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08.02.2023

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導(dǎo)讀：不少國資背景的開發(fā)商行動了起來。

作者 |第一財經(jīng) 鄭娜

房地產(chǎn)行業(yè)的收并購多了起來。從山東國資介入奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改項目，建發(fā)股份斥資63億成為美凱龍控股股東，華發(fā)股份收購融創(chuàng)深圳冰雪文旅城……

2021年底以來，監(jiān)管層就在收并購方面給出了諸多政策利好，但市場的熱情并不高，國央企更是對收并購保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在市場下行的背景下，民企開發(fā)商現(xiàn)金流緊張無法出手，國央企要求高且決策慢，同時買賣雙方對資產(chǎn)價格的期待難以匹配等一系列原因造成了收并購市場的冷清。

不過，2022年底以來，各項支持房企融資、行業(yè)發(fā)展的政策頻繁出臺且快速落地，有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來出險房企的風(fēng)險化解或?qū)⒁蕾囆袠I(yè)并購重組，2023年業(yè)內(nèi)的收并購將繼續(xù)增多。

國資企業(yè)介入增多

近來的收并購市場上涌現(xiàn)了不少國資背景的收購方。

一直有意引入國資戰(zhàn)投的奧園，終于取得些許進(jìn)展。2月3日，奧園發(fā)布公告稱，出售了珠海奧園華富置業(yè)有限公司的60%股權(quán)，接手方為山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)，由山東國資委控股，總代價5.84億元。

1月份，廈門國資建發(fā)股份對上市公司美凱龍的大手筆收購引得市場震動。據(jù)披露，建發(fā)股份以現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份，交易對價約63億，收購事項完成后將成為后者控股股東。1月初時，華發(fā)股份也出手拿下了融創(chuàng)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)，斥資35.7億元。

2月6日，信達(dá)地產(chǎn)公告稱，旗下公司及關(guān)聯(lián)方與中南建設(shè)共同成立了一家有限合伙企業(yè)，以投資深圳一城市更新項目。該城市更新項目隸屬于中南建設(shè)。據(jù)披露，信達(dá)系在合伙企業(yè)中持股比例合計約80.96%，中南建設(shè)方面持股比例為19.04%。

另據(jù)西政資本監(jiān)測，隨著疫情管控措施的放開及房地產(chǎn)刺激政策的不斷深入，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)救市效果仍不明顯，但在監(jiān)管層對優(yōu)質(zhì)房企并購類融資的支持基調(diào)下，近期深圳國央企及部分優(yōu)質(zhì)民營房企對深圳城市更新項目的收并購意愿非常明顯。

事實(shí)上，自2022年底監(jiān)管層重啟了房企股權(quán)融資，支持涉房企業(yè)開展并購重組以來，不少國資背景的開發(fā)商在收并購方面有了不少明顯的動作，例如招商蛇口重啟南油股權(quán)收購、華潤置地斥資124億收購華夏幸福南方總部資產(chǎn)。

華潤置地董事局主席李欣在近期的內(nèi)部講話中就提到，2023年，公司要打贏打好“庫存去化”攻堅戰(zhàn)，積極、審慎、高效推進(jìn)收并購。建發(fā)股份在近日的投資者說明會上回答是否會進(jìn)一步進(jìn)行資產(chǎn)收購時表示，如果是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，且與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用的話，將會考慮并購。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2022年12月，重點(diǎn)房企共涉及48筆并購交易，披露了交易金額的有32筆，交易對價總計約528億元，環(huán)比大幅增長72.4%；不過1月受春節(jié)假期影響，收并購熱度略有回落。

多重阻礙因素

回看2022年的收并購市場，盡管也有政策支持，但市場熱度并不高。

早在2021年底，監(jiān)管層就曾發(fā)文，提出支持并購貸款以及債券融資力度。2022年初，眾多銀行也與房企簽訂合作協(xié)議，提供融資并購額度，招商蛇口、建發(fā)等房企也發(fā)行了并購債。

同期，亦有市場消息稱，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不計入“三道紅線”等相關(guān)指標(biāo)。但2022年并沒有出現(xiàn)太多的收并購案例。

部分央國企雖有所動作，但成果并不明顯。中海地產(chǎn)在2022年上半年接觸了近500個收并購項目，但符合要求的并不多，最終僅有數(shù)個完成收購。2022年4月，招商蛇口曾公告了與佳兆業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的事項，表示會對進(jìn)行并購，但此后未對外披露進(jìn)一步動作。

