2023成都積分入學什么時候開始申請
2023-01-31
招商蛇口也當上了“白衣騎士”
更新時間：2022-10-28 17:08:29作者：智慧百科
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）恒大要賣最有價值的舊改項目了，接盤俠是新任“白衣騎士”招商蛇口。
近日，有市場有消息，招商蛇口將接手恒大位于深圳南山的原聯(lián)合餅干廠城市更新項目。對此，一位接近招商蛇口的內部人士表示，該消息屬實，但招商蛇口持股比例及交易金額暫未有具體消息。招商蛇口相關部門在回復觀察者網(wǎng)時稱：一切以公告為準。
“緣起”
1980年，深圳、珠海、汕頭和廈門四個城市迎來一陣春風，在此之后，這四個城市新建了千千萬萬個的工廠。
聯(lián)合餅干廠便是其中之一。1988年6月，深圳市海灣企業(yè)公司與英國聯(lián)合餅干投資有限公司、香港先進化工有限公司簽訂協(xié)議，合資1000萬美元興辦聯(lián)合餅干廠，其中，英國聯(lián)合餅干投資有限公司負責提供先進的生產(chǎn)設備技術和配方，由海灣村集體資產(chǎn)管理委員會持股的深圳市海灣企業(yè)公司負責提供土地。
你可能沒聽說過英國聯(lián)合餅干投資有限公司，但一定聽說過麥維他，作為英國皇室認證的御用茶點品牌，曾經(jīng)三度榮獲英國皇室授權指定制作皇室婚禮蛋糕。 2014年，聯(lián)合餅干公司與歌帝梵(GODIVA)、美國德梅特氏糖果共同歸入全球第三大餅干公司Yildiz新成立的Pladis集團之下。
擁有“英國皇室認證”的噱頭，讓聯(lián)合餅干廠擁有了一段光輝歲月，但好景不長，聯(lián)合餅干由于自身業(yè)務規(guī)劃，停止在中國內地的投資，作為代替，聯(lián)合餅干將業(yè)務放在了香港。
業(yè)務可以轉移，但廠址無法挪動，聯(lián)合餅干廠在風雨中等待救贖。
2016年12月，聯(lián)合餅干廠等到了有緣人恒大。
“過客”
彼時，恒大地產(chǎn)與蛇口海灣實業(yè)股份有限公司簽署《城市更新項目框架協(xié)議》，正式進駐灣廈村舊改，曾任恒大深圳公司執(zhí)行董事長柯鵬出現(xiàn)在簽約儀式現(xiàn)場。
簽約過后是長達3年的拆除工作，直至2019年2月28日，原聯(lián)合餅干廠更新項目才100%完成拆除。5個月后，原聯(lián)合餅干廠更新項目正式立項，納入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》。
按照規(guī)劃，該項目擬拆除重建面積31710平方米，擬更新方向為居住、商業(yè)等功能；拆除重建用地范圍內應落實不少于16679平方米用地用于建設城市基礎設施、公共服務設施、產(chǎn)業(yè)項目或城市公共利益項目，其中，學校用地不少于14327平方米；更新單元計劃有效期2年，自2019年7月19日起至2021年7月18日止。
拿地后，恒大曾對外透露該項目住宅部分取名為“恒大海灣華府”。由于該地塊位于后海大道與蛇口工業(yè)七路交匯處西北角，是深圳首屈一指的豪宅區(qū)域，加之項目緊鄰雍景灣花園、四海公園，不少業(yè)內人士稱新房均價將在10萬+。
推測的原因是：恒大海灣華府周邊比較近的二手房有恒裕濱城二期，政府指導價13.2萬/平方米；后海花半里雅居，政府指導價10.3萬/平方米。
不止有價，這個項目的市場也不小。
觀察者網(wǎng)了解到，恒大海灣華府項目距離地鐵2號線海月站約580米，軌道交通便利；周邊深圳市育才三中、深圳教育集團第四小學，滿足業(yè)主教育需求；周邊商業(yè)包括海岸城購物中心、華潤萬象天地，配套資源豐富。
“像這樣的地塊，在2021年上半年之前入市，大概率會首日售罄。”據(jù)一位了解深圳市場的房地產(chǎn)人士表示，類似的有華潤城潤府，2021年底前推出三期產(chǎn)品，全部在開盤當日售罄。
但可惜的是，恒大僅對該地做了平整工作，一直未動工建設。恒大暴雷后，包括恒大海灣華府在內的項目歸屬也成了未解之謎。
直至近日有消息傳出，恒大在深圳市南山區(qū)的餅干廠舊改項目已經(jīng)易主，由招商蛇口接盤，后經(jīng)多個媒體確認信息屬實。
也就是說，餅干廠舊改項目等來了第二任有緣人。
“騎士”
