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2023-01-31
深圳樓市何時回暖？關(guān)于房地產(chǎn)稅/指導(dǎo)價，他還透露了這幾點
更新時間：2023-01-31 09:59:37作者：智慧百科
春節(jié)期間，全國各地喜氣洋洋、煙火升騰。
新年新氣象，籠罩過往三年的陰霾正逐步散去，大搞經(jīng)濟的號角吹響，房地產(chǎn)扮演著什么樣的角色？深圳樓市又會走向何方？
壹地產(chǎn)新春策劃之——「2023大灣區(qū)地產(chǎn)大咖訪談錄」，我們就大家關(guān)心的話題，與專攻經(jīng)濟、市場、城市發(fā)展、地產(chǎn)等各個行業(yè)的資深大咖們聊了聊。
本期，我們非常榮幸邀請到了國家高端智庫CDI研究員宋丁老師，為我們談?wù)勊麑τ?023年的房地產(chǎn)市場以及深圳樓市的一些看法。
深圳房地產(chǎn)稅試點可能啟動
Q1、深圳征收房地產(chǎn)稅的消息傳得沸沸揚揚，有人說可能會暫停執(zhí)行，也有人認為房地產(chǎn)稅馬上就要來了，對此您怎么看？
@國家高端智庫CDI研究員宋?。?/strong>
從國家角度來看，曾經(jīng)有推一批試點城市，目前來看， 有可能在23年，深圳率先啟動房地產(chǎn)稅試點，這樣它的震蕩會小一些。
房地產(chǎn)稅到底對市場影響大不大，大家也看一下試點，但試點范圍說一下，就是減少市場的緊張度，所以讓深圳來做個試點，這個可能性 還是不小的。
其實真正要放開做房地產(chǎn)稅，也沒什么了不起， 因為它是累進稅，可能在一套房上不會有太大的壓力，真正的房地產(chǎn)稅落實以后，就會讓市場覺得，也沒什么了不起，大家就沒那么緊 張了。
指導(dǎo)價沒有必要放松
二手市場正慢慢往前走
Q2、深圳二手房持續(xù)低迷，廣州、東莞等地已取消指導(dǎo)價，您認為未來有沒有可能取消指導(dǎo)價？二手房恢復(fù)到正常水平要多久？
@國家高端智庫CDI研究員宋?。?/strong>
盡管深圳最早提出的二手房參考價，全國有十幾個城市學(xué)深圳；不過，東莞、廣州陸陸續(xù)續(xù)都取消，或者又有了很大的放松，但是深圳一直沒有放松，很多人期待23年是不是會放松？
深圳的二手房參考價我個人覺得已經(jīng)沒有必要放了，從實際情況來看，經(jīng)過這一年多的指導(dǎo)價調(diào)控，深圳的二手房價已經(jīng)有很大程度的下滑了，甚至有不少地方的二手房價的實際成交價已經(jīng)低于參考價了。
這就意味著，參考價事實上已經(jīng)不存在了，因為你都低于它了，它的價值也就不存在了。
二手房指導(dǎo)價的約束僅限于一部分地區(qū)，這也許是房價被炒作可能性較大的地方，所以就不會放松，而那些個不炒的地方不需要放了，已經(jīng)都低于參考價了。
現(xiàn)在，深圳二手市場已經(jīng)在慢慢的、緩緩的往前走了，原來是一直1000多套，這兩個月成交，已經(jīng)是2000多套、逼近往3000套走了，我覺得23年一二季度能回到三四千套，是有可能的，但要回到正常的五六千套，可能還暫時還達不到。
等待者應(yīng)有充分信心
深圳保障住房向國家模式靠攏
Q3、近日深圳可售人才房入市引熱議，政策不斷向人才房、安居房傾斜，您認為深圳未來的住房結(jié)構(gòu)會如何變化？
@國家高端智庫CDI研究員宋丁：
從深圳房地產(chǎn)整體發(fā)展來看，正全面推進“二次房改”的方針。二次房改的重心就是加大政府的保障性性住房的建設(shè)和供應(yīng)力度。
深圳政府性住房的占比會達到60%，而新加坡是80%多，總的講就是政府的主導(dǎo)性會增強，和以前有非常大的差別，這是大的方向。
2022年深圳已經(jīng)加大了這方面力度，2023年一定會繼續(xù)沿著路線往前走，未來的人才房、安居房供應(yīng)量會明顯的加大，而且足額保障供應(yīng)。但是具體如何去落實，需要一個時間過程，后續(xù)還是要不斷的調(diào)整和改革。
未來，這類住房在供需對接、政策等方面會更有力度的推進，讓其逐步落地，保障性住房的等待者應(yīng)有充分的信心。
1月17日，深圳市住建局聯(lián)合司法局發(fā)布了四份征求意見稿，其中有關(guān)深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)容引發(fā)熱議。對此，宋丁老師也公開發(fā)表了對此事的看法。
