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房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲還是真的很深入人心。

這幾天樓市里面多了幾個(gè)利好，一個(gè)是金融十六條，一個(gè)是證監(jiān)會(huì)的允許房企上市，再加上之前的，就是三箭齊發(fā)。

直接很多購房者的心，就又開始蠢蠢欲動(dòng)了。

那些賣房子的房產(chǎn)專家，也一個(gè)個(gè)的打了雞血，尤其是已經(jīng)接了開發(fā)商的單子，和售樓部簽訂了協(xié)議，要賣房的那些房產(chǎn)專家，更是比較激動(dòng)了。

雖然沒有直接說房?jī)r(jià)要大漲，但是文字里面已經(jīng)各種明里、暗里的，跟你說，房?jī)r(jià)要漲了，房子蓄水池又開動(dòng)了，通貨膨脹又要來了，再不買房，你的存款就被人偷走了，等等的。

有房的人看到這些，很開心，想想還好房子沒賣出去，不然房?jī)r(jià)上漲，自己就賣虧了。

還沒買房的人，心理開始坎坷不安，害怕房?jī)r(jià)馬上要大漲，自己還沒買房，萬一房?jī)r(jià)真漲了，自己不就踏空了，再也買不起房了。

其實(shí)彭叔覺得大家如果真的很緊張的話，也可以去翻看那些現(xiàn)在說房?jī)r(jià)要大漲的房產(chǎn)專家他們?nèi)ツ赀@個(gè)時(shí)候的文章。

每年到了年底的時(shí)候，大家都是要過年的，年底能不能過個(gè)豐收年，就看年底沖刺這一下了。

樓市的利好，每隔斷時(shí)間就會(huì)有，從去年10月份開始，樓市的利好，就沒有斷過，每個(gè)月都利好。

那些帶貨的房產(chǎn)專家，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間，也按照每2到3個(gè)月，就要上漲一次的速度往后推。

年底說第二年3月，3月的時(shí)候說6月，6月的時(shí)候說9月，9月說翹尾，翹尾沒有，再來一個(gè)3月，反反復(fù)復(fù)的。

彭叔有的時(shí)候都覺得很多人看那些文章，他們心里不是不知道這些在過去就已經(jīng)說過了，只是他們還是需要再看一遍房?jī)r(jià)上漲，哪怕只是言論上的房?jī)r(jià)上漲，這樣可以讓他們的心能安定一些。

彭叔覺得還有個(gè)問題。

就是很多人好像分不清楚救樓市，和房?jī)r(jià)大漲之間的區(qū)別。

在很多人心里面，救樓市，就是要房?jī)r(jià)大漲，兩者之間是劃上了等號(hào)。

實(shí)際上救樓市不代表房?jī)r(jià)就要大漲，這兩者還是不一樣的。

從一開始，關(guān)于房地產(chǎn)的態(tài)度，就是不讓房地產(chǎn)硬著陸。這個(gè)代價(jià)太大了，沒什么人能承受的起，除了那些手上是凈資產(chǎn)，或者說，全款買房，有現(xiàn)金的人除外。只要是負(fù)債買房的，哪怕你現(xiàn)在看著是凈資產(chǎn)，也就是房子價(jià)值1000萬，負(fù)債700萬，但只要房?jī)r(jià)硬著陸了，那么凈資產(chǎn)瞬間變成了負(fù)資產(chǎn)。

只有那種全款買房的人，1000萬房子，一毛貸款都沒，那么就算房?jī)r(jià)跌到300萬，他還是有300萬的凈資產(chǎn)，他不怕。如果說是有現(xiàn)金的人，那這種的人，才能在房?jī)r(jià)硬著陸中獲得最大的利潤。比如說房?jī)r(jià)硬著陸前，他手上有1000萬的現(xiàn)金，房子價(jià)值1000萬，他這個(gè)時(shí)候買完房，就什么都沒了，后來房?jī)r(jià)跌到300萬，他1000萬買了房，還剩下700萬，這個(gè)時(shí)候，他無形之中是不是就賺了700萬？就像去年下半年沒買房的人，等到現(xiàn)在，多少都還是賺了一些，不說房?jī)r(jià)，光是房貸利率的下降，就足夠讓購房者省下總房款的10%左右了。

