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本文作者 | 《股市動(dòng)態(tài)分析》研究部 圖片來(lái)源 | 攝圖網(wǎng)

雖然房地產(chǎn)或再難掀起大的浪花，但在具體房地產(chǎn)股投資上，仍存在細(xì)微機(jī)會(huì)。綜合分析機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可從三條主線挖掘投資機(jī)會(huì)：

主線一是品牌優(yōu)秀的龍頭房企。核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企，主要標(biāo)的包括保利發(fā)展（600048）、萬(wàn)科A（000002）、招商蛇口（001979）等；

主線二是先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，主要標(biāo)的包括中國(guó)金茂（00817.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、新城控股（601155）、中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）等；

主線三是存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企，未來(lái)運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，標(biāo)的包括華潤(rùn)置地（01109.HK）、上海臨港（600848）等。

2022年，保利發(fā)展業(yè)績(jī)并不出彩，低于預(yù)期。不過(guò)，分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，公司短期業(yè)績(jī)波動(dòng)主要反映周期因素，并不改中長(zhǎng)期穩(wěn)健趨勢(shì)。公司銷售拿地表現(xiàn)突出，結(jié)算量?jī)r(jià)終將恢復(fù)，利潤(rùn)率下行也逐漸消化，后續(xù)業(yè)績(jī)或邊際修復(fù)。

參考克而瑞數(shù)據(jù)，公司2022年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4573億元，同比下滑15.10%。盡管銷售規(guī)模隨行業(yè)趨勢(shì)下行，但受益于聚焦一二線核心城市布局與信用口碑優(yōu)勢(shì)，銷售均價(jià)仍實(shí)現(xiàn)逆市上漲；公司2022年12月單月銷售金額同比增長(zhǎng)41.90%，全年銷售金額排名從2021年的第四名躍升至行業(yè)第二。

此外，公司重視拿地質(zhì)量，2022年前11月盡管拿地面積下滑59.80%，但金額口徑的拿地強(qiáng)度為38.80%，同比上升7.20pct，已不算低。弱市背景下公司拿地更為聚焦核心城市（樓面均價(jià)大幅上行即是明證），地塊去化率與利潤(rùn)率相對(duì)更有保障。公司土儲(chǔ)仍相對(duì)充裕，截至三季度末，公司待開(kāi)發(fā)面積可支撐1年以上新開(kāi)工，未售土儲(chǔ)可支撐3年以上銷售。

2022年12月，萬(wàn)科A（000002）拿地積極，聚焦核心城市。拿地總金額200億元，拿地總建面104.80萬(wàn)方，拿地均價(jià)19125元/平方米；拿地金額占銷售金額（拿地力度）的比重為50.40%，環(huán)比上升21.20個(gè)百分點(diǎn)。按公司披露口徑，2022年全年累計(jì)拿地力度為22%。2022年以來(lái)，公司拿地集中于一線城市及核心二三線城市，根據(jù)拿地金額計(jì)算，一線城市占比35.60%，二線城市占比30.40%，三四線城市占比34%。

此外，公司財(cái)務(wù)、資金狀況穩(wěn)健，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。2022年公司共發(fā)行債券295.90億元，加權(quán)平均融資成本3.11%，融資優(yōu)勢(shì)明顯，債券融資成本在同業(yè)中處于低位。截至2022年9月30日，公司貨幣資金是一年內(nèi)到期有息負(fù)債的1.90倍。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為21.30%，較中期減少1.10個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，公司受益近期三支箭政策利好，目前已經(jīng)獲得14家銀行的授信，已披露額度達(dá)3000億元，股權(quán)融資穩(wěn)步推進(jìn)。

公司銷售龍頭地位穩(wěn)固，受益于近期政策放松，有望迎來(lái)更大發(fā)展空間。

受行業(yè)環(huán)境影響，2022年，招商蛇口（001979）業(yè)績(jī)同樣承壓。2022年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926億元，同比下降10.50%；累計(jì)銷售面積1193.7萬(wàn)平方米，同比減少18.50%。

但分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2022年公司銷售額雖然下滑，但表現(xiàn)依然大幅優(yōu)于行業(yè)。2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下滑42.30%，銷售面積同比下滑46.80%。尤其是下半年以來(lái)，銷售恢復(fù)明顯，7-12月銷售金額同比增長(zhǎng)16%，2023年銷售彈性有望體現(xiàn)。

并且公司拿地領(lǐng)先，2022年公司全年累計(jì)拿地金額1260億元，拿地金額占銷售金額比重為43.10%。

此外，公司融資優(yōu)勢(shì)明顯。2022年公司共計(jì)發(fā)行債券374.2億元，加權(quán)平均利率2.82%，突顯央企融資優(yōu)勢(shì)，受益供給側(cè)改革。

