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2023-01-31
新政執(zhí)行！天津房貸利率，又變了！
更新時(shí)間：2023-01-13 09:59:34作者：智慧百科
猝不及防，天津首套房貸利率，又降回來了。
1月1日，天津多家銀行剛按929央行文件規(guī)定，恢復(fù)到全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。
也就是，“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”。
誰知，1月5日，央行就殺了個(gè)“回馬槍”，連帶“游戲規(guī)則”都變了。
——建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
意思很明確，就是將929“臨時(shí)性”政策，變?yōu)榱恕俺B(tài)化”。
一個(gè)季度一評(píng)估。
每次評(píng)估是于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期。
上次評(píng)估的是6-8月，這次是9-11月。
只要這3個(gè)月新房價(jià)格同環(huán)比下跌的城市，就可以階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。
上次有23個(gè)城市符合，這次增加到了38個(gè)。
天津均在其中。
也就意味，天津“LPR-40個(gè)基點(diǎn)”的低利率又回來了。
目前各銀行已經(jīng)執(zhí)行。
不過，與上次929政策不同的是，這次政策建立了“退出機(jī)制”。
若評(píng)估期內(nèi)新房價(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均上漲，自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限。
忽漲忽跌，好似“過山車”。
這也是不少買房人擔(dān)心的地方。低利率，并不是固定不變的。
之前只是LPR浮動(dòng)，一個(gè)月一公布。
現(xiàn)在，基點(diǎn)也“浮動(dòng)”了，視房價(jià)漲跌情況，一個(gè)季度一評(píng)估。
“單浮”變“雙浮”，不確定性劇增。
那么，問題來了，有沒有辦法鎖定低利率呢？
別說，還真有！
中德銀行通過“先存后貸”模式，可有效降低購房信貸成本， 房貸年化利率可低至3.3%。
3.3%，在市場(chǎng)上還是很有優(yōu)勢(shì)的。
關(guān)鍵，它還是“恒定利率”！可以“鎖定“低利率，整個(gè)貸款期間都不變！
特別適合有買房計(jì)劃或者已買完房想商轉(zhuǎn)住儲(chǔ)貸款的朋友。
夏女士就是利用中德銀行的“首付款增值計(jì)劃”，幫自己節(jié)省了好幾萬元的利息。
她現(xiàn)有資金40萬元，準(zhǔn)備購買一套總房款100萬元的新房，若走正常按揭貸款，首付40萬元，需貸款60萬元，利率3.9%，貸款25年，總利息約34.02萬元。
但她利用“首付款增值計(jì)劃”，將現(xiàn)有資金“一分為二”。
其中30萬元作為首付款，申請(qǐng)了按揭貸款70萬元；另將剩下的10萬元一次性存入AA類住房儲(chǔ)蓄合同中，27個(gè)月過后取出本息和利息，同時(shí)申請(qǐng)了10萬元年利率3.3%的低息貸款，連同10萬元本金，提前還款20萬元。
剩余按揭貸款+住房儲(chǔ)蓄貸款利息總支出約為30.57萬元。
較全部按揭貸款，共節(jié)省利息約3.45萬元！
更令人艷羨的是，存量房貸乃至二套，也能享受低利率。
雖然今年1月1日存量房貸，已“普降”35個(gè)基點(diǎn)，但降的只是LPR下調(diào)的部分，基點(diǎn)沒辦法調(diào)整。
首套存量房貸利率還是比首套新增房貸利率高出70個(gè)基點(diǎn)。
這讓不少“高位站崗”的存量房貸，心里有些不平衡。
二套房貸利率差距更大。
去年天津首套房貸利率多次下調(diào)基點(diǎn)，二套都完美“繞過”。
包括此次新出臺(tái)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，也明確規(guī)定，“其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”。
也就是說，二套利率不變，還是“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”。
一下子比首套高出了100個(gè)基點(diǎn)。
關(guān)鍵，基點(diǎn)是要背負(fù)整個(gè)還貸周期的。
這也意味，存量首套房貸利率以及二套房貸利率，與新增首套房貸利率的差距，永遠(yuǎn)無法填平。
加之，很多人的收入都受到了口罩的影響。
以致于“提前還貸”人的越來越多。
其實(shí)，中德銀行的“省息貸”完全可以替代，不用提前還貸，也能有效降低按揭貸款客戶的利息支出。
我國部分城市已經(jīng)推出了“商轉(zhuǎn)公”，就是商業(yè)按揭貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款。
在咱們天津，可以實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)住儲(chǔ)”。
邏輯是：把準(zhǔn)備提前還款的錢，先存入中德銀行，待達(dá)到一定條件后，可以將原來部分按揭貸款替換為年化利率為3.3%的住房儲(chǔ)蓄貸款，從而達(dá)到省息的目的。
比如，王先生就是如此操作的。
他將積攢的20萬元一次性存入AA類住房儲(chǔ)蓄合同中，27個(gè)月后申請(qǐng)了20萬元年利率3.3%低息貸款，連同20萬元本金，可提前還款40萬元。
剩余按揭貸款+住房儲(chǔ)蓄貸款利息總支出約為25.04萬元。
相比正常提前還款，共節(jié)省利息約5.9萬元。
成功實(shí)現(xiàn)了幫房貸減壓的目的。
當(dāng)然，中德銀行還有多款產(chǎn)品可供選擇，還可以根據(jù)每個(gè)客戶的年齡、收入、資金情況等信息，量身打造房貸精算方案。
基本上，每款產(chǎn)品都能做到低至3.3%的年化恒定低息。
且不分首套、二套，都能享受。
無論是已經(jīng)買了房、正在還房貸，還是正在打算買房的客戶，都適用。
亦或是即將要買房的，也可以用它來“未雨綢繆”。