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編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 成立于1988年的星河，如今已經(jīng)進(jìn)入第三十六個(gè)年頭，從當(dāng)初深圳市怡和企業(yè)公司到如今星河控股集團(tuán)，城市更新是其發(fā)展史上濃墨重彩的一筆。

就星河而言，這一年在城更上面的經(jīng)歷可以說(shuō)是有得也有失。

一方面，由于城市更新的方式向小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造轉(zhuǎn)變，一些拆建比過(guò)高的城更項(xiàng)目暫緩?fù)七M(jìn)，而企業(yè)也不得不及時(shí)脫身，如星河退出了廣州南沙珠寶文化旅游小鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目。

另一方面，以存量市場(chǎng)為主導(dǎo)的當(dāng)下，城市更新仍是促進(jìn)城市發(fā)展的重要途徑之一。年內(nèi)，星河中標(biāo)深圳龍華大浪街道下嶺排舊村城市更新項(xiàng)目，正式拿下第六個(gè)龍華區(qū)城更項(xiàng)目。

值得注意的是，星河持續(xù)依靠城市更新轉(zhuǎn)化出各種類型的項(xiàng)目，如星河產(chǎn)城代表項(xiàng)目之一深圳星河WORLD，便是由雅寶工業(yè)園轉(zhuǎn)化形成，如今項(xiàng)目?jī)?nèi)包含產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住、教育、購(gòu)物、休閑等各類業(yè)態(tài)。

目前，在城市更新轉(zhuǎn)化項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的同時(shí)，星河產(chǎn)業(yè)、星河資本等業(yè)務(wù)板塊也成為促進(jìn)城市更新項(xiàng)目發(fā)展的推力。

未來(lái)，城市更新仍將是星河的業(yè)務(wù)基本盤。

不同的城更

盡管星河業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀、中西部四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，但無(wú)法否認(rèn)，深圳依然是最重要的根據(jù)地。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，星河當(dāng)前約有21%銷售額來(lái)自深圳。

由于近期在公開(kāi)市場(chǎng)上并無(wú)拿地動(dòng)作，城市更新成為星河項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的主要來(lái)源，當(dāng)前在深圳已簽約城市更新項(xiàng)目至少有16個(gè)，其中2022年帶來(lái)銷售額貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有5個(gè)，其余項(xiàng)目則處于規(guī)劃或在建狀態(tài)。

從項(xiàng)目分布來(lái)看，已轉(zhuǎn)化的城更項(xiàng)目分布涉及光明區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)等地，尚未入市的項(xiàng)目則主要集中在龍華區(qū)和龍崗區(qū)，主要原因在于深圳各個(gè)行政區(qū)對(duì)于城市更新流程的規(guī)定不一，確認(rèn)實(shí)施主體時(shí)的狀態(tài)差異。

如龍華區(qū)在立項(xiàng)階段便可以選定合作企業(yè)，而光明區(qū)則需要在確定實(shí)施方案后才能選定合作企業(yè)。

從項(xiàng)目類型來(lái)看，星河在舊村改造和舊廠改造方面投入較大，與深圳城市更新的整體環(huán)境相吻合--加大住房保障力度和持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間保障是深圳城市更新和土地整備的重點(diǎn)工作。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前星河簽約項(xiàng)目中舊村改造比例為44%，其次是舊廠改造，比例為31%，而舊城改造和商業(yè)用地改造占比分別為19%和6%。

以居住用途為主的舊村改造份額最大，主要原因在于項(xiàng)目改造更新方向大多以居住為主，有助于房企獲得可售資源，這是房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目的主要目的之一。

但舊廠改造項(xiàng)目同樣是不容忽視的存在，村改和工改項(xiàng)目在實(shí)際操作中周期有差異，通常工改項(xiàng)目推進(jìn)速度快于村改項(xiàng)目。

以寶安區(qū)保安窩肚舊村及龍崗區(qū)保安片區(qū)一期西片區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目為例，均為2010年時(shí)立項(xiàng)，目前前者仍處于實(shí)施方案編制階段，后者首次入市是在2021年5月。

對(duì)比同一時(shí)期的金達(dá)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2011年完成立項(xiàng)，星河是在2014年收購(gòu)該項(xiàng)目地塊，2022年4月已進(jìn)入清盤階段，推出了剩余房源。

近年新簽項(xiàng)目中，龍華區(qū)穩(wěn)健工業(yè)園項(xiàng)目是為數(shù)不多的工改項(xiàng)目，最早立項(xiàng)時(shí)間為2019年，有效期過(guò)后于2022年重新納入城市更新計(jì)劃，目前已進(jìn)入專項(xiàng)規(guī)劃審議階段；同期立項(xiàng)的龍崗區(qū)大靚花園片區(qū)和六約社區(qū)埔廈片區(qū)項(xiàng)目屬于舊城改造，但仍在編制專項(xiàng)規(guī)劃。

造成這種情況的原因在于，項(xiàng)目初期土地權(quán)屬分布情況不一樣。

舊廠改造用地使用權(quán)通常為公司法人，歸屬相對(duì)單一，因此在拆遷安置補(bǔ)償這一階段的工作量較??；而舊村改造項(xiàng)目用地通常為集體用地，需要與不同的土地權(quán)利人協(xié)商和談判，前期需投入的精力更多。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

