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破局立“新”——致讀者

新年新氣象。新的一年總是值得期待！

回顧疫情這三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏。但實(shí)際上，疫情并非是導(dǎo)致樓市大幅下滑的根本原因。在一定程度上，這與房地產(chǎn)行業(yè)“三高一低”即“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)?！焙汀暗推焚|(zhì)”的發(fā)展模式不無關(guān)聯(lián)。

黨的二十大報(bào)告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！?022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，解決好新市民、青年人等住房問題，并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

顯然，舊的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群眾的需要，房地產(chǎn)行業(yè)要想突破困局，唯有向“新”出發(fā)，不斷創(chuàng)新，探尋并建立新發(fā)展模式，以高品質(zhì)回饋人民群眾對(duì)美好生活的向往，這也是擺在房地產(chǎn)行業(yè)面前必須回答的重大課題。

在黨的二十大精神指引下，房地產(chǎn)行業(yè)亟待加快構(gòu)建新發(fā)展格局，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)《地產(chǎn)周刊》今日正式創(chuàng)刊，愿與各方攜手合作，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展。

鳳凰涅槃，只要我們堅(jiān)持守正創(chuàng)新，踔厲奮發(fā)，勇毅前行，敢于自我革命，就一定能開辟出房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新天地。

不負(fù)韶華，讓我們共同奮進(jìn)新時(shí)代，共同譜寫房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新篇章！

樓市熱點(diǎn)

房企降價(jià)促銷2023年是購房好時(shí)機(jī)嗎

圖片來源/新華社

■ 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者李曉紅

“今年，我們計(jì)劃換一下房子，一方面，孩子馬上要上小學(xué)了，現(xiàn)在房子附近的小學(xué)不太理想，另一方面，上下班通勤時(shí)間較長(zhǎng)，時(shí)間都浪費(fèi)在了路上?！睆氖略O(shè)計(jì)工作的張先生家住北京通州區(qū)，而公司在北京海淀區(qū)。他本想選擇公司附近的二手房，但考慮到自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和以后居住的舒適度，他決定折中一下，避免因貸款壓力太大影響到一家人的生活質(zhì)量。

2023年開年，購房政策調(diào)整、房貸利率下行、房企花式促銷……樓市迎來企穩(wěn)向好的信號(hào)。站在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的“十字路口”，買房還是不買房，考驗(yàn)著每一位“準(zhǔn)業(yè)主”。

短期內(nèi)房企或持續(xù)降價(jià)促銷

在春節(jié)前，中指研究院針對(duì)城市居民購房意愿進(jìn)行的調(diào)查顯示，2022年第四季度購房需求呈現(xiàn)底部回升，占比約為63%，環(huán)比提升了8個(gè)百分點(diǎn)。但與歷史數(shù)據(jù)相比，整體購房需求仍處于相對(duì)低位水平。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了多位不同城市的剛需或者準(zhǔn)備換房的購房者發(fā)現(xiàn)，不少購房者對(duì)2023年樓市變化仍持觀望態(tài)度。不少購房者認(rèn)為，即便從中央到地方在供需兩端支持房地產(chǎn)發(fā)展，穩(wěn)定樓市預(yù)期，但房?jī)r(jià)仍在下跌，如果此刻入手就意味著可能賠錢，倒不如再等一等，可能還會(huì)等到更低價(jià)。

購房者在購房條件的選擇上主要集中在兩方面。一是為了避免購房之后影響到自己的生活質(zhì)量，因此會(huì)根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力，量力而行，選擇能夠負(fù)擔(dān)得起的房子。二是根據(jù)實(shí)際需要來選擇購房，比如房子附近有較好的學(xué)校、離工作單位比較近、住房環(huán)境比較好等。

北京師范大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授王海俠也有換房的考慮，但鑒于目前的情況判斷，2023年她還是想再觀望一下。“就目前的房?jī)r(jià)而言，價(jià)格基本到頂了，除極度剛需或改善型住房外，能等則等?！?/p>

