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2023-01-31
東莞全面放開限購，首周新房成交量上漲九倍多？
更新時間：2023-01-06 00:39:14作者：智慧百科
實(shí)際上漲62%，且該數(shù)據(jù)不能支持政策有效
文 | 鄭慧 劉建中 陳汐
1月4日，每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，2022年12月26日東莞全面放開限購之后，新房周成交量環(huán)比上漲950%。此報道中的“周”并非自然周，文中950%指的是2022年12月27日到2023年1月2日七天相對于2022年12月20日到2022年12月26日七天的漲幅。
這則消息給多房在手的投資者帶來慰藉，也給清冷多時的樓市帶來一絲暖意，因而迅速成為熱議話題。
放開限購后，新房成交量立即大幅上升，這似乎說明政策頗有成效。甚至有人將其解讀為樓市回暖的信號。
《財經(jīng)十一人》查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，此報道與事實(shí)有較大出入。東莞全面放開限購之后，12月27日到1月2日七天比12月20日到12月26日七天，新房成交量實(shí)際僅上升約62%。上升62%似乎也不低，不能說明政策有效嗎？完全不能！
這是因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)交易，以周為單位的短期數(shù)據(jù)非常不穩(wěn)定。即使在沒有外界刺激的條件下，兩周之間也經(jīng)常出現(xiàn)60%以上的增幅或40%以上的降幅。
對于不穩(wěn)定數(shù)據(jù)，如果要相對科學(xué)、相對客觀地評價政策效果，至少應(yīng)該多選擇一些可比案例，也就是多找到一些可分析數(shù)據(jù)。比如有十個樣本數(shù)據(jù)，八個或以上出現(xiàn)了較大幅度的增長，才可以支持政策有效。但即使這樣，也只能支持政策有效，而不能證明政策有效。
商品房成交上升了，但住宅成交下降了
上述報道引用了諸葛找房的數(shù)據(jù)，報道中稱“東莞全面放開限購一周，新建商品房成交出現(xiàn)顯著回升，過去一周（12.27-1.2）累計成交933套房源，周成交量環(huán)比上漲950%?！?/p>
下圖來自上述報道。
圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
我們通過對比發(fā)現(xiàn)，諸葛找房的“新建商品房成交套數(shù)”，就是東莞市房產(chǎn)管理局發(fā)布的“商品房成交套數(shù)”。
東莞市全面放開限購的政策發(fā)布于12月26日。從萬得數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)可知，東莞市12月27日至1月2日七天的商品房成交總套數(shù)為1267套，而不是報道中的933套。其中，12月30日成交量應(yīng)為334套，而不是報道中的0套。
放松之前12月20日-12月26日七天成交量應(yīng)為783套，那么七天環(huán)比上漲幅度僅約62%（1267/783 - 1 = 61.8%）。
特別注意，商品房交易可以分為住宅和非住宅兩種。如果單看住宅成交會發(fā)現(xiàn)，政策發(fā)布后的七天，住宅成交總量比之前的七天還下降了14.9%（從552套降至470套）。
如果只參考住宅數(shù)據(jù)，是否能夠說，全面放開限購政策使得新建住宅成交量下降？這顯然不合適。
反之，即使發(fā)布政策后成交量數(shù)據(jù)大幅上漲，也需要仔細(xì)甄別原因，不宜斷定或暗示“政策導(dǎo)致成交量大幅上漲”。
周成交量本身不穩(wěn)定
房地產(chǎn)交易量，如果以周為觀察單位，數(shù)據(jù)本身具有不穩(wěn)定性。以東莞市9月至12月各個自然周的成交情況為例：
圖1：東莞市新建商品房周成交套數(shù)及環(huán)比增幅
圖1顯示，在這四個月中，有四次成交量環(huán)比增速在60%以上，有三次在-40%之下。10月最后一周（10月24日-10月30日）的環(huán)比增幅高達(dá)133%。
圖2顯示，若單看住宅，四個月中有三次環(huán)比增速在100%以上。圖3顯示，若單看非住宅，四個月中有四次漲幅超過100%。
以上這些大幅增長很多來自偶然因素，并非來自政策刺激。所以，東莞成交量上升62%不能說明政策有效。
圖2：東莞市新建商品房（住宅）周成交套數(shù)及環(huán)比增幅
圖3：東莞市新建商品房（非住宅）周成交套數(shù)及環(huán)比增幅
多數(shù)據(jù)評價政策效果
我們希望相對客觀地評價“放開限購政策”的有效性，所以需要更多可分析數(shù)據(jù)。
目前可以找到八個數(shù)據(jù)，東莞本身可以產(chǎn)生四個數(shù)據(jù)。
東莞此前已放開部分區(qū)域的限購。2022年7月4日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》，將莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)劃分為限購區(qū)域，其他區(qū)域暫停實(shí)施住房限購政策。
東莞共有33個鎮(zhèn)/街/園區(qū)。此政策發(fā)布后，28個區(qū)域暫停限購。此政策發(fā)布后，東莞限購區(qū)域僅剩莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)這五個區(qū)域。
2022年12月26日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。此文件將剩余的五個區(qū)域也納入了暫停限購區(qū)域。至此，東莞限購全面放開。
限購放開不僅影響新建商品房交易，也會影響二手房交易。所以，兩次放松前后的新建商品房和二手房成交數(shù)據(jù)變化，是可以用于分析政策是否有效的四個數(shù)據(jù)。
佛山比東莞放開的更早，所以佛山也可以產(chǎn)生四個數(shù)據(jù)。
佛山和東莞同屬新一線城市，同屬廣東省，地理上相距不遠(yuǎn)。佛山的情況與東莞相似，都是先放開部分區(qū)域限購，再全域放開。（東莞的政策中明確“暫停”限購，并非完全取消限購。佛山在第二份全面放開的文件中也提到是“暫停”限購。）
佛山放松限購政策的具體情況如下。
2022年6月2日，佛山市住建局等部門發(fā)布《關(guān)于因城施策進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，將限購區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。這三個區(qū)域外，其他區(qū)域暫停限購政策。
12月9日，佛山市暫停上述三個區(qū)域的限購，自此全面放開。
東莞和佛山的八個數(shù)據(jù)見表1，具體計算過程見尾注1。
