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2023-01-31
四大障礙不除，樓市很難回暖！
更新時間：2022-12-24 12:44:56作者：智慧百科
原創(chuàng) 劉曉博
救市持續(xù)了1年零3個月，連續(xù)兩年的“經(jīng)濟工作會議”表態(tài)“撐樓市”，降準(zhǔn)、降息也進行了多輪，但樓市依然偏冷！
最能說明問題的，是國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)。
比如，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑，見頂?shù)囊馑肌耙稽c都沒有”：
新房銷售額和銷售面積剛剛有點見底的意思，11月的跌幅再次擴大。
如果想讓樓市在2023年回暖，我認為有四件事必須做：
第一，一線城市樓市要有明顯松動。
管理層對樓市從“強調(diào)控”轉(zhuǎn)向“扶持”的信號，是2021年9月29日央行率先發(fā)出的，當(dāng)時提出了“兩維護”——“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。
救市持續(xù)了15個月，但四大一線城市松動依然有限：
上海在臨港新片區(qū)松動了一下，把外地人購房需要的3年社保降低為1年，但無奈臨港距離中心城區(qū)實在太遠了，市場份額在全上海也非常低。
北京的松動，僅僅涉及到通州的馬駒橋和臺湖兩個鎮(zhèn)，只是把超高強度的“雙重限購”變成跟北京其他區(qū)域一樣的“單重限購”而已。
深圳有所謂的“住宅屬性的單身公寓不再限購”的傳聞，但一直未能獲得官方確認。
唯一例外的是廣州，最近被證實廢除了二手房成交參考價，在4個城市里放松力度最大，但仍然遠低于市場預(yù)期。
至今，四大一線城市不僅依然限制“改善型需求”，甚至還限制“剛需”。假如你在一線城市買過1套房子，有過貸款記錄，現(xiàn)在想賣了房子換1套，貸款比例馬上大幅提升；至于家庭購買2套房，動輒6成甚至8成首付。
一線城市是樓市的領(lǐng)頭羊，他們保持靜默，全國回暖也就遙遙無期。所以，要刺激需求端、讓樓市回暖，四大一線城市必須在2023年有比較明顯的放松。
我的建議是：剛需換房（有過購房、貸款記錄，但現(xiàn)在無房）首付比例降低到3成；家庭購買2套房，首付比例降低到4到5成（無未結(jié)清貸款的為4成，有未結(jié)清貸款的為5成）；允許2孩以上非戶籍家庭購買2套房，2孩以上（或有隨遷老人）戶籍家庭購買3套房。深圳的“二手房成交參考價”調(diào)也應(yīng)該廢止。
第二，早日公布具有可行性的、溫和的房地產(chǎn)稅試點方案，啟動新一輪試點。
房地產(chǎn)稅早晚要來，這是不可改變的事實。既然如此，就讓“鞋子”早點落地，可以避免“懸劍效應(yīng)”。
方案要有可行性，充分考慮居民的可承受能力。鑒于中國房價太高，而且包含了70年地價，所以我們的計稅方式要學(xué)習(xí)新加坡，而不能學(xué)美國。
美國的房地產(chǎn)稅，計稅的基礎(chǔ)是房屋評估價；新加坡的房地產(chǎn)稅，計稅的基礎(chǔ)是房屋租值（年價值）。后者更適合我們。
所謂房屋租值（年價值），是房屋出租1年可以獲得的租金。比如北京1套1000萬市值的房屋，每月對外出租1萬元。征收房地產(chǎn)稅的時候，是按照12萬元年租金的百分之幾來征收，而不是按照1000萬的百分之多少征收。
事實上，新加坡在采用房屋租值計算房地產(chǎn)的時候，不是整套房出租，而是無論有幾個臥室，都按照1個臥室對外出租來計算房地產(chǎn)稅的，真正做到了輕徭薄稅。
或有人會說，這樣低的房地產(chǎn)稅率，能收幾個錢？政府財政不足怎么辦？
其實很好辦，精兵簡政、提高效率。