王海俠告訴本報(bào)記者，買房或換房應(yīng)主要考慮三個(gè)方面。一是價(jià)格因素，如果房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道的話，就不適宜入場(chǎng)；二是貸款的額度和利率；三是當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授易成棟告訴本報(bào)記者，預(yù)計(jì)2023年房?jī)r(jià)將止跌回升，但受到市場(chǎng)和政策的影響，不會(huì)過度上漲。以居住為目的的購房者可根據(jù)市場(chǎng)情況和自身需求選房和購房，以投資為需求的購房者建議謹(jǐn)慎行事，可以考慮購買REITs等產(chǎn)品。

中創(chuàng)時(shí)代大數(shù)據(jù)集團(tuán)董事長(zhǎng)呂鵬輝也向本報(bào)記者表示，2023年是否購房或換房因人而異、因需而異，購房人買房如果是為了自住，且首付款和還款壓力可以承擔(dān)，買房是沒有問題的，但如果是“炒房”，則是不可取的，堅(jiān)持“房住不炒”依然是我國現(xiàn)階段的政策底線。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)政策較為寬松，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展，2023年下半年購房者可以入手，而在購房時(shí)可以充分利用首套房和二套房的政策優(yōu)惠，降低購房成本。

“2023年樓市或?qū)⒅鸩交謴?fù)，低迷行情將逐步減弱，成為不少人買房置業(yè)的窗口期。但在短期內(nèi)，房企仍會(huì)持續(xù)降價(jià)促銷，政策重點(diǎn)在于穩(wěn)定樓市運(yùn)行，而非刺激發(fā)展，未來市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)?！敝兄秆芯吭赫{(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽表示。

購房者心態(tài)出現(xiàn)巨大變化

歷經(jīng)三年疫情，購房者的心態(tài)發(fā)生了很大的變化。有購房者表示，當(dāng)前，如果買不起房子就干脆先死了這條心，“房奴”比沒錢更煩惱。但也有購房者表示，從去年到現(xiàn)在，聽到的總是降低首付、降低利率，從來不曾聽聞要“降低房?jī)r(jià)”。

呂鵬輝表示，近兩年，隨著國家相關(guān)政策的相繼出臺(tái)，使得很多購房者的心態(tài)逐漸發(fā)生了變化，投資買房的人少了，買房者基本是剛需或改善住房條件。“受政策調(diào)整影響，很多人的購房理念也發(fā)生了變化。同時(shí)，受到疫情和經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，部分人員收入預(yù)期不穩(wěn)，導(dǎo)致購房者選擇延后甚至放棄買房?！?/p>

在疫情之前，房子的保值、增值屬性較強(qiáng)，很多人把資金投資到房地產(chǎn)，但去年以來，由于樓市交易量不好，導(dǎo)致購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法出現(xiàn)了巨大轉(zhuǎn)變，購房者信心不足，預(yù)期減弱。

易成棟認(rèn)為，近兩年，購房者從認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲到預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，擔(dān)心樓房停工爛尾等問題，究其原因主要在于，市場(chǎng)供求關(guān)系到了一個(gè)新的節(jié)點(diǎn)。

王海俠認(rèn)為，房?jī)r(jià)在本質(zhì)上受供需關(guān)系影響，目前除特大城市以外，都是供大于求。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，未來的房?jī)r(jià)或變化較大，購房者也將會(huì)變得越來越謹(jǐn)慎。

“在短期內(nèi)，樓市受政策、資本、炒作等因素的影響較大，但從長(zhǎng)期來看，將會(huì)回歸經(jīng)濟(jì)基本面。經(jīng)濟(jì)增速、人口結(jié)構(gòu)、群眾認(rèn)知是樓市漲跌的底層邏輯，基于這些指標(biāo)來看，希望購房者能夠理性購房。”王海俠表示。