綜合東莞、佛山發(fā)布取消限購政策前后一周的新建商品房和二手房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)發(fā)布之后一周，環(huán)比數(shù)據(jù)四次上漲四次下跌，而大幅上漲僅1次。因此，不能支持政策有效。
房地產(chǎn)限購政策放開，對新建住宅和二手住宅交易都存在影響。上文統(tǒng)計對象為商品房，下面統(tǒng)計住宅成交數(shù)據(jù)。這八個數(shù)據(jù)見表2，具體計算過程見尾注1。
綜合東莞、佛山發(fā)布取消限購政策前后一周的新建住宅和二手住宅成交數(shù)據(jù)，發(fā)布之后一周，環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)三次上漲五次下跌。因此，不能支持政策有效。
放開限購有利于房地產(chǎn)市場回暖。但居民是否買房，還取決于收入增長預(yù)期、房價預(yù)期等因素。
討論房地產(chǎn)交易是否回暖，使用半年數(shù)據(jù)相對可信。
2022年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易情況
房地產(chǎn)市場回暖要看較長時間內(nèi)的交易數(shù)據(jù)。使用較長時間的成交量數(shù)據(jù)，可以降低偶然性，增強(qiáng)可信度。表3列出了萬得中數(shù)據(jù)完整的重點(diǎn)城市成交量變化情況。
從表3可以看出，2022年上半年大多數(shù)城市成交量同比大幅下降。2022年下半年，有三個城市的成交量環(huán)比顯著上升：上海74.1%、廈門37.7%、惠州64.3%。半年交易量的環(huán)比變化可以說明這三個城市的房地產(chǎn)交易有所恢復(fù)。
尾注1:
7月4日，東莞第一次放松，新建商品房數(shù)據(jù)。
參考諸葛找房整理的東莞市商品房成交數(shù)據(jù)。由于7月4日數(shù)據(jù)缺失，我們統(tǒng)計政策發(fā)布前后六天的交易情況。
發(fā)布后六天商品房成交套數(shù)為1248套，發(fā)布前六天成交套數(shù)為1140套。政策發(fā)布后六天較發(fā)布前六天上漲約9.5%。
政策發(fā)布后六天新建住宅成交套數(shù)為821套，發(fā)布前六天住宅成交套數(shù)為392套。政策發(fā)布后，新建住宅成交上漲約109.4%。
所以，第一次部分放開限購后，東莞商品房周總成交套數(shù)僅小幅上升，而其中住宅的周成交套數(shù)環(huán)比大幅上升。
7月4日，東莞第一次放松，二手房數(shù)據(jù)。
參考諸葛找房整理的東莞市二手房成交數(shù)據(jù)。我們統(tǒng)計政策發(fā)布前后七天的交易情況，發(fā)布后七天成交套數(shù)為651套，發(fā)布前七天成交套數(shù)為592套。二手房成交套數(shù)環(huán)比上升約10%。
其中，政策發(fā)布后二手住宅七天成交套數(shù)為545套，發(fā)布前七天二手住宅成交套數(shù)為496套。二手住宅成交套數(shù)環(huán)比上升約9.9%。
12月26日，東莞第二次放松（全面放松），新建商品房數(shù)據(jù)。
上文有數(shù)據(jù)，發(fā)布后七天新建商品房成交量環(huán)比上升61.8%，其中住宅成交量環(huán)比下降了14.9%。
12月26日，東莞第二次放松（全面放松），二手房數(shù)據(jù)。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，發(fā)布后七天二手房總成交量為306套，發(fā)布前七天總成交量為432套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降29.2%。
其中二手住宅，發(fā)布后七天總成交量為277套，發(fā)布前七天總成交量為364套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降23.9%。
6月2日，佛山第一次放松，新建商品房數(shù)據(jù)。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后七天新建商品房總成交量為3361套，發(fā)布前七天總成交量為3090套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降8.1%。
其中新建住宅，政策發(fā)布后七天總成交量為1486套，發(fā)布前七天總成交量為1332套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降10.4%。
6月2日，佛山第一次放松，二手房數(shù)據(jù)。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后七天二手房總成交量為1142套，發(fā)布前七天總成交量為1300套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降12.2%。
其中二手住宅，政策發(fā)布后七天總成交量為876套，發(fā)布前七天總成交量為921套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降4.9%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），新建商品房數(shù)據(jù)。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后七天新建商品房總成交量為3315套，發(fā)布前七天總成交量為3228套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比上漲2.7%。
其中新建住宅，政策發(fā)布后七天總成交量為1430套，發(fā)布前七天總成交量為1028套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比上漲39.1%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），二手房數(shù)據(jù)。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，政策發(fā)布后七天二手商品房總成交量為1099套，發(fā)布前七天總成交量為1172套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降6.2%。
其中二手住宅，政策發(fā)布后七天總成交量為840套，發(fā)布前七天總成交量為890套。政策發(fā)布后周成交量環(huán)比下降5.6%。
作者為《財經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員，編輯：劉建中
（附房市問卷調(diào)查，請幫助填寫）
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