房?jī)r(jià)如果硬著陸，后果太嚴(yán)重，所以一直以來，都是希望房?jī)r(jià)軟著陸的。

房?jī)r(jià)軟著陸。

主要就是三種方式。

1. 房?jī)r(jià)上漲，但是房?jī)r(jià)漲幅低于了工資漲幅，也就是像2000年到2011年這十年，房?jī)r(jià)一直在上漲，但是工資漲幅要比房?jī)r(jià)漲幅高的多，所以基本上沒有泡沫。
2. 房?jī)r(jià)下跌，工資上漲，這種是最快房?jī)r(jià)軟著陸的方式，現(xiàn)在房?jī)r(jià)最大的問題，就是房?jī)r(jià)太高，工資太低，兩者之間連一個(gè)房地產(chǎn)稅，都不敢插，想想這個(gè)負(fù)債的壓力有多大，但是如果說房?jī)r(jià)下跌了，房貸就減少了，同時(shí)收入增加，那么就算有房地產(chǎn)稅，也是能負(fù)擔(dān)的了。
3. 房?jī)r(jià)下跌，工資下降的幅度沒有房?jī)r(jià)下跌的多，或者不變。這樣的話，雖然軟著陸的慢，但也能慢慢的縮減房?jī)r(jià)和收入的差距，就像今年，房?jī)r(jià)下跌了，工資也下降了，但是總體來看，房?jī)r(jià)下跌的要比工資下跌的要多，所以房?jī)r(jià)泡沫今年的確是縮小了。

除了這三種方式，其他的都解決不了房?jī)r(jià)泡沫問題。

如果說房?jī)r(jià)再次大漲，而大家的收入，很明顯，除非國內(nèi)的科技點(diǎn)能起來，不然的話，工資上漲的概率，已經(jīng)是非常低了。

想想印度那邊的人口數(shù)量馬上就要超過我們，而印度的平均年齡是28歲，而我們的這邊的平均年齡卻達(dá)到了38.8歲。

要知道，老美的平均年齡也才只有38歲。

這里面再插個(gè)題外話，為什么國內(nèi)這兩年一直在提倡大家使勁生孩子，就是因?yàn)槲覀兊哪挲g問題，已經(jīng)很嚴(yán)重的。想想歐美日，人家是發(fā)達(dá)國家，所以平均年齡40歲左右，而那些像印度，或者一些非洲國家，人家雖然窮，但是人家的平均年齡甚至連20歲都不到。

就像有的人好奇，為什么國外窮國家，也敢躺平放開，是因?yàn)槿思夷挲g小，大部分都是年輕人，不怕。

我們國內(nèi)就比較尷尬了，年齡已經(jīng)上來了，而且因?yàn)樾律鷥簲?shù)量比較少，新生兒數(shù)量越少，平均年齡就會(huì)越高。這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)。

那就是未富先老

為什么我們對(duì)房地產(chǎn)硬著陸，那么害怕。

就是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是沒有人家發(fā)達(dá)國家那么有錢，但是呢，年齡卻和人家差不多。日本當(dāng)年雖然房?jī)r(jià)硬著路了，但是好歹日本當(dāng)年已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家了，就泡沫破了，依舊是發(fā)達(dá)國家。

那我們?cè)趺崔k？

所以就很尷尬。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，國內(nèi)是絕對(duì)不會(huì)想看到房?jī)r(jià)硬著陸的。也就是說，你如果賭國內(nèi)房?jī)r(jià)硬著陸，那就是和政策在做逆風(fēng)向。

這個(gè)你想你的心理壓力，得有多大？

政策隔段時(shí)間就來個(gè)利好，除非是基本面實(shí)在是差的不得了了，房?jī)r(jià)收入的懸殊已經(jīng)是非常夸張了，不然的話，房?jī)r(jià)硬著陸，還是比較難的。

現(xiàn)在國內(nèi)是救樓市，但不希望房?jī)r(jià)大漲了。也就是希望用時(shí)間來換取空間，用個(gè)五年，十年，來把房?jī)r(jià)泡沫給化解掉，或者說，不用像現(xiàn)在這么緊迫。

