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鉑悅公館

近日，上海的呂女士向澎湃質(zhì)量觀投訴平臺反映，她2021年在上海青浦區(qū)的鉑悅公館買下一套商務(wù)型公寓，物業(yè)公司為上海途晟物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)為9.8元/月每平方米。呂女士說，由于物業(yè)公司未提供事先承諾的“星級酒店式”服務(wù)，她與鉑悅公館的部分業(yè)主一樣，拒絕繼續(xù)繳納2022年的物業(yè)費(fèi)。對于此，鉑悅公館從2023年1月6日起，對未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的水電卡充值進(jìn)行限制，這嚴(yán)重影響到了呂女士的生活，她認(rèn)為物業(yè)公司毀約在先，且限水限電行為已經(jīng)涉嫌違法。

呂女士與上海途晟物業(yè)管理有限公司簽署的物業(yè)服務(wù)合同。受訪者提供

澎湃新聞在2月6日聯(lián)系上海途晟物業(yè)管理有限公司。一位工作人員回復(fù)稱，銷售人員在售房時(shí)對業(yè)主作出的“可享受鉑爾曼酒店配套”的承諾，只屬于口頭約定，物業(yè)公司具體需要提供何種服務(wù)，這要按照合同執(zhí)行。物業(yè)公司之所以對業(yè)主進(jìn)行水電費(fèi)限制充值，是因?yàn)椴糠謽I(yè)主已經(jīng)逾期半年未繳納物業(yè)費(fèi)，如果補(bǔ)上未繳的物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)充值額度限制將會立即取消。

消費(fèi)者投訴：

“星級管家貼身服務(wù)，禮遇殿堂級都會生活?！?021年，上海的呂女士在物業(yè)公司這樣的宣傳語下，于青浦區(qū)的鉑悅公館買下一套商務(wù)型公寓。呂女士說，該樓盤的銷售人員曾在售房時(shí)向她承諾，業(yè)主入住后可以享受毗鄰的鉑爾曼酒店游泳池、高端健身會所等設(shè)施，體驗(yàn)酒店式的服務(wù)。

呂女士出具的物業(yè)服務(wù)合同顯示，鉑悅公館的物業(yè)公司為上海途晟物業(yè)管理有限公司（簡稱“上海途晟”）。其為業(yè)主提供的服務(wù)內(nèi)容包括：室內(nèi)室外清潔保養(yǎng)管理、洗衣中心管理、私人管家、室內(nèi)清潔、地鐵站班車等服務(wù)。物業(yè)公司以9.8元/月·平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取業(yè)主服務(wù)費(fèi)。

鉑悅公館售房時(shí)的宣傳海報(bào)。受訪者提供

呂女士說，直到住進(jìn)來之后，她才知道那些所謂的星級服務(wù)與實(shí)際不符。作為鉑悅公館業(yè)主，她并未能享受到鉑爾曼酒店的相關(guān)配套服務(wù)。關(guān)于服務(wù)合同里提到的“至17號線漕盈路站班車服務(wù)”也未見蹤影，“室內(nèi)和室外清潔保養(yǎng)管理服務(wù)”則“潦草、敷衍”。所謂的“私人管家管理服務(wù)”，僅僅是少量的保安與大樓前臺工作人員。而“商務(wù)中心”已被物業(yè)占用作為辦公室使用。

呂女士還向澎湃新聞出具了鉑悅公館在售房時(shí)的宣傳海報(bào)。其上內(nèi)容顯示，鉑悅公館不僅為客戶提供居家管家服務(wù)，還可以為客戶“安排用車、預(yù)約私人廚師，上門舉辦家庭宴會”等高端服務(wù)。然而，呂女士從未享受過這些服務(wù)。

呂女士說，出于對物業(yè)公司未能提供所承諾服務(wù)的不滿，鉑悅公館的業(yè)主曾經(jīng)對于“是否同意更換現(xiàn)有物業(yè)公司”一事進(jìn)行投票，投票結(jié)果顯示，截至目前共139戶業(yè)主參與投票，有135戶支持更換物業(yè)，占比97.12%。

鉑悅公館業(yè)主對物業(yè)公司滿意度投票。受訪者提供

呂女士說，雖然業(yè)主們大多同意更換物業(yè)，但是他們在實(shí)際操作時(shí)卻發(fā)現(xiàn)了諸多困難。他們從有關(guān)部門處了解到，要想更換物業(yè)公司，需要先成立業(yè)主委員會，但成立業(yè)委會還需要提供：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商名稱、物業(yè)管理公司的名稱、小區(qū)的總建筑面積、入住使用率和入住時(shí)間等材料。“這些材料都在物業(yè)公司的手上，我們業(yè)主無法獲得?！?/p>

此外，業(yè)主們還在鉑悅公館的信息公示牌上發(fā)現(xiàn)了物業(yè)公司疑似存在“轉(zhuǎn)包”的情況。在一封名為《征詢意見告示》的公示信息上，物業(yè)公司落款為“深圳市卓越物業(yè)有限責(zé)任公司上海分公司”，而非與呂女士等業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)的主體——上海途晟物業(yè)管理有限公司。

《征詢意見告示》落款為“深圳市卓越物業(yè)有限責(zé)任公司上海分公司”。受訪者提供

另一位業(yè)主則向澎湃新聞反映，他從未與鉑悅公館方簽訂過任何物業(yè)合同。這位業(yè)主提供的微信聊天截圖顯示，他向物業(yè)公司的工作人員詢問為何沒有簽訂物業(yè)合同，該工作人員要他去問銷售人員，銷售人員未對此問題作答。