不過，呂鵬輝認(rèn)為，對(duì)于真正的剛需和改善型購房需求的購房者來說，買房需要做好心理準(zhǔn)備，一是不能只期望自己在最低點(diǎn)抄底；二是不能指望買了房子之后，房?jī)r(jià)會(huì)飆升。而且從目前的購房政策來看，除個(gè)別一線城市外，首付比例和貸款利率都處于歷史低點(diǎn)，有利于節(jié)省購房成本。

樓市半月談

房地產(chǎn)有望在復(fù)蘇中向新發(fā)展模式過渡

圖片來源/新華社

■ 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者夏金彪

在春節(jié)期間，不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了促銷模式，紛紛推出房?jī)r(jià)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、特價(jià)房等活動(dòng)，看房客逐漸多了起來。

進(jìn)入新的一年，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)。中央層面不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號(hào)。不久前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間……

在地方層面也因城施策，相繼出臺(tái)相關(guān)支持政策。包括調(diào)整限購措施，支持合理住房需求；降首付比例、降貸款利率、加大信貸支持；防風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)房企資金流動(dòng)性，改善企業(yè)負(fù)債率水平，穩(wěn)定住房市場(chǎng)供給……

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經(jīng)濟(jì)重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來復(fù)蘇。

回顧過去一年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，特別是在去年年末，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等多項(xiàng)重磅政策落地，支持房企融資，不斷改善房地產(chǎn)市場(chǎng)資金狀況……2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也為今年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。會(huì)議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購等。會(huì)議還將住房改善和新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等并列，列為擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，并且再次強(qiáng)調(diào)，因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新的一年，政策將繼續(xù)在融資端發(fā)力，支持保交樓和滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，各地房地產(chǎn)需求端的支持政策也有望進(jìn)一步強(qiáng)化，加大對(duì)剛性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大優(yōu)化空間。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我國將打破宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)以及土地財(cái)政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式，將向注重產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

自1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以滿足居民對(duì)住房的需求。不過，這種傳統(tǒng)模式也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)過度金融化。目前，隨著我國人口增速放緩和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已不可持續(xù)，向新發(fā)展模式過渡勢(shì)在必行。

應(yīng)該看到，對(duì)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，找出一條適應(yīng)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的路徑。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要堅(jiān)持租購并舉，以租托底，建立銷售和租賃兩個(gè)市場(chǎng)，以不同政策協(xié)同實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障雙重目標(biāo)。

可以預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡，新的市場(chǎng)空間將逐步打開，長(zhǎng)租房市場(chǎng)、保障性租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造和房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域有望獲得更多政策支持，將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的機(jī)會(huì)。

研究測(cè)評(píng)

房地產(chǎn)大洗牌

“黑馬”逆勢(shì)擴(kuò)張要適度

圖片來源/新華社

■ 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者周雪松

當(dāng)前，大規(guī)?！跋磁啤笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一大現(xiàn)象，“活下去”普遍成為房企的主要目標(biāo)。

2022年，由于房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，銷售下滑，以百強(qiáng)房企為例，銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%，行業(yè)“大洗牌”早已開始。

根據(jù)中指研究院、克而瑞和安居客等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在房企銷售普遍大幅下滑的背景下，2022年有23家房企從千億元銷售規(guī)模陣營(yíng)中消失。與此同時(shí)，2022年房企銷售額的排位也發(fā)生了明顯的變化。就連排名前三位的碧桂園、萬科集團(tuán)和保利發(fā)展的業(yè)績(jī)都出現(xiàn)了下滑，恒大集團(tuán)跌出前10名，而世茂集團(tuán)、陽光城、中南置地等更是跌出前20名。但在前20名的排位變化中，建發(fā)房產(chǎn)晉升為第10名，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、中國鐵建、遠(yuǎn)洋集團(tuán)入圍前20名。