房?jī)r(jià)能漲多高，看的不是那些有錢人的收入，而是一個(gè)普通家庭積累財(cái)富以及當(dāng)下的收入。

就像北京，如果說光靠當(dāng)下的收入，北京大部分買房的人都買不起的，但是把他們家庭的積累算上，比如說北京的土著，家里本身就有1、2套，然后把這1、2套賣掉，手上有個(gè)1000多萬的現(xiàn)金，然后再貸款個(gè) 100萬、200萬的，一個(gè)改善房就有了。100萬、200萬房貸，30年下來，以北京的收入來看，2個(gè)打工人，是能負(fù)擔(dān)的起的，或者不是北京土著，但是全國各地二線城市的高凈值中產(chǎn)，現(xiàn)金加房產(chǎn)1000萬左右的，把全家的錢拿著，去北京搞一套，就是家庭積累，加收入。像是二線城市，一般都是省會(huì)城市，這里面的購房者，也是這個(gè)邏輯，本市土著，加省里面其他的地級(jí)市或者小縣城里面的高凈值中產(chǎn)，他們過來托底。

這是一環(huán)一環(huán)的。

現(xiàn)在基本上，已經(jīng)是到頭了。

因?yàn)橄旅娴娜?，被吸的差不多了。大家是不是?jīng)常感慨，尤其是從小地方出來的人，經(jīng)常會(huì)說自己老家沒什么年輕人了，都是些老弱病殘了。

這就是最底層的那部分人，已經(jīng)沒有了購買力，這樣一環(huán)套一環(huán)，等傳導(dǎo)到上面，就是大家看到的，剛需房，老破小，賣不動(dòng)了。

房?jī)r(jià)為什么大漲不起來，一個(gè)是上面也不希望房?jī)r(jià)大漲，還有一個(gè)是就底層的購買力真沒了。。。

救樓市，和房?jī)r(jià)大漲，是兩碼事。

現(xiàn)在所有的政策，都在指向房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了開發(fā)的時(shí)代。

大家可以看到，哪怕是證監(jiān)會(huì)的那個(gè)允許房企上市，都能看到里面規(guī)定了不準(zhǔn)用這個(gè)錢去搞土拍，去開發(fā)。只能用于保交樓、舊房提升，以及長租房。

這個(gè)趨勢(shì)非常明顯的。

未來房地產(chǎn)的發(fā)展，道路一直很明確。

彭叔去年就已經(jīng)說了，房地產(chǎn)開發(fā)的路已經(jīng)結(jié)束了，除非有本事能讓現(xiàn)在生育率，再來一次大的反彈，一年再來個(gè)2000萬的新生兒，這樣的話，國內(nèi)隨著新生兒的增加，樓市的需求還能再增加一些。可是如果說新生兒反彈不強(qiáng)烈，就這么點(diǎn)人，你說樓市的需求都那么少了，還怎么搞。

想要讓房?jī)r(jià)上漲，核心點(diǎn)，還是要增加購房者。之前的放低限購條件，降低首付，等等的，都是增加購房者的行為?？墒沁@種效果不是很好。

從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，只有增加給購房者發(fā)錢也就是提高購房者的收入，不管用什么方式，只有給購房者增加了收入，才能把房?jī)r(jià)給抬起來。

如果說只給房企錢，而不是給購房者，那么就別指望房?jī)r(jià)大漲，根本沒戲的。

樓市還有兩個(gè)那么大的利空都沒有解決，現(xiàn)在就期盼房?jī)r(jià)大漲，搞不好就像去年下半年入場(chǎng)的人，兩眼淚汪汪。

有錢的人無所謂，買房就像買車一樣，但是對(duì)于普通人來說，彭叔勸你真的要慎重。

如果非要買，最好還是挑一個(gè)自己喜歡的，這樣就算房?jī)r(jià)下跌了，也能安慰自己，說這是自己喜歡的，為了喜歡而付出，如果說是想要房?jī)r(jià)上漲然后選了一個(gè)自己不喜歡的，但最后房?jī)r(jià)還沒漲，那到時(shí)候就慘了。

就像相親的找了一個(gè)自己不喜歡的，但是有錢的，結(jié)果哪知道婚后對(duì)方就破產(chǎn)了，那真的是欲哭無淚。

最后：

年底了，房產(chǎn)專家也要過年了，各種房?jī)r(jià)上漲的消息會(huì)越來越多的，大家還是且看且珍惜。

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