呂女士說，出于以上對物業(yè)公司的種種不滿，她和鉑悅公館的部分業(yè)主從2022年起，開始拒絕向鉑悅公館繳納物業(yè)費(fèi)。對于他們拒繳物業(yè)費(fèi)的情況，鉑悅公館從2023年1月6日起，開始對逾期半年未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的水電卡充值進(jìn)行限制。水費(fèi)只在每周二、周四充值，一次最多50元，電費(fèi)則是在每周一、三、五，一次最多100元/次。呂女士說，這一限制嚴(yán)重影響了她的日常生活，她不能接受物業(yè)公司限水限電的行為?！懊髅魇俏飿I(yè)毀約在先，我們迫于無奈才拒交物業(yè)費(fèi)，我認(rèn)為物業(yè)公司限制水電的行為已經(jīng)涉嫌違法?！?/p>

另一業(yè)主與物業(yè)公司的聊天截圖。受訪者提供

企業(yè)回應(yīng)：

針對上述情況，澎湃新聞2月6日聯(lián)系上海途晟物業(yè)管理有限公司。一位工作人員回復(fù)稱，銷售人員在售房時(shí)對業(yè)主作出的“可享受鉑爾曼酒店配套”的承諾，只屬于口頭約定，物業(yè)公司具體需要提供何種服務(wù)，這要按照合同執(zhí)行。上海途晟為鉑悅公館的業(yè)主們在每層樓都配備了公用的洗衣機(jī)與烘干機(jī)，每次使用時(shí)只需掃碼支付即可。關(guān)于地鐵班車、室內(nèi)清潔等服務(wù)，這屬于物業(yè)服務(wù)里的增值服務(wù)部分，上海途晟曾在2022年11月對業(yè)主們“是否需要增值服務(wù)”進(jìn)行征詢，由于只有6.23%業(yè)主需要增值服務(wù)，物業(yè)公司依據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，取消了增值服務(wù)。目前，鉑悅公館的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)恢復(fù)到原始備案價(jià)8元/月每平方米。澎湃新聞從呂女士處證實(shí)了這一說法，物業(yè)公司的確曾經(jīng)征詢過業(yè)主意見，且大多數(shù)業(yè)主選擇放棄了上述付費(fèi)服務(wù)。

物業(yè)公司對逾期半年未繳水電費(fèi)的業(yè)主限制水電費(fèi)充值的通知。受訪者提供

該工作人員還稱，他們之所以對業(yè)主進(jìn)行水電費(fèi)限制充值，是因?yàn)椴糠謽I(yè)主逾期半年未繳納物業(yè)費(fèi)，如果補(bǔ)上未繳的物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)充值額度限制將會立即取消。

至于上海途晟與深圳卓越物業(yè)有限責(zé)任公司上海分公司存在何種關(guān)系，該工作人員回復(fù)稱：“上海途晟物業(yè)是深圳卓越物業(yè)旗下的一個(gè)小物業(yè)?！敝劣谖飿I(yè)公司是否存在“轉(zhuǎn)包”的問題，她個(gè)人并不清楚。

律師說法

針對此事，律師馬佳燕認(rèn)為，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，如果一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

鉑悅公館征詢意見后取消1.8元/月·平方米的增值管家服務(wù)。受訪者提供

然而，要證明售樓廣告等宣傳資料構(gòu)成虛假宣傳或欺詐，必須要具備明確具體的特征。呂女士所提供宣傳海報(bào)中描述的物業(yè)服務(wù)僅是“星級酒店式”物業(yè)服務(wù)，無其他證據(jù)證明銷售宣傳中有具體說明業(yè)主可享受鉑爾曼酒店的配套設(shè)施的內(nèi)容，因此若僅以此為由主張合同簽訂過程中存在欺詐行為撤銷合同或承擔(dān)違約責(zé)任，則存在較大難度。

馬佳燕認(rèn)為，物業(yè)公司對業(yè)主進(jìn)行限水限電的行為違法。用水用電系業(yè)主與自來水公司和供電局之間的供水供電合同關(guān)系，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定或法律規(guī)定的情形時(shí)，自來水公司或供電局才有權(quán)停止供水供電。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司僅有對供水供電設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)的合同義務(wù)，并非供水供電合同的當(dāng)事人，因此物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主限水限電，若物業(yè)公司擅自對業(yè)主限水限電，給業(yè)主造成損失的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)責(zé)任或?qū)ξ飿I(yè)公司主張排除妨害。

此外，律師趙良善稱，根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)、且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。上海途晟物業(yè)公司在服務(wù)合同里承諾給業(yè)主的“地鐵站班車服務(wù)、室內(nèi)室外清潔服務(wù)、商務(wù)中心”屬于業(yè)主的共同利益，如果取消該項(xiàng)服務(wù)，需經(jīng)半數(shù)以上的業(yè)主的同意。而澎湃新聞注意到，根據(jù)一張落款為青浦鉑悅公館物業(yè)服務(wù)中心的《關(guān)于對鉑悅公館征詢意見結(jié)果情況公示》顯示，鉑悅公館已交付業(yè)主為412戶，此次征詢過程中，僅有185戶選擇不需要增值服務(wù)，這只占了已交付業(yè)主的44.90%。

關(guān)于呂女士所訴物業(yè)公司占用“商務(wù)中心”作為辦公室一事，趙良善解釋，如果根據(jù)當(dāng)初規(guī)劃，物業(yè)公司有其具體位置，那么物業(yè)公司應(yīng)按照規(guī)劃入駐，而不得占用“商務(wù)中心”。如果該“商務(wù)中心”被定性為業(yè)主共有，即便物業(yè)公司臨時(shí)占用該“商務(wù)中心”，物業(yè)公司也要繳納占用費(fèi)，而且該占用費(fèi)屬于業(yè)主共有。