在大部分人看來，招商蛇口的央企屬性，可以避免其走上恒大的老路，加之其本身就是深圳本土房企，對當?shù)厥袌龅牧私舛?、政策的把握和運用、購房者的需求等等更為了解，由其來接盤餅干廠舊改項目最為合適。
但不可忽視的是，身為央企，招商蛇口同樣面臨著巨大的負債壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，招商蛇口的總負債規(guī)模為6099.33億，較2021年底的5794.48億元增長了8.2%。
總債務規(guī)模的擴大，導致其短期還債壓力增長。截至2022年6月底，招商蛇口一年內到期的非流動負債為316.97億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為775.34億元，雖可以覆蓋短債，但考慮到472.88億元的應付賬款和1.34億元的應付票據(jù)，這筆錢就不太夠用了。
甚至還有一筆負債藏進了權益里，那就是明股實債屬性的永續(xù)債。
事實上，因為永續(xù)債在會計賬目里歸為所有者權益，而非負債，被不少企業(yè)視為藏匿負債的好方法，但考慮到其長期吞噬利潤，央國企一般不會使用這一渠道，但招商蛇口在擴張的過程中卻用了，且憑使用額度登上A股榜首。
數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元、240.99億元，后四年分別同比增長75%、171.43%、7.76%、17.71%，保持增長的趨勢。
后因“三道紅線”出臺、融資政策的收緊，業(yè)內對永續(xù)債能否計入權益提出了新的異議，因此不少房企提前回購永續(xù)債靈活應對。2022年上半年，招商蛇口償還了75億元的永續(xù)債，剩余未償還永續(xù)債規(guī)模仍有165.99億元。
而在半年內，招商蛇口支付的永續(xù)債利息高達6.37億元，可對比的是，同期歸屬于上市公司股東的凈利潤僅18.87億元。
此外，在大多數(shù)房企將降負債、理性拿地視為新方向之際，招商蛇口卻依然在走拿地擴張、融資還款的老路子。2022年前9月，招商蛇口權益拿地拿地金額為496億元，拿地金額處于行業(yè)前列。
為補充可用資金，招商蛇口于2022年進行了16次直接融資，融資總金額189.7億元，其中，短期融資券6筆，共71.7億元；公司債3筆，共58億元；中期票據(jù)6筆，共60億元。
“徐行”
招商蛇口并不是第一次扮演“白衣騎士”的角色。
2021年底，佳兆業(yè)的理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期的情況，隨后，佳兆業(yè)陷入流動性危機，被業(yè)內視為“出險企業(yè)”。
2022年4月，招商蛇口發(fā)布公告稱，日前，公司與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領域開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標。
除了和出險房企“合作”，招商蛇口還將目標放在大本營深圳的優(yōu)質住宅項目上。
2022年5月，深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與半島城邦項目公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司發(fā)布消息，表示由于“已深陷財務危機、沒有持續(xù)經(jīng)營能力”，全體員工需立即待崗6個月。
三個月后，招商蛇口宣布旗下深圳招商房地產(chǎn)有限公司，與南?？毓勺庸旧钲诎雿u城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將共同保證半島城邦第五期的順利推進，方式包括但不限于債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等。
和恒大海灣華府一樣，半島城邦同樣位于深圳南山蛇口，同樣是頂豪級的存在，前四期項目均價在12萬/平方米至16萬/平方米之間，總價2460萬起。在中原地產(chǎn)二手房頁面上，一套168.34平方米的四室一廳參考總價逼近2000萬。
通過收購，招商蛇口手握深圳南山兩個豪宅地塊，幾乎將成為該區(qū)域豪宅最多的開發(fā)商。
但距離宣布合作已有5個月，半島城邦五期仍未傳出具體動態(tài)，入市時間尚未可知。如此來看，招商蛇口想要盤活餅干廠舊改項目，還需要不少時間。