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進(jìn)入了2023年，過(guò)去兩三年的資產(chǎn)邏輯可能又要變了。

樓市可謂是剛下ICU就走進(jìn)了KTV，許多人買房之心開(kāi)始“重新萌動(dòng)”。但經(jīng)歷了兩年的穩(wěn)定穩(wěn)定再穩(wěn)定，現(xiàn)在的房子不是不可以買，而是需要懂邏輯、有眼光、看得見(jiàn)的能力才可以進(jìn)場(chǎng)。

例如12月7日，廈門思明區(qū)的千萬(wàn)豪宅湖濱一里推出了204套房源，結(jié)果一開(kāi)盤就日光，要知道這些房子可不便宜，平均單價(jià)7.5萬(wàn)；南京地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月的第一個(gè)周末，南京一共認(rèn)購(gòu)新房超過(guò)600套，網(wǎng)簽量暴增294%。但同時(shí)，還有很多城市，尤其是北方的樓市跟天氣一樣寒冷，期盼著暖陽(yáng)。

1.

/ 買房的“市中心法則”，

為什么聚焦重慶？ /

面對(duì)著樓市的復(fù)蘇，我們還是要冷靜一點(diǎn)理解政策導(dǎo)向，房?jī)r(jià)不會(huì)像過(guò)去十年那樣隨便買隨便漲，現(xiàn)在考驗(yàn)的是城市整體的產(chǎn)業(yè)能級(jí)、板塊稀缺程度，以及項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)的成長(zhǎng)價(jià)值。

但房產(chǎn)的本質(zhì)又是一種稀缺資源，大家都聽(tīng)過(guò)Dream House、Dream car等形容，很少聽(tīng)到有人說(shuō)XX手機(jī)是Dream phone吧？因?yàn)镈ream House這種稀缺消費(fèi)品是持續(xù)增值的，而手機(jī)等消費(fèi)品是貶值的。

所謂持續(xù)增值，指的是一套房子所代表的城市在增值、板塊在增值，以及本身所具備的居住價(jià)值。所以你永遠(yuǎn)不會(huì)買到市場(chǎng)上“最便宜、最低價(jià)”的那套房子，因?yàn)榉孔铀淼母鞣N價(jià)值也在分化，價(jià)格不再是成長(zhǎng)底線，而是衡量房子實(shí)際價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)線，理性分析顯得尤為重要。

在我們分析房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，很多人都會(huì)問(wèn)在房住不炒下，買房不圖投資暴富，但起碼要求房子不貶值，什么樣的房子買起來(lái)才最保值、最安穩(wěn)呢？

咱們可以去看看各大城市的中心城區(qū)，例如上海的世茂濱江花園、北京的星河灣、廣州頤德公館、深圳灣一號(hào)等幾大金剛，房?jī)r(jià)就像買了愛(ài)馬仕的BKC一樣，在樓市的周期里，十分堅(jiān)挺。

說(shuō)到這估計(jì)你會(huì)吐槽，我也知道北上廣深市中心的豪宅保值，難道我想買就能買得起？

其實(shí)不僅是超一線城市的市中心，仔細(xì)看看現(xiàn)在各個(gè)一線、新一線城市的樓市，也只有市中心的次新房更保值，所以買房八字箴言不假：“地段、地段、還是地段”。

新一線城市中也不是每個(gè)城市的市中心都有機(jī)會(huì)，大多數(shù)新一線城市都在限購(gòu)，一旦不限購(gòu)市中心的樓盤，幾乎都是秒光，例如前文提到南京的樓市爆發(fā)，是因?yàn)槟暇┑闹鞒窃?2月放開(kāi)了部分區(qū)域的限購(gòu)。

在新一線城市中，重慶是唯一一個(gè)沒(méi)有限購(gòu)的城市。之前重慶奉行的原則是，用充足的土地供給量，滿足市場(chǎng)的需求。這樣房?jī)r(jià)無(wú)論如何都炒不起來(lái)，可以保證有需求的人買得起房，所以之前重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都被評(píng)為全國(guó)最健康的、和收入發(fā)展水平持平，有持續(xù)發(fā)展的潛力的市場(chǎng)。但這幾年重慶的供應(yīng)邏輯變了，也由于土地資源的稀缺，供應(yīng)變得越來(lái)越珍稀，尤其是重慶市中心的供應(yīng)更是幾年才能出一塊好地，這就讓兩江四岸核心區(qū)變得越來(lái)越稀有。

