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記者 | 曾仰琳

“自從提前還完房貸后，感覺以后發(fā)的工資都是自己的了，再也不是替銀行打工了?！备邚?qiáng)向界面新聞感嘆道。

高強(qiáng)的房子買在廣東一個(gè)三線城市，2017年底入手，在某國有大行辦理的商貸，三成首付，七成貸款，貸款金額約150萬元，選擇的是等額本金的還款方式，貸款年化利率為5.1%。

“那時(shí)候理財(cái)收益基本能到5.5%左右，所以不覺得房貸利率有多高，但是2022年開始，理財(cái)收益率明顯下降，剛好手頭有一筆閑置資金，算了一下提前還貸比較劃算就還款了?！备邚?qiáng)表示。

2022年12月，高強(qiáng)帶著身份證和資料去貸款的國有大行辦理了提前還貸，2023年1月就順利扣款了，除了剩余未還的本金外，還需額外扣繳1個(gè)月的利息作為違約金，大約5000元。按高強(qiáng)估算，提前還清房貸后，最后能節(jié)約利息超70萬元。

高強(qiáng)的情況并非個(gè)例。一從事金融貸款規(guī)劃人士向界面新聞指出，除了個(gè)人由于理財(cái)收益低于房貸利率會(huì)選擇提前還房貸外，還有企業(yè)主因?yàn)橘I房時(shí)房貸利率在高點(diǎn)，比如年化利率6%左右，他們會(huì)選擇提前償還房貸，再從銀行貸出一筆貸款年化利率約3%的普惠貸款，作為流動(dòng)資金。

“能辦理年化貸款利率3%左右的企業(yè)主，都是企業(yè)經(jīng)營得還不錯(cuò)，并且名下有資產(chǎn)的。年化利率6%的房貸和年化利率3%的貸款，兩者利息相差還是挺大的。”從事金融貸款規(guī)劃人士表示。

作為一種減輕負(fù)債的方式，自2022年下半年以來，小紅書、抖音、微博等社交平臺(tái)上有不少網(wǎng)友分享了自己“提前還貸”的經(jīng)驗(yàn)，“提前還貸”逐漸占據(jù)社交媒體的話題熱搜榜。

以微博為例，“提前還貸比借錢難”“提前還貸究竟可以省多少錢”“房貸借款人提前還貸明顯增多”等話題在微博上的閱讀量均超5000萬，其中，“提前還貸究竟可以省多少錢”在微博上閱讀量達(dá)到了1.7億。為何近期“提前還貸”會(huì)再次引起熱議？

提前還貸比借錢難？

屆面新聞梳理近期社交媒體話題討論發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友關(guān)注的重點(diǎn)在于部分銀行提高了提前還款的門檻，隨著“提前還貸”用戶增多，有的銀行甚至關(guān)閉或者限制了銀行App線上申請還房貸的功能，有的銀行從申請?zhí)崆斑€貸到成功扣款，間隔時(shí)間比原來長，導(dǎo)致部分提前還貸申請人感受到了“提前還貸比借錢難”。

一合肥市國有大行信貸經(jīng)理告訴界面新聞，該行此前可以預(yù)約線上辦理提前還貸，但由于近期辦理人數(shù)太多，手機(jī)銀行線上有額度管控，一旦金額預(yù)約滿了就不能線上預(yù)約了。因此該支行現(xiàn)在只能支持貸款人線下辦理，需要帶身份證和銀行卡辦理即可。預(yù)約還款到扣款中間間隔65天。

另一廣州某國有大行信貸經(jīng)理則表示，該行僅有一部分支行支持線上申請?zhí)崆斑€貸，具體需要用戶咨詢經(jīng)辦貸款的信貸經(jīng)理或貸款行。

為什么會(huì)出現(xiàn)“提前還貸比借錢難”的現(xiàn)象？

一金融分析人士指出，對銀行而言，相比起小微企業(yè)信貸，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，銀行并不希望過多的用戶選擇提前還貸。為了應(yīng)對“提前還貸潮”，銀行可能會(huì)通過延長審核時(shí)間、關(guān)閉線上通道、提高最低還款額度等操作減少還貸人次。

對于按揭貸款“提前還款”的影響，穆迪金融機(jī)構(gòu)部副總裁、高級信用評級主任諸蜀寧在中誠信國際-穆迪2023年信用風(fēng)險(xiǎn)展望年會(huì)上表示，2022年下半年開始各個(gè)銀行按揭提前還款的速度在加快，按揭借款人提前還本不是信用風(fēng)險(xiǎn)問題，因?yàn)楸窘鹛崆斑€給銀行了，但銀行面臨再投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在利率下降大環(huán)境下，如果借款人把本還了，銀行還要考慮把怎么把資金再投放出去。這可能面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)挑選困難，也就是資產(chǎn)荒問題，不會(huì)直接對資產(chǎn)質(zhì)量有影響，但對資產(chǎn)盈利存在影響。

存量房貸與新增房貸利差大？

同時(shí)，界面新聞關(guān)注到，存量房貸與新增房貸之間的利差過大，也是“提前還房貸”備受關(guān)注的原因之一。自2023年初人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，多地首套房貸利率隨之下調(diào)。

上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月以來，全國各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市共計(jì)30個(gè)。這30個(gè)城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時(shí)呈現(xiàn)了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個(gè)梯隊(duì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述30個(gè)城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從城市的具體名單可以看出，這30個(gè)城市普遍屬于房價(jià)指數(shù)連續(xù)三個(gè)月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房價(jià)指數(shù)略強(qiáng)勢的或市場行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為4.0%，其雖然不是主流的3.8%概念，但本身已經(jīng)突破了4.1%的利率下限。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也在社交媒體上公開表示，老百姓排隊(duì)提前還房貸，不是因?yàn)槭掷镥X多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。

任澤平表示：“市場熱議提前還房貸現(xiàn)象，說明我們的政策需要調(diào)整以反應(yīng)民眾呼聲，建議相關(guān)部門重視，可以考慮出臺(tái)措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，同時(shí)降息以降低銀行負(fù)債成本，降低居民房貸負(fù)擔(dān)，解決居民排隊(duì)提前還款難問題。這有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是利國利民的善政。”

對于目前尚未辦理提前還款的用戶，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副教授韓秀云此前向界面新聞表示，“如果有閑錢還在觀望或者無法提前還款的人群，也不要覺得自己吃虧了?！?/p>

韓秀云指出，目前，房貸可以貸30年，這是普通人可以借到最長時(shí)間的大額低息貸款，真實(shí)通脹的算法是M2增長率減去GDP的增長率，2022年這個(gè)數(shù)值在6%-7%左右。這就意味著現(xiàn)每月還款1萬元，10年之后每月實(shí)際還款的金額相當(dāng)于現(xiàn)在的4800元，30年后相當(dāng)于現(xiàn)在的1000元左右，這也就是通脹下未來還款的壓力會(huì)越來越小的原因。

“如果從30年的長周期來看，當(dāng)下是暫時(shí)的，保持充足的現(xiàn)金流，等待時(shí)機(jī)再做選擇也不晚?！表n秀云表示。

（應(yīng)采訪對象要求，高強(qiáng)為化名；界面新聞?dòng)浾邊挝溺鶎Ρ疚囊嘤胸暙I(xiàn)。）