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1月17日，深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合深圳市司法局發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。

其中，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的流轉(zhuǎn)規(guī)則有了新提法。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。

這意味著，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，時(shí)隔13年，最受關(guān)注的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，終于有了定論。不能轉(zhuǎn)為商品房，沒(méi)有了套利空間，這或許能讓保障房體系的建立回歸初衷，再無(wú)漏洞可鉆。

深圳的保障性住房體系的設(shè)立起于2007年，以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。此后，安居房、可售人才住房等新名詞的不斷出現(xiàn)，見(jiàn)證著深圳在保障性住房的供應(yīng)體系上的不斷探索。

深圳現(xiàn)行保障性住房為：安居型商品房、可售型人才房、公共租賃住房；根據(jù)最新擬定的管理辦法，深圳保障性住房體系將演變?yōu)楣沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三大系統(tǒng)。

公共租賃住房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房。

保障性租賃住房：是指政府給予政策支持，發(fā)揮市場(chǎng)作用，堅(jiān)持小戶型、低租金，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房：是指政府提供政策支持，主要采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

其中，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，擬將取代原有的安居型商品房及可售型人才房相關(guān)制度。意見(jiàn)稿還提到，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房！已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”，管理辦法還對(duì)以下問(wèn)題加以補(bǔ)充：

不動(dòng)產(chǎn)登記： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄注記共有產(chǎn)權(quán)住房、共有人姓名、共有方式、共有份額及封閉流轉(zhuǎn)等。

剩余房源處理： 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門(mén)可以結(jié)合住房供需情況、項(xiàng)目情況等因素，將供應(yīng)對(duì)象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉(zhuǎn)為租賃住房等。具體項(xiàng)目的處置方案由市主管部門(mén)報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

封閉流轉(zhuǎn)： 共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)的具體辦法，由市主管部門(mén)另行制定。

未滿五年的收購(gòu)： 購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿五年，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自該情形發(fā)生之日起三十日以內(nèi)向代持機(jī)構(gòu)申請(qǐng)收購(gòu)：

（一）因購(gòu)買(mǎi)、接受贈(zèng)與、婚姻狀況變化等原因在本市另行擁有自有住房的；

（二）購(gòu)房人戶籍均遷出本市的；

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房買(mǎi)賣(mài)合同約定的其他情形。

滿五年的封閉流轉(zhuǎn)或收購(gòu)： 購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿五年，需要轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額的，可以向代持機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。

收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格確定。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）。

售價(jià)： 市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)綜合考慮本市住房困難居民經(jīng)濟(jì)承受能力、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)變動(dòng)水平等因素，按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右確定。單套住房銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。

產(chǎn)權(quán)份額： 原則上不低于50%，同批次銷(xiāo)售的同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同。 購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。同批次銷(xiāo)售的同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額和政府產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)當(dāng)在配售通告、買(mǎi)賣(mài)合同中明確。

面積標(biāo)準(zhǔn)： 共有產(chǎn)權(quán)住房配售建筑面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；

2、四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。家庭人口數(shù)按照申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的總?cè)藬?shù)予以確定。申請(qǐng)人自愿認(rèn)購(gòu)低于其家庭人口數(shù)對(duì)應(yīng)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)住房的，低于建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的部分不予補(bǔ)償。市、區(qū)主管部門(mén)可以根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整配售面積標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)本級(jí)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

退出輪候冊(cè)的5種情況：

1、申請(qǐng)人選房排序到位但未選定住房或者雖選定住房但未按照規(guī)定繳納認(rèn)購(gòu)定金，累計(jì)兩次的；

2、未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同累計(jì)兩次的；

3、已簽訂共有產(chǎn)權(quán)住房買(mǎi)賣(mài)合同的；

4、連續(xù)三年未提出認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的；

5、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。

抵押： 共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押，但為購(gòu)買(mǎi)本套住房而向銀行設(shè)定的抵押除外。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳正式出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房管理方法對(duì)樓市需求的分流有一定的影響，但影響面有多大，還需要看管理方法更多的細(xì)節(jié)。

李宇嘉分析，此前，深圳人才住房和保租房對(duì)樓市需求的分流已經(jīng)很明顯了。當(dāng)前房?jī)r(jià)不漲，或者即便漲，幅度也比較小，許多無(wú)房的年輕人便會(huì)轉(zhuǎn)向租或買(mǎi)公共住房，對(duì)商品房市場(chǎng)而言，短期存在一個(gè)分流。當(dāng)然這也是樓市政策希望達(dá)到的目的，解決一些人低成本扎根深圳、實(shí)現(xiàn)體面居住這兩個(gè)需求，未來(lái)再轉(zhuǎn)向買(mǎi)房，這是政府構(gòu)建“先租后買(mǎi)”體系的重要環(huán)節(jié)。

但是，如果未來(lái)商品房?jī)r(jià)上漲，那么共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)購(gòu)房需求的分流效果會(huì)比較小。準(zhǔn)確的說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房政策對(duì)市場(chǎng)有多大影響，取決于這類房產(chǎn)未來(lái)上市條件，未來(lái)上市的收益如何制定關(guān)系到人們購(gòu)房的積極性。這類房產(chǎn)，未來(lái)上市條件如果比較嚴(yán)格，那么受歡迎程度不能太樂(lè)觀，短期內(nèi)確實(shí)對(duì)市場(chǎng)有分流。如果樓市回暖，房?jī)r(jià)上漲，這類房產(chǎn)是否受歡迎，是一個(gè)很大的問(wèn)題。

責(zé)編：彭勃

審校：高源