許多特點。
2022年4月，在成都的首場集中土拍，龍湖一舉拿下了兩宗土地，實現(xiàn)新增土儲過百畝。8月，東三環(huán)的百畝項目龍湖三千云錦正式面世。在這個項目上，龍湖從多方面證明了他的優(yōu)勢：
首先，穩(wěn)定的開發(fā)節(jié)奏。
從拿地到示范區(qū)開放，這個項目經(jīng)歷了高溫限電等外界因素帶來的極大挑戰(zhàn)，但龍湖的節(jié)奏并沒有被現(xiàn)實條件影響，最終，三千云錦如期到來。
整個2022年，龍湖先后推出了九里熙上、云璽、三千云錦、御湖境、九里璟頌、花千樾等多個項目。據(jù)統(tǒng)計，2022年，龍湖面世的全新項目達到了9個，其中，三千云錦、御湖境是龍湖在2022年第一次集中供地中拿下，九里璟頌是龍湖在2022年第二批集中供地中獲得。
龍湖·九里璟頌示范區(qū)實景圖
其次，是驚艷的全新產(chǎn)品力。
三千云錦的節(jié)奏穩(wěn)定，不是產(chǎn)品系的復制，而是龍湖全新項目的演繹——在這里，龍湖在成都打造的首個雅宋園林景觀。
事實上，在今年的龍湖的幾個新項目身上，都已經(jīng)看不見規(guī)模房企復制的痕跡，從景觀到戶型，龍湖都在根據(jù)項目自身的特點進行設(shè)計。
舉個簡單的例子，三千云錦為了呈現(xiàn)宋式園林的特點，在尚賢雅園的釀泉步道，借鑒《醉翁亭記》經(jīng)典場景，打造一幅曲水流觴的盛景，亭邊點綴長壽之首的特選黑山石“蓬萊石”，疊山理水……
龍湖三千云錦示范區(qū)實景圖
在戶型設(shè)計方面，龍湖指出“因為不同的用地條件會對產(chǎn)品的面寬產(chǎn)生影響，現(xiàn)在的產(chǎn)品設(shè)計更為強調(diào)因地制宜，而不是單純的復制。”因此，即便是同樣面積段的屬性，龍湖的每個項目都能做到不同：
東三環(huán)的三千云錦被購房者和媒體一致贊譽為“年度最強143戶型”；城南怡心湖畔的御湖境成為客戶心目中“最具誠意的高端改善產(chǎn)品”；大源南的九里璟頌，龍湖則一次次地用產(chǎn)品創(chuàng)新、體驗升級、高標準兌現(xiàn)為市場帶來“驚艷”之作。
比起千篇一律的產(chǎn)品復制，龍湖也在穩(wěn)定地保證著產(chǎn)品的出品，甚至給市場帶來更多的驚喜。
最后，是尊重市場后的回饋。
三千云錦入市，必須承認的另一個現(xiàn)實條件是，當時觸底的市場并沒有完全回暖，購房者的觀望情緒依舊在，甚至項目取證后就面臨線上看房的考驗。
以更好的產(chǎn)品力面向市場，并且為了解決許多購房者的擔心，龍湖在成都的每個項目都會開放實景示范區(qū)，讓購房者有更加直觀的感受。
尊重市場，最終龍湖也得到市場的回饋。據(jù)了解，三千云錦實現(xiàn)了單月最高近5億的銷售額，達到區(qū)域的前列，并且憑借其產(chǎn)品力，實現(xiàn)了約30%的老帶新成交。而拉通全年，龍湖在成都也再次實現(xiàn)了簽約金額與備案金額雙雙破百億的成績。
經(jīng)營性業(yè)務營收破紀錄
龍湖龍智造探索新增長點
讓龍湖穿越周期的關(guān)鍵還有一個，就是龍湖早就在布局經(jīng)營性業(yè)務，做好了過冬的準備。
去年，全國范圍內(nèi)，龍湖交出的答卷是：
2022年，龍湖集團經(jīng)營性收入同比實現(xiàn)約25%，達到約250.2億元（稅前），創(chuàng)下歷史新高。
龍湖的經(jīng)營性業(yè)務已經(jīng)到達了城市的方方面面：從商業(yè)投資的天街，到租賃住房的冠寓，從空間服務的龍湖智創(chuàng)生活，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的藍海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，多個業(yè)務板塊高效協(xié)同，打造了復合業(yè)態(tài)的運營能力。
龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園
這是龍湖長期投入的一項慢生意，比起高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)，這些航道投入大，卻很難快速得到回報，但這也被龍湖視作“過冬的小棉襖”。正因為把準備做在了“冰山來臨前”，龍湖在地產(chǎn)航道穩(wěn)定發(fā)展的同時，經(jīng)營性業(yè)務的優(yōu)勢凸顯。
現(xiàn)在，龍湖還在探索新的增長點。
在龍湖集團2022年的中期業(yè)績會上，龍湖龍智造正式對外發(fā)布，在數(shù)字化、智能化發(fā)展的今天，龍湖龍智造依托龍湖近30年的積淀，熔煉出高品質(zhì)、強運營、數(shù)字科技三大核心優(yōu)勢，以“智慧營造”入局，實現(xiàn)了“換道超車”。