興業(yè)證券表示，公司當(dāng)前業(yè)績(jī)充分釋放了過(guò)往不利因素，并且全年拿地積極，聚焦核心城市，助力未來(lái)增長(zhǎng)。

中國(guó)金茂（00817.HK）深耕城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)，“雙輪兩翼”多元化發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)。公司堅(jiān)持以城市運(yùn)營(yíng)為“第二增長(zhǎng)曲線”，已在一二線城市成功打造34個(gè)項(xiàng)目。2022上半年新增二級(jí)項(xiàng)目中城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)率達(dá)到48%，良好的政企合作有利于獲取低價(jià)土儲(chǔ)；公司旗下的物業(yè)管理公司金茂服務(wù)營(yíng)收快速增長(zhǎng)，截至2022上半年在管面積為4550萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)營(yíng)收約10.97億元。此外，金茂已孵化形成金茂綠建、金茂資本、金茂云服等創(chuàng)新業(yè)務(wù)單元。

此外，公司銷售排名再創(chuàng)新高，土儲(chǔ)充沛優(yōu)質(zhì)。盡管2022年1-11月合約銷售金額僅達(dá)1374.80億元，同比下降35.70%，但銷售排名同比去年上半年提升4個(gè)名次至第11位。

公司穩(wěn)健拿地，2017年以來(lái)每年新增二級(jí)土儲(chǔ)建面1000萬(wàn)平以上，2021年末總土儲(chǔ)9323萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)貨值可覆蓋全年銷售約4倍。2022年共拿地10宗，總規(guī)劃建面125萬(wàn)平米，均布局在一二線城市。

民生證券表示，中國(guó)金茂作為“兩化合并”后集團(tuán)唯一上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擁有豐富的產(chǎn)業(yè)資源及商業(yè)資源。隨著政策寬松、需求端逐漸修復(fù)，公司無(wú)論在開(kāi)發(fā)能力還是拓展能力方面均具備較大優(yōu)勢(shì)。

龍湖集團(tuán)（00960.HK）現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，駕馭負(fù)債能力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期堅(jiān)持量入為出，打造穿越周期能力；盈利方面，公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略定力及TOD開(kāi)發(fā)模式有望短期減緩利潤(rùn)下行趨勢(shì)，打造超額利潤(rùn)率；杠桿方面，有息負(fù)債杠桿穩(wěn)定且處于行業(yè)偏低位置，無(wú)息負(fù)債適度運(yùn)用，受益于優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)“魯棒性”強(qiáng)，潛在可抵質(zhì)押融資空間充足。

公司開(kāi)發(fā)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展，兼顧業(yè)績(jī)穩(wěn)增與現(xiàn)金流穩(wěn)健。公司依托TOD綜合體項(xiàng)目，各項(xiàng)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，開(kāi)發(fā)方面，穩(wěn)健杠桿下順周期發(fā)展，貨值充足且較優(yōu)，城市布局上深耕為主、適度下沉；商業(yè)方面，聚焦高能級(jí)城市，關(guān)注核心區(qū)域潛在機(jī)會(huì)，發(fā)掘城市擴(kuò)張背景下的增量機(jī)會(huì)，若疫情好轉(zhuǎn)，營(yíng)業(yè)額或具備向上彈性。

招商證券預(yù)計(jì)，公司新店年均將貢獻(xiàn)收入約14億元，同店同比有望維持在15%左右，合計(jì)租收增速約為30%；長(zhǎng)租方面，公司當(dāng)前已具備一定規(guī)模及相應(yīng)管理能力，REITs渠道放開(kāi)或有望盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投資閉環(huán)；物管方面，公司住宅業(yè)態(tài)第三方占比超六成，有望實(shí)現(xiàn)收入穩(wěn)增長(zhǎng)。

新城控股（601155）充分受益于地產(chǎn)政策“三支箭”，公司從信用修復(fù)逐步走向拿地修復(fù)。公司股權(quán)再融資早在2016年7月已審核獲批但未發(fā)行，近期證監(jiān)會(huì)重啟涉房企業(yè)股權(quán)再融資，公司也有望獲益。2022年以來(lái)公司因?yàn)樾庞脡毫弯N售低迷，未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，伴隨公司信用轉(zhuǎn)好及后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，公司將重新開(kāi)始拿地或采用輕資產(chǎn)代建，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有望回歸正軌。

