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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）今日收盤(pán)，A股市場(chǎng)滬指報(bào)收3083.40點(diǎn)，跌幅0.13%，深指報(bào)收11113.46點(diǎn)，跌幅0.24%。房地產(chǎn)板塊迎來(lái)史詩(shī)級(jí)反彈，據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，A股地產(chǎn)125只個(gè)股中，有84只收漲，其中6只漲幅達(dá)10%，粵泰股份、新城控股、金地集團(tuán)、三湘印象等多股開(kāi)盤(pán)漲停；港股房地產(chǎn)板塊同樣強(qiáng)勢(shì)反彈，截至收盤(pán)，德信中國(guó)上漲高達(dá)110.91%，碧桂園、雅居樂(lè)、龍湖集團(tuán)也分別大漲45.54%、33.92%、16.48%。

消息面上，央行房地產(chǎn)“金融16條”提振了市場(chǎng)信心。央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會(huì)融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次地產(chǎn)股上漲和央行16條政策有直接關(guān)系。由于地產(chǎn)股屬于持續(xù)低估的概念，所以此類利好政策，確實(shí)會(huì)助力此類地產(chǎn)股大漲，也總體上符合預(yù)期。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策利好有待時(shí)間檢驗(yàn)，說(shuō)到底還是看銷售，光輸血沒(méi)有造血功能，房企也無(wú)法正常運(yùn)作起來(lái)?！叭谫Y端的政策看起來(lái)挺好的，但對(duì)銷售端的利好還不夠，落實(shí)后的效果還不清楚，大家可能高興的太早了，而且港股市場(chǎng)本來(lái)就是很投機(jī)的?！?/p>

存量貸款可展期1年

企業(yè)債務(wù)展期、支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體、“保交樓”促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)、支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)，這是房地產(chǎn)16條措施的核心邏輯。

對(duì)于房企而言，融資端的政策無(wú)疑是重中之重。《通知》指出，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

此外，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

值得一提的是，《通知》中對(duì)房企債務(wù)展期給了明確的答案，支持貸款、信托等存量融資展期1年。

具體來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知引發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

中指研究院分析指出，這項(xiàng)措施將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)于未出險(xiǎn)民營(yíng)房企，將是極大支持。

對(duì)于受困房地產(chǎn)企業(yè)，《通知》提出要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

“保交付”新推“免責(zé)條款”

“盡管房企融資端政策利好十足，但目前的問(wèn)題是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)失去信心?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，今年7月部分城市出現(xiàn)期房項(xiàng)目停工引發(fā)的購(gòu)房者集體斷供現(xiàn)象，導(dǎo)致購(gòu)房者的觀望情緒加重。

且在此之后，中央多次出臺(tái)相關(guān)政策支持各地加快“保交樓”。8月，住建部、央行等部門(mén)出臺(tái)政策，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；9月，全國(guó)2000億專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)后，鄭州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市均有相關(guān)資金到位，在當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰敝邪l(fā)揮了重要作用。

此次《通知》中提到，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專項(xiàng)專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

同樣值得一提的是，此次《通知》罕見(jiàn)的提出了免責(zé)條款，免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。

具體來(lái)看，向?qū)ｍ?xiàng)借款項(xiàng)目發(fā)放配套融資，對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的配套貸款，在鼓勵(lì)加大信貸額度的基礎(chǔ)上，特別提出了明確的指導(dǎo)方案：如新增配套融資需投向有明確還款來(lái)源的項(xiàng)目，劃分“專項(xiàng)借款配套融資”科目進(jìn)行專門(mén)管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”。鑒于全國(guó)性強(qiáng)力政策已經(jīng)到來(lái)，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)底復(fù)蘇，各線城市或?qū)⑤唲?dòng)修復(fù)。房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問(wèn)題房企還將有序出清。

市場(chǎng)修復(fù)需要時(shí)間檢驗(yàn)

但問(wèn)題是，放開(kāi)房企融資端、保證新房交付后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)好嗎？

“央行和銀保監(jiān)會(huì)的聯(lián)合發(fā)文是對(duì)近期市場(chǎng)進(jìn)一步惡化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化、融資進(jìn)一步惡化、資本市場(chǎng)做空情緒高漲的一次對(duì)沖?！笨硕饎⒊抗夥治鲋赋?，利好是實(shí)實(shí)在在的，但主要是針對(duì)了以上的第四點(diǎn)，緩解了第三點(diǎn)。

劉晨光進(jìn)一步指出，對(duì)于第一點(diǎn)、第二點(diǎn)，還是需要銷售市場(chǎng)的恢復(fù)，因此因城施策不僅不能缺失還要趁熱打鐵，“托而不舉”需要繼續(xù)放松以實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，否則，利好過(guò)去，銷售沒(méi)有改善，再出現(xiàn)爆雷和建筑施工企業(yè)糾紛，將再次演變?yōu)槔铡?/p>

中指研究院研究報(bào)告顯示，2022年10月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，25個(gè)城市環(huán)比上漲，54個(gè)城市環(huán)比下跌，21個(gè)城市持平。

此外，10月全國(guó)百城二手住宅平均價(jià)格為15945元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，跌幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)6個(gè)月下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，23個(gè)城市環(huán)比上漲，75個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。

某資深金融從業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，出臺(tái)房地產(chǎn)16條政策前也陸續(xù)發(fā)布了一些相應(yīng)政策，時(shí)間足夠傳導(dǎo)到銷售端，但從數(shù)據(jù)端來(lái)看并不理想。從這個(gè)邏輯梳理不難理解，銷售不上來(lái)，短期房地產(chǎn)16條政策利好刺激的更多只是市場(chǎng)信心層面的東西，很難有基本面的變化。