僅剩的20家千億元規(guī)模房企中，央企和國企數(shù)量占據(jù)了“半壁江山”。在百強(qiáng)房企中，銷售表現(xiàn)為正增長(zhǎng)的只有12家，其中9家為央企和國企，其占比接近80%。在風(fēng)云變幻的行業(yè)背景下，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等排名晉級(jí)的房企，也主要是央企和國企。

值得關(guān)注的是，在慘淡的市場(chǎng)行情中，仍有少數(shù)企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，如萬達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，可以說是名副其實(shí)的地產(chǎn)“黑馬”。2022年，萬達(dá)集團(tuán)全口徑銷售額為555.1億元，同比增長(zhǎng)55%，排在第33名，較2021年座次提升了50名。

越秀地產(chǎn)有著“雙國資”屬性，去年銷售額1246.9億元，同比增長(zhǎng)8.28%，行業(yè)排名從第31位升至第15位。而萬達(dá)集團(tuán)掌門人王健林由于較早認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)過快擴(kuò)張與高杠桿發(fā)展模式難以持久，通過迅速賣掉文旅、酒店等資產(chǎn)回籠資金，開啟了“去地產(chǎn)化”的輕資產(chǎn)模式，涉足擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、門檻更高的領(lǐng)域，因而掌握了競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

而從2022年拿地榜單來看，央企和地方國企仍是主力，拿地金額前十名也主要是央企和國企，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口為拿地前五強(qiáng)，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等闖進(jìn)前十。萬科集團(tuán)拿地金額相比上一年減少1000多億元，排名從上年第2位下滑至第13位；中國金茂以140億元的拿地金額勉強(qiáng)進(jìn)入20強(qiáng)；金地集團(tuán)全年拿地金額僅71億元，排名下滑至第50位；而碧桂園全年拿地金額僅為61億元，從上一年的第1名，排名下滑到今年60名之外。

總體來看，2022年，建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)銷售額同比降幅均控制在10%以內(nèi)，排名均實(shí)現(xiàn)較大提升。在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，實(shí)屬罕見。且在房企普遍回撤的情況下，這些企業(yè)拿地顯得相對(duì)積極主動(dòng)，算得上是逆勢(shì)崛起的“黑馬”。

2023年，對(duì)于所有房企而言依然是充滿挑戰(zhàn)的一年，這些挑戰(zhàn)包括但不限于產(chǎn)能過剩導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇、傳統(tǒng)粗放型增長(zhǎng)模式難以為繼、產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)仍有待改進(jìn)等。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，有的央企和國企可能面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是那些過去快速擴(kuò)張的“黑馬”，其面臨的挑戰(zhàn)或更大。因此，“活下去”依然是眾多房企的主要目標(biāo)，地產(chǎn)“黑馬”逆勢(shì)擴(kuò)張也要適度，盲目狂奔或有不測(cè)。

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是民生產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此不能把房地產(chǎn)行業(yè)僅僅作為獲取財(cái)富的工具，更不是資本可以無限擴(kuò)張的行業(yè)。滿足人民安居樂業(yè)的需求，為國民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展和人民群眾實(shí)現(xiàn)美好生活創(chuàng)造基礎(chǔ)和條件，始終是房地產(chǎn)行業(yè)的根本遵循。如果房?jī)r(jià)、地價(jià)被抬得過高，行業(yè)擴(kuò)張過猛，將不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，也會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦行業(yè)泡沫破滅，房企也會(huì)危如累卵。

因此，無論是普通房企還是地產(chǎn)“黑馬”，包括頭部房企在內(nèi)的所有企業(yè)，都必須正確理解和深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，加強(qiáng)行業(yè)自律，共同打造行業(yè)良好生態(tài)，鍛造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

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總 監(jiān) 制丨王輝王繼承

監(jiān) 制丨李丕光 王彧 劉衛(wèi)民

主 編丨毛晶慧 編 輯丨曹 陽