另外，就是一視同仁，對所有的住房類型都開征房地產(chǎn)稅；不能因為有些房產(chǎn)之前沒有交稅，以后就永遠不交稅（比如小產(chǎn)權(quán)房）。
絕不能因為開征房地產(chǎn)影響了居民消費、居民的生育欲望，以及住房消費的升級，更不能讓退休老人因為無法承受房地產(chǎn)而被迫賣房。
盡量避免出臺累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅率。這種稅率，只適合在極少數(shù)城市階段性存在，比如目前的北上深。即便在北上深出臺，也不能激進。
在征收房地產(chǎn)的同時，大幅降低交易階段的稅費，取消倒逼開發(fā)商高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的土地增值稅。
只有讓老百姓看到并相信“房地產(chǎn)稅不是猛虎”，大家才愿意買房。
上圖美國知名房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow統(tǒng)計的，美國各地的養(yǎng)房成本（2018年數(shù)據(jù)）：全美平均每套房子的房地產(chǎn)稅，低于其水電費。只有在紐約、加州等少數(shù)地方，是明顯例外的。
第三，在庫存量比較大的二線城市，全面發(fā)力貨幣棚改、貨幣舊改。
貨幣棚改、貨幣舊改，是中國特色的樓市調(diào)控工具，堪稱樓市原子彈。它可以直接減少樓市的住房存量，短期內(nèi)創(chuàng)造出巨大的購房需求。
2016年到2018年三四線城市之所以房價大漲，主要是靠貨幣棚改（舊改）。
它的底層邏輯是：棚戶區(qū)、老舊小區(qū)大多在城市比較好的位置，土地價值較高。政府征收了這些房屋，收回了有價值的土地，將來可以賣更好的價錢。代價是，給居民現(xiàn)金（或者相當(dāng)于現(xiàn)金的房票）讓他們購房。如果是房票購房，政府需要兌付開發(fā)商手中的房票。政府如果缺錢，可以通過政策性貸款，或者發(fā)行專項債來籌資。
要讓樓市回暖，2023年必須在貨幣棚改、舊改上發(fā)力。我不贊成在人口流失的三四五線城市大規(guī)模地搞，因為土地價值有限，可能產(chǎn)生巨大的后遺癥。
2023年的貨幣棚改、舊改，應(yīng)該主要在類似鄭州、天津、武漢、重慶、長沙等住房存量大的二線城市發(fā)力。這些城市級別高、發(fā)展機遇多，未來可以持續(xù)吸引人口。只是由于當(dāng)前庫存多，所以樓市低迷。一旦貨幣棚改、舊改發(fā)力，可以輕松撬動樓市，后遺癥較少。
至于一線城市，要控制貨幣棚改、貨幣舊改的量，避免過分刺激樓市。
第四，保交樓要實質(zhì)性進展，切實維護購房者合法權(quán)益，讓大家有安全感。
樓盤爛尾，將讓購房家庭多年財富積累付諸東流，也嚴(yán)重影響營商環(huán)境、居民的購房欲望。這個問題必須在2023年有突破性進展。
最近，鄭州市長在一個年會論壇上，向社會透露了鄭州保交樓的措施和進展，比如“申請中央專項借款”、“協(xié)調(diào)銀行配套融資”、“設(shè)立紓困基金”等，大概啟動了200多億的資金來解決“保交樓”的問題，至少涉及到14.5萬套房子。
要讓所有的欄位樓盤都“復(fù)活”，難度非常大。所以，有些銷售率極低的爛尾樓，應(yīng)該采取置換方式，把購房者的房子置換、集中到一些較好的樓盤，這樣才能集中資金打殲滅戰(zhàn)，起到事半功倍的效果。
當(dāng)然，這涉及到很多法律問題，需要政府積極創(chuàng)新工作方法。以我們的強政府模式，不是辦不到的。
中國樓市現(xiàn)在遭遇的是“24年來未有之大變局”，所謂24年，是指1998年全面房改以來絕無僅有的局面。
想讓樓市回暖，需要做的工作很多，上面4個是必須做的，也是最關(guān)鍵的。