我們都知道，地區(qū)房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)也是掛鉤的，例如深圳南山、北京海淀和亦莊、上海浦東張江、武漢光谷、成都高新區(qū)，都是靠產(chǎn)業(yè)吸引人才流入。普通人可能以為重慶是“網(wǎng)紅旅游城市”，殊不知人家是老牌的重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)和制造業(yè)）非常發(fā)達(dá)。

這么說(shuō)吧，重慶生產(chǎn)著全球1/3的筆記本電腦、1/4的手機(jī)；重慶的年汽車產(chǎn)能近三百萬(wàn)輛，占全國(guó)的約1/8；重慶的摩托車占中國(guó)總產(chǎn)量30％；重慶還是全國(guó)四大醫(yī)藥生產(chǎn)基地之一，化工醫(yī)療實(shí)力居全國(guó)前列……例如重慶有完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈（非常難得），而且隨著新能源的崛起，重慶還是智能網(wǎng)汽車的主陣地。這就意味著車企們不能忽視重慶，而此類高端制造企業(yè)的落地，恰恰又是人口流入的來(lái)源。數(shù)據(jù)是最好的印證，在2010-2019十年間，我國(guó)人口凈流入超200萬(wàn)的城市有7座，重慶是其中之一。

可見(jiàn)重慶的房?jī)r(jià)其實(shí)并沒(méi)有跟上城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，特別是重慶的大量高端制造業(yè)還在孕育中，會(huì)有起碼5年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展期和高質(zhì)量人口流入期，所以我們不妨重點(diǎn)看看重慶市中心的樓市機(jī)會(huì)。

2.

/ 重慶市中心，還有沒(méi)有“寶藏好房？” /

對(duì)于重慶來(lái)說(shuō)，其市中心所在的渝中區(qū)聚集了120多家世界500強(qiáng)、200多家金融機(jī)構(gòu)，雖然只占據(jù)了重慶0.02%的土地面積，但這塊區(qū)域去年全區(qū)人均GDP超20萬(wàn)，是重慶最核心、最成熟、消費(fèi)力最高的地方。

和多數(shù)一線城市的市中心一樣，寸土寸金的渝中區(qū)，已連續(xù)6年沒(méi)有拍地了，現(xiàn)在的存量市場(chǎng)中，坐落于渝中區(qū)中心的“重慶中心”手中還有的存量新房，就很值得大家圍觀。

▲重慶中心工地實(shí)景

畢竟2021年，重慶中心就以每月平均成交20多套的速度，拿下了重慶渝中區(qū)住宅大平層（150㎡-200㎡）成交金額、建筑面積、套數(shù)的“三冠王”。

哪怕你對(duì)某大型城市的地理一無(wú)所知，但只要看一眼“XX中心”的案名，就應(yīng)該能get它的發(fā)展邏輯，因?yàn)闃潜P名字從來(lái)不是隨便起的，特別是以“大型城市+中心”命名的項(xiàng)目，不僅要求項(xiàng)目本身就是地標(biāo)，還意味著需要相關(guān)許可。632米的上海中心、182萬(wàn)平方米的蘇州中心，到萬(wàn)象城坐落的杭州中心，它們都是一座城市的“形象代言人”，世茂重慶中心也是如此。

此前幾座城市中心，均為商業(yè)綜合體，沒(méi)有配置住宅，而重慶中心是首個(gè)例外。重慶中心由5幢最高約290米的摩天大樓組成，除了約7萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、高端酒店、鉑金公寓外，還規(guī)劃了整整4幢住宅。

而且和其他市中心相比，重慶中心其最吸引人的，莫過(guò)于房?jī)r(jià)。重慶中心一套約193㎡的“終改大宅”，總價(jià)也就400多萬(wàn)。這個(gè)價(jià)格在杭州得去蕭山、在上海得去松江、在北京得去大興，那都還是一套小戶型。