但從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，盡管工改更“省事”，但房企并不能割舍舊村改造。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)了星河7個(gè)城市更新項(xiàng)目的計(jì)容面積用途分布，舊城或舊村改造項(xiàng)目商品住房占比近50%，而舊廠改造中配套商品住房比例僅約10%，以產(chǎn)業(yè)為主的其他用途占比近7成。

大灣區(qū)進(jìn)退

深圳之外，星河也將城更拓展到了大灣區(qū)其他城市，東莞是其中之一。

2022年8月，星河中標(biāo)東莞黃江兩城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目前期服務(wù)亦是由星河控股負(fù)責(zé)。

另外，包括前期服務(wù)與改造合作在內(nèi)，近年星河在東莞已拿下不少于十個(gè)城市更新項(xiàng)目。

廣州是星河城更的另一重點(diǎn)城市。

盡管廣州城更氛圍不如此前，星河亦受到一定程度影響，但幸運(yùn)的是，仍有不少項(xiàng)目在推進(jìn)當(dāng)中。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前星河明確可推進(jìn)的城更項(xiàng)目有5個(gè)，分別為荔灣區(qū)龍溪村、黃埔區(qū)華甫荷村、番禺區(qū)羅邊村及南沙區(qū)大涌村和東灣村。啟動(dòng)較早的南沙區(qū)兩項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售，羅邊村復(fù)建區(qū)亦在建設(shè)中。

事實(shí)上，星河亦有受到廣州城更調(diào)整的影響。

其一，黃埔區(qū)山龍村一、二社舊改項(xiàng)目于2020年啟動(dòng)拆遷動(dòng)工，但目前該項(xiàng)目?jī)H納入廣州年度城市更新計(jì)劃的“前期計(jì)劃”項(xiàng)目表中，距離取得實(shí)質(zhì)性突破還有不小的距離。

另外，受“嚴(yán)控大拆大建”趨勢(shì)的影響，星河退出了規(guī)模龐大的南沙珠寶文旅城舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目一期包括魚窩頭村與南涌村兩個(gè)區(qū)域，曾是廣州面積最大的舊改項(xiàng)目，占地約832萬(wàn)平方米。

星河在2021年10月繼續(xù)拿下珠寶文旅城二期，但不到半年時(shí)間便已協(xié)議退出。

值得注意的是，星河在廣州的城市更新項(xiàng)目體量都不小，如荔灣區(qū)龍溪村項(xiàng)目占地面積超過(guò)236公頃，計(jì)劃總投資109億元；大涌村項(xiàng)目計(jì)劃總投資更是達(dá)到230億元。

資本與資源

近年不少出險(xiǎn)房企都曾在城市更新上面有不少收獲，但在降負(fù)債過(guò)程中又不得不將城更項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或引入合作方。

因此，資金管理是城市更新中不容忽視的環(huán)節(jié)之一。

日前星河獲得了建設(shè)銀行的融資支持，成為建行優(yōu)先信貸投放的房企之一，被認(rèn)為是穩(wěn)健房企的其中一員。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，星河的資金優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自于集團(tuán)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

除房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)之外，星河旗下還有投資屬性的“星河資本”，對(duì)保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了股權(quán)投資，這些金融機(jī)構(gòu)可在一定程度上滿足星河的資金需求。

另外，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，星河不同板塊之間并不完全獨(dú)立，似乎也暗示著各業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系。

“星河資本”官網(wǎng)顯示，星河資本對(duì)福田銀座村鎮(zhèn)銀行的股權(quán)進(jìn)行了投資。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，星河資本由星河金控持有，歸屬于星河控股集團(tuán)，而福田銀座村鎮(zhèn)銀行10%股權(quán)由深圳星河持有，同樣歸屬于星河控股集團(tuán)，但深圳星河與星河金控之間并無(wú)控股關(guān)系。

另外，星河設(shè)有三只城市更新配套產(chǎn)業(yè)基金，可以提升旗下地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)力，也為開(kāi)發(fā)部門減輕資金壓力。

除了資金，星河也致力于通過(guò)跨界合作提升品牌價(jià)值。

近期，深圳首批人才房開(kāi)啟申購(gòu)，星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心便是其中之一。據(jù)了解，該項(xiàng)目配售均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，目前兩房房源已被選購(gòu)?fù)戤?，后續(xù)將繼續(xù)推出可售型人才房。

更重要的是，該項(xiàng)目成為Costco華南區(qū)域總部及南中國(guó)首家旗艦賣場(chǎng)的所在地。

2020年8月，星河完成引入Costco總部的落地簽約；2021年2月，雙方聯(lián)合競(jìng)得龍華民治街道一宗商住地，合作進(jìn)入實(shí)操階段。

據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資90億元，從住宅項(xiàng)目入市的情況來(lái)看，雙方合作進(jìn)展不錯(cuò)。

另外，星河與騰訊云簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)、信息安全、物業(yè)管理、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化營(yíng)銷等領(lǐng)域展開(kāi)深度合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)。

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