其后，龍湖龍智造正式公布旗下的六大業(yè)務“飛輪”：龍智研策、龍智設(shè)計、龍智建管、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁，以更為完整的戰(zhàn)略生態(tài)，提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務。
成都蜀新天街
龍智建管提供建造管理、龍智精工承接室內(nèi)裝修
在中期業(yè)績會的一個月之后，龍湖就公布了龍智造的最新動作：9月30日，龍湖龍智造簽約中鐵城投集團成都天府新區(qū)22萬平方米代建項目。
時間剛邁入2023年，龍湖龍智造就有了新動作：龍湖龍智造入局天府牧山數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園核心示范區(qū)“物理+數(shù)字”雙開發(fā)項目。
據(jù)了解，在這里，龍湖龍智造將提供物理開發(fā)管理和數(shù)字建造服務，將探索“物理城市+數(shù)字城市”雙開發(fā)模式，鏈接專業(yè)化團隊和數(shù)字建造頭部企業(yè)，推動城市開發(fā)建設(shè)從傳統(tǒng)物理空間升維到數(shù)字孿生空間的協(xié)同規(guī)劃、建設(shè)運營，按照“策規(guī)建管運”一體化應用系統(tǒng)，統(tǒng)籌項目全生命周期管理，力爭呈現(xiàn)一批創(chuàng)新研發(fā)、智慧商業(yè)、智慧辦公、休閑生活等數(shù)字孿生場景示范。
天府牧山數(shù)字新城數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園一期核心示范區(qū)項目鳥瞰圖
新年展望：
陸續(xù)亮相三大新品，
龍湖將始終與城市共進
考驗是面向全行業(yè)的，不只是龍湖。但是2022年的龍湖，卻從全維度給出了一份極好的成績單。從其更全面的財務表現(xiàn)來看，龍湖擁有持續(xù)為城市帶來驚喜的能力。
連續(xù)6年“三條紅線”全綠檔的表現(xiàn)，讓龍湖站在了行業(yè)的前列。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月31日，龍湖集團凈負債率為55%，現(xiàn)金短債比達到4.07倍(剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍)。
與此同時，在行業(yè)“寒冬”里，龍湖還在持續(xù)提高公司債務安全度，包括提前贖回3億美元優(yōu)先票據(jù)，提前償還總額高達85.5億港元的銀團貸，至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期美金債，提前掃清還債的壓力，變短債為長債，債務結(jié)構(gòu)始終維持在高安全線之上的水平。
輝煌的過往之后，新一年的龍湖有怎樣的打算？
來自克而瑞四川的數(shù)據(jù)顯示：2022年，龍湖是全城拿地金額的TOP5房企，并且是這其中唯一一家民營企業(yè)。這些地塊成為了龍湖今年在地產(chǎn)航道搶跑的關(guān)鍵。
1月15日，龍湖位于城西的新項目——龍湖·映辰開放了售樓部和實景園林，這也是龍湖深耕城西16年后，帶來的又一個洋房新項目。在這里，龍湖以頂尖酒店的質(zhì)感，演繹了一場全新的生活美學。
龍湖·映辰示范區(qū)實景圖
與此同時，龍湖還有兩個新項目：龍湖·云河頌和新川項目即將到來。除了保證項目更快入市的同時，龍湖還在進行著一次自我超越。據(jù)了解，龍湖·云河頌將會是龍湖在大平層的又一次產(chǎn)品力超越。
現(xiàn)在，雖然新的一年才到來十余天，龍湖已經(jīng)做足了迎接2023年的準備：
三個新項目將陸續(xù)揭開面紗入市；龍智造入局天府牧山數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園核心示范區(qū)“物理+數(shù)字”雙開發(fā)項目；龍湖智創(chuàng)生活正式入駐通用時代小區(qū)，將讓更多人體會到龍湖的服務力；驛都天街與東安天街還在如火如荼的建設(shè)中，將為城市發(fā)展持續(xù)貢獻力量……
新年剛開篇，龍湖2023年的規(guī)劃也初具雛形。能否實現(xiàn)第7個百億目標是一方面，這個企業(yè)正在與城市發(fā)生更加緊密的聯(lián)系則已經(jīng)成為了確信。
正如龍湖所說“至善龍湖，與城共進”。這就是龍湖，既能在雨天快速奔跑，也能在行業(yè)寒冬中，閃閃發(fā)光。
主編：余鴿
副主編：趙述錦
編輯：廖興
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國
原創(chuàng)文章由成都商報房產(chǎn)部采寫，如需轉(zhuǎn)載，請后臺聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底