伴隨疫情防控政策優(yōu)化，公司也將迎來(lái)商業(yè)修復(fù)。截至2022年三季度末，公司開(kāi)業(yè)及管理輸出的商場(chǎng)數(shù)量為137個(gè)，較2021年年底增長(zhǎng)7個(gè)；1-10月實(shí)現(xiàn)租金收入80.70億元，已達(dá)到2021年全年水平的93.80%，全年有望保持同比正增長(zhǎng)；商場(chǎng)出租率維持在96%的較高水平，經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)穩(wěn)定。

此外，證監(jiān)會(huì)研究推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)，金融創(chuàng)新有望打開(kāi)公司成長(zhǎng)空間。2021年公司就曾籌劃將旗下位于長(zhǎng)三角和部分二線省會(huì)的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，設(shè)立信托基金在新交所主板上市。此次國(guó)內(nèi)公募REITs有望擴(kuò)展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，將為公司盤活商業(yè)資產(chǎn)、補(bǔ)充凈資產(chǎn)、改善現(xiàn)金流提供新機(jī)遇。

中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）作為行業(yè)龍頭房企之一，擁有四十三年深耕一二線的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，疊加央企背景優(yōu)勢(shì)，享有較高品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)。近年，公司加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”，積極開(kāi)拓商業(yè)等多元賽道，價(jià)值創(chuàng)造能力領(lǐng)先行業(yè)。

2022年前三季度，公司于北京、深圳、廈門等7個(gè)核心城市累計(jì)新增權(quán)益建面182萬(wàn)平米，權(quán)益地價(jià)289億元，新增土儲(chǔ)建面權(quán)益占比約93%，其中三季度于北京新增4幅地，總地價(jià)189億元。當(dāng)年1-9月，公司于北京合計(jì)拿地約328億元，繼續(xù)維持北京銷售龍頭地位；合計(jì)拿地802億元（不含中海宏洋），其中57%金額投資于一線城市，40%于強(qiáng)二線城市，逆勢(shì)拿地的研判能力與資金實(shí)力，有力保障公司實(shí)現(xiàn)高收益率與高去化率。

2022年12月28日，華潤(rùn)置地（01109.HK）發(fā)布公告稱，擬以124億元的總代價(jià)收購(gòu)華夏幸福及其相關(guān)子公司持有的4家子公司的股權(quán)及債權(quán)，通過(guò)本次收購(gòu)，公司將間接取得目標(biāo)公司開(kāi)發(fā)的武漢長(zhǎng)江項(xiàng)目、武漢中北項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，以及目標(biāo)公司下屬的子公司。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三大項(xiàng)目皆位于武漢、南京核心區(qū)域，項(xiàng)目總建筑面積預(yù)計(jì)分別為117.2萬(wàn)、22.3萬(wàn)、63.2萬(wàn)平方米。根據(jù)克而瑞排行榜，2022年前10月，公司在武漢、南京的商品住宅銷售榜分別居第7名、第10名，預(yù)計(jì)本次收購(gòu)將顯著提升公司在武漢和南京的可售資源與品牌知名度，在武漢、南京的銷售市占率有望進(jìn)一步提升。

另根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，武漢長(zhǎng)江項(xiàng)目土地成交價(jià)為116.25億元，武漢中北項(xiàng)目土地成交價(jià)為19.49億元，南京大校場(chǎng)項(xiàng)目土地成交價(jià)為63億元（公司收購(gòu)股權(quán)比例為60%），預(yù)計(jì)本次交易價(jià)124億元具備一定折價(jià)優(yōu)勢(shì)，助力公司未來(lái)結(jié)算利潤(rùn)提升。

光大證券表示，公司作為央企地產(chǎn)，信用優(yōu)勢(shì)明顯，融資渠道暢通，土儲(chǔ)充沛，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展提高抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，可關(guān)注REITs對(duì)存量運(yùn)營(yíng)板塊的估值重塑作用。

上海臨港（600848）主營(yíng)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)租賃及服務(wù)和其他業(yè)務(wù)。公司利潤(rùn)水平連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，2022上半年公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.13億元，其中園區(qū)租賃業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到77.1%，對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯著。公司融資渠道暢通，截至2022年10月末公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債共62億元，發(fā)行利率1.70%-3.27%，平均融資成本由2018年的5.13%降至2021年的3.69%，有助于盈利空間的釋放。

開(kāi)源證券稱，上海臨港作為具有國(guó)資背景的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，擁有依托國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，立足上海、融入長(zhǎng)三角、走向全國(guó)的布局優(yōu)勢(shì)和受市場(chǎng)認(rèn)可的品牌優(yōu)勢(shì)，公司開(kāi)發(fā)銷售和運(yùn)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，土地儲(chǔ)備充足，資金保障穩(wěn)健，未來(lái)業(yè)績(jī)有望持續(xù)釋放。

(本文完)