所以有人這樣評(píng)價(jià)，如果老家就在川渝地區(qū)，從北京、上海、杭州“畢業(yè)”后的互聯(lián)網(wǎng)同學(xué)應(yīng)該首選重慶，只要略微騰挪，就能在重慶市中心配置一套塔尖資產(chǎn)，享受一下Dream House；如果老家不在重慶，想換個(gè)城市發(fā)展，那么賣掉上海、杭州的小房子，就能在重慶住豪宅開(kāi)跑車，Dream House、Dream car都有了；要是手里有閑錢，也可以入手一套不限購(gòu)的重慶中心，投資時(shí)與其卷3、4線城市的資源，提心吊膽的害怕貶值，不如布局重慶這種一線城市，確定性更大??！

3.

/ 重慶中心，為什么是“人間值得”？ /

進(jìn)一步拆解“重慶中心”的案名，我們發(fā)現(xiàn)它也精確地表達(dá)了自己在重慶市場(chǎng)的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)。

其一，重慶中心是重慶的地理中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代。

渝中半島是重慶最成熟的CBD之一，重慶中心約3公里范圍內(nèi)，就有5大商圈（解放碑、江北嘴、觀音橋、南坪、大坪），完全可以對(duì)標(biāo)上海的徐家匯、杭州的武林廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

其二，重慶中心也是重慶的交通中心，出行的便捷優(yōu)勢(shì)不可替代，因?yàn)樗€是一個(gè)“超級(jí)TOD綜合體”。

在重慶中心的地下，匯集了重慶軌道1號(hào)線和3號(hào)線，換乘人流量高達(dá)約17萬(wàn)，是重慶所有地鐵站的No.1。為了解決“繁華但不喧鬧”的問(wèn)題，在豎向空間上，重慶中心地下?lián)碛邪藢拥牡叵驴臻g，串聯(lián)起了城市兩條地鐵+城市高鐵+獨(dú)立的地下隧道，大家每天各行其是，誰(shuí)也不打擾誰(shuí)。另外，重慶中心內(nèi)部也通過(guò)抬高、架空以及二層獨(dú)立廊橋的模式，從而保證項(xiàng)目懸空的同時(shí)又不獨(dú)立，各種資源依然有效地串聯(lián)在了一起。

▲重慶中心的“地下空間”

相反的，重慶中心還是“鬧中取靜”的圣地，比如客廳開(kāi)間達(dá)到了約7米，再加上全玻璃幕墻，成就了它極致的大尺度景觀視野。清晨起來(lái)拉開(kāi)窗簾就可以俯瞰整個(gè)重慶市核心區(qū)兩江四岸全部景觀，“霸總”生活這不就來(lái)了？

其三，重慶中心還是重慶的文化中心。

宋慶齡舊居、跳傘塔、文化宮、大田灣體育場(chǎng)等等都在其周邊；附近也有著重慶頂級(jí)優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源，例如全國(guó)百?gòu)?qiáng)中學(xué)重慶巴蜀中學(xué)距離世茂重慶中心不過(guò)3公里；1公里范圍內(nèi)還有四家三甲級(jí)醫(yī)院、一家西南片區(qū)最大的兒童醫(yī)院。

當(dāng)然了，現(xiàn)在影響購(gòu)房者們上車的除了區(qū)位、教育、價(jià)格以外，還有交房的確定性，不過(guò)這個(gè)擔(dān)憂在重慶中心身上有些“多慮”。

一方面，2022年底，央行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，特別是金融16條和“三支箭”齊發(fā)后，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付當(dāng)即被提上了日程，開(kāi)發(fā)商們又有子彈“大展拳腳”了。例如世茂集團(tuán)披露其2022全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)73城、193個(gè)項(xiàng)目批次合計(jì)12萬(wàn)套房源的交付。

另一方面，對(duì)于重慶自身來(lái)說(shuō)，世茂重慶中心所在的地段是城市精神的象征，重慶和渝中區(qū)也不會(huì)允許這樣的標(biāo)志性項(xiàng)目停工。世茂重慶中心的高標(biāo)準(zhǔn)交付，不僅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也為各大房企奠定了行業(yè)信心，這也是豪宅資產(chǎn)目前在樓市中的深層價(jià)值。