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2月12日，一則“南寧房貸還款年齡期限可延長至80歲”的新聞沖上熱搜。據(jù)多家媒體報道，廣西南寧市多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，且當?shù)夭糠帚y行已予以證實。

對此，中信銀行南寧分行表示，外界對此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關業(yè)務前提是銀行已經(jīng)核實貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務落地。

“年齡+貸款”年限

多為65至70歲

通常而言，銀行會對辦理房貸的購房者年齡進行限制，以此實現(xiàn)控制貸款風險的目標，具體的年齡限制由各家銀行自行規(guī)定。“大多數(shù)銀行對于貸款人‘年齡+貸款’年限的限制為65至70歲，而少部分銀行對于其優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以達到75歲?！?/strong>中國銀行研究院研究員葉銀丹向《中國銀行保險報》指出，“在實際操作層面，具體能否獲批，還要看近期房貸市場供需情況以及貸款人自身的資質(zhì)情況。”

山東一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《中國銀行保險報》指出，目前她所在的城市銀行依然將房貸最高還款年齡限制在70歲以內(nèi)。不過近期該市推出了針對多孩家庭住房公積金貸款政策，將二孩家庭最高貸款額度提高10萬元，三孩及以上家庭提高20萬元。

為何延長？

對于銀行延長房貸還款年齡期限的原因，葉銀丹認為，這一政策變化反映出，在人口老齡化背景下房地產(chǎn)市場需求正在逐步發(fā)生變化。當前，四五十歲人群工作相對穩(wěn)定，具有較好的還貸能力，疊加日后即將推出的延遲退休政策，還款能力相對更有保障。

與此同時，放寬貸款人“年齡+貸款年限”政策有助于在當前樓市低迷的背景下，更好地激發(fā)房地產(chǎn)市場需求。

一方面，該政策能夠在一定程度上滿足部分中老年群體的購房養(yǎng)老需求，有助于其改善養(yǎng)老居住條件。另一方面，該政策也有助于提高中老年人通過“接力貸”等形式為子女置辦房產(chǎn)的能力，降低年輕人購房難度。

從政策影響上看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉撰文指出，房貸年齡期限延長影響最大的是45至55歲人群，但這部分人群已經(jīng)不是主力購房人群。目前看，市場90%以上購房人群集中在“70后、80后”。這一政策基本沒有影響。相較接近退休年紀能不能繼續(xù)貸款，購房者更應關注房貸利率變化或貸款年限變化。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，房貸年齡期限可延長至80歲，與延遲退休有一定的關系，因為延遲退休后，貸款人收入保障的年限也會增加；另外，這也與當前貸款額度比較充裕有關。嚴躍進表示，該政策變化能照顧一些中老年人的購房需求，此外，該政策下，老年人與子女一同買房的貸款額度也會增加，有助于涉及養(yǎng)老的家庭更好實現(xiàn)置業(yè)計劃?！笆鞘械南嚓P需求比較充足，一些省會城市可以優(yōu)先考慮該政策的調(diào)整。”嚴躍進說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月份，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長期貸款2231億元，同比減少5193億元。當下，居民貸款買房的積極性很低，或者說，不愿意加杠桿，上述政策主要是為了激活購房者加杠桿買房的情緒。該政策對年齡較大的購房者，有一定的促進作用。

李宇嘉也表示，當下，各地都在積極扶持樓市，單看某一政策，效果不會很大，“當下任何一個城市的樓市，已經(jīng)沒有一招鮮的政策了。即便是限購退出、利率下降，也無法讓樓市迅速回升?！北仨氁喾N政策疊加，久久為功地紓困需求端。

貸款人離世后，
剩下房貸該如何處理？

實際上，房貸年齡期限延長，對銀行來說有一定的風險。廣東中矩律師事務所律師鄭博恩對第一財經(jīng)表示，若銀行執(zhí)行“房貸年齡期限延長至80歲”的政策，存在的最大風險是貸款人因年齡較大無法履行還款義務，而房子也因樓齡年限問題導致貶值，此時就會存在資不抵債的情況，會給銀行形成不良資產(chǎn)。通常情況下，若貸款人年齡較大，銀行會追加擔保人或擔保物，或者是降低貸款金額，以保證貸款的房屋在可控的價值范圍內(nèi)。

那么，若貸款人離世時未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產(chǎn)該怎么處理？鄭博恩表示，首先要看是否有繼承人。若房產(chǎn)由法定繼承人繼承，根據(jù)相關規(guī)定，繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時也要繼承其貸款債務，繼續(xù)還款；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且有房產(chǎn)證的，銀行則會將貸款人按揭貸款的房屋進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究，多出部分繼承人也沒有權利再繼承；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且房產(chǎn)證還未辦理下來，房屋則由開發(fā)商處置，因開發(fā)商在貸款時往往一并作為擔保責任關系的一方，即開發(fā)商需要為貸款人償還銀行貸款。

來源：中國銀行保險報、第一財經(jīng)、南國早報

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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