資產(chǎn)價格是核心影響因素之一。有房企人士曾向記者表示，各方對形勢、資產(chǎn)價格等的判斷上很容易出現(xiàn)差異，“賣的想賣高價，買的想撿漏”，難以達(dá)成一致?？硕鹨仓赋觯I方在收并購時希望資產(chǎn)打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟能夠賣出去的資產(chǎn)大多屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決資金困難問題而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)將更難維持經(jīng)營。

收購主體也隨著市場行情而發(fā)生改變。西政資本指出，過往地產(chǎn)收并購市場的主力軍一直都是民營房企，在銷售市場持續(xù)下行、融資通道關(guān)閉等情況下，許多民營房企流動性緊張，沒有出手的能力；而央國企在市場下行期貿(mào)然收購、接盤項目等支持存在很大的決策風(fēng)險，其在收并購市場的發(fā)力未到時候。

土地市場的變化，也使得收并購市場的吸引力降低?！霸谶^去，公開市場招拍掛拿地競爭激烈、價格高，收并購拿地成為不少房企理想的拿地方式，不僅成本低，而且周轉(zhuǎn)效率更快?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的下行，不少房企退出土地市場，競爭減弱，招拍掛市場的土地溢價率明顯下降，同時各地政府也拿出更優(yōu)質(zhì)地塊出讓，收并購項目優(yōu)勢不再。

收并購有望增多

當(dāng)前，部分因素在慢慢發(fā)生變化?！坝绊憞Y企業(yè)收并購的促成因素在于出售方的出售意愿和價格?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者分析，在當(dāng)前政策和市場環(huán)境下，出售方尤其是民營房企，對政府直接救助已不再抱有幻想，這個階段有意愿拿出相對優(yōu)質(zhì)的項目進(jìn)行售賣。“收購方在收并購時的判斷依據(jù)，一方面是看標(biāo)的的收益率是否夠高，當(dāng)前價格相對穩(wěn)定、標(biāo)的附帶的債務(wù)一定的情況下，收益率的高低更多取決于收購價格，因此，足夠便宜的標(biāo)的仍具備一定吸引力?！?/p>

有某出險房企內(nèi)部人士向記者透露，其所在公司也在推進(jìn)與國企的合作，“原來國企會擔(dān)心民企有坑，是無底洞，但現(xiàn)在各方面政策寬松了很多，容錯率有所提高，也就有助于收并購的推進(jìn)”。

同時，2022年底以來，監(jiān)管層對行業(yè)的支持力度再加大，房企并購貸款融資渠道資金投向得到放松，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述中，也在強(qiáng)調(diào)要推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，釋放了明確的保優(yōu)質(zhì)主體和頭部房企的信號。

信達(dá)證券房地產(chǎn)首席分析師江宇輝認(rèn)為，過往幾年的中央工作會議對于供給側(cè)的改革并未明確提及，但是本次明確提出滿足行業(yè)合理融資需求，而且重點(diǎn)提到推動行業(yè)并購重組，未來出險房企的風(fēng)險化解或?qū)⒑艽蟪潭壬弦蕾囉谛袠I(yè)并購重組的推動，疊加行業(yè)股權(quán)融資開展，2023年有望成為行業(yè)收并購的大年。

同策研究院資深分析師肖云祥也表示，當(dāng)前政策面明確支持行業(yè)橫向收并購，從監(jiān)管的層面來看，通過收并購達(dá)到降低行業(yè)風(fēng)險的目的，同時也有助于完成“保交樓”任務(wù)；同時，房企融資環(huán)境改善，央國企融資渠道通暢，在滿足正常經(jīng)營之外，將有余力推進(jìn)收并購。

不過，于小雨認(rèn)為，未來單個項目上的收并購會變多，但大單會比較難出現(xiàn)。除了上述央國企對收益率的高要求之外，大單的復(fù)雜程度非常高，僅盡職調(diào)查就會花費(fèi)巨大的人力物力成本，而且隱性雷難以完全規(guī)避。另有不具名的地產(chǎn)分析師表示，現(xiàn)在招拍掛市場出來很多優(yōu)質(zhì)地塊，價格也不高，房企會側(cè)重于此，有部分央國企依舊十分謹(jǐn)慎，“預(yù)計2023年會有一些收購，但不會很多”。