他認為，深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，表明其保障性住房制度再向國家模式靠攏。 實行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)，契合了國家認定的模式，也終結(jié)了深圳發(fā)售型保障性住房原來存在的過了限制時間后即可上市交易的市場漏洞，終結(jié)了在此類住房領(lǐng)域的投機心理和投機行為，讓保障性住房更具公平。 由于共有產(chǎn)權(quán)住房涉及的范圍比較有限，只是戶籍家庭，甚至由于其封閉模式，還可能導(dǎo)致其原有的市場收縮，它的推出，對當(dāng)前的深圳房地產(chǎn)及樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會有一定的改變，但不會產(chǎn)生多大的影響，無論是正面影響還是負面影響，都不會明顯。 來源：《宋丁視點》
公寓可能適度放松
Q4、有傳聞稱深圳可能逐步放松對公寓的相關(guān)政策，您認為未來深圳公寓政策放松的可能性大嗎？為什么？
@國家高端智庫CDI研究員宋丁：
深圳的公寓，之前已經(jīng)有過一段的改變，就是逐步在增加它類住宅模式，比如配套，燃氣等， 這個大的方向是和住宅靠攏的 ，因此有些政策可能也和住宅靠攏。
如果住宅的限購不取消，公寓還有點特殊性， 可能會在政策上適當(dāng)?shù)姆潘?，作為一個試點。
現(xiàn)在有傳聞?wù)f，單身公寓有這個趨向，是有可能的， 但具體還要看政策執(zhí)行過程中，怎么能有利于市場的穩(wěn)定，這是一個大的方向。
2023樓市逐步緩慢回暖
房企、市場要善于發(fā)現(xiàn)新機會
Q5、最近全國各類房地產(chǎn)政策利好不斷，但成交相對低迷，如何看待目前這種困局？
@國家高端智庫CDI研究員宋丁：
過去一年多時間以來，國家一直在刺激房地產(chǎn)，但是我們看到刺激效果卻是不理想，到目前為止市場還處在一個相對比較低迷的通道里面，這是怎么回事兒？
實際上，房地產(chǎn)低迷的一個重要原因是受到Y(jié)Q的干擾； 但從產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展來講，供需兩端都有問題。
供給側(cè)方面，房企的問題比較大，尤其是銀行，信貸，現(xiàn)在整個行業(yè)三道紅線之后， 部分 房企的債務(wù)問題，現(xiàn)在一直沒有得到根本解決。
如果債務(wù)問題解決不了，就會導(dǎo)致 保交樓存在一些問題，包括業(yè)主集體停貸的問題等，都沒有完全解決。
從買房人的角度來講，這三年大家收入減少，很多人的購買力下降，加上大環(huán)境下比較冷清，大家也沒有太多的心思買房， 供需都 不旺。
這些深層原因不是一下就能解決的，所以即便刺激到這個程度，市場依舊低迷。
預(yù)測2023年起碼第一季度，甚至到延緩到二季度，房地產(chǎn)市場都不會馬上暖起來，可能到二季度中間往后市場會逐步的回暖。
Q6、您認為房地產(chǎn)市場下一步的希望在哪里？2023年深圳樓市會如何發(fā)展？
@國家高端智庫CDI研究員宋丁：
房 地產(chǎn)市場下一步的希望，還是分短期和中長期。 短期就是市場首先熱起來 ，暖起來。
這種回暖除了政策刺激，要提振經(jīng)濟的活力，刺激消費， 關(guān)鍵就是讓老百姓有錢，因此 保穩(wěn)增長保就業(yè)就很關(guān)鍵。
短期來看，2023年 關(guān)鍵是把經(jīng)濟盡快啟動起來，老百姓只要有了賺錢的機會，自然有信心買房， 將重點回到市場上。
但中長期看，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式要離開“炒房”思維，更多的關(guān)注將來的存量市場，包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)的管理等方向，去尋找新的發(fā)展機會。 房企可能要往這個方向走，市場也更多的朝這個方向去探尋更多發(fā)展機會 ，而不是只是停留在拿地、蓋房、賣房的傳統(tǒng)通道里。
2022年，深圳樓市走得比較艱難，2023年深圳房地產(chǎn)市場會走出前年到去年相對比較低迷的格局，向好的方向發(fā)展。
但是由于過去積累的時間過長，應(yīng)該有一個逐步緩慢的趨回暖的過程，大概從一季度到二季度回暖，到后半年形勢會更好，無論是新房還是二手房，今年的形勢都會比去年好。
【2023深圳熱盤系列】
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