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      1. 一線城市“金三銀四”節(jié)點(diǎn)有望提前,“招保萬”三足鼎立局面形成

        更新時(shí)間:2023-02-11 13:17:34作者:智慧百科

        一線城市“金三銀四”節(jié)點(diǎn)有望提前,“招保萬”三足鼎立局面形成

        紅周刊 本刊編輯部 | 秦佳麗 胡靖聆

        編者按

        據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2月9日發(fā)布的數(shù)據(jù),當(dāng)日北京存量房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為515套。這個(gè)水平遠(yuǎn)高于1月份346套(剔除春節(jié)假期)的平均水平,即便是與2022年3月平均日簽500套(世聯(lián)評估數(shù)據(jù))的當(dāng)年最好時(shí)期相比也有提高。與存量房住宅網(wǎng)簽套數(shù)增長一致,北京新掛牌房源價(jià)格也出現(xiàn)一定上漲。



        不止于北京,上海、深圳和廣州樓市成交活躍的跡象也在顯現(xiàn)。北上廣深的多位置業(yè)顧問向《紅周刊》反饋,春節(jié)連市期間項(xiàng)目到訪量良好,由于前期受抑制的購房需求釋放,部分項(xiàng)目自去年12月份至今,銷售情況明顯回暖,“如果踩準(zhǔn)推盤節(jié)奏,近期有的項(xiàng)目一個(gè)月的銷售業(yè)績抵得上之前一個(gè)季度?!?/p>

        相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年春節(jié)周期間一線城市市場韌性較二線城市更強(qiáng),顯著好于2021年與2019年同期。事實(shí)上,四大一線城市自去年12月份開始環(huán)比量價(jià)齊升,步入今年1月份成交價(jià)格普遍上揚(yáng)。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示,2023年樓市成交情況預(yù)計(jì)好于2022年,一線城市“金三銀四”節(jié)點(diǎn)有望提前。

        在樓市復(fù)蘇信號頻發(fā)的情況下,穩(wěn)樓市、“穩(wěn)房企”信心的政策還在陸續(xù)出臺,這些因素都促使房企在二級市場遭遇的殺估值過程迎來拐點(diǎn)。從房企陣營公司價(jià)值來看,萬科、保利、招商蛇口等深耕一線城市且財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企,其投資價(jià)值正在凸顯。

        一線樓市價(jià)格延續(xù)年底翹尾行情

        “金三銀四”節(jié)點(diǎn)有望提前

        在剛剛過去的兔年春節(jié),一線城市樓市出現(xiàn)淡季不淡的情況。深圳寶安區(qū)置業(yè)顧問孟濤(化名)向《紅周刊》表示,其所在項(xiàng)目春節(jié)期間到訪量比節(jié)前更加活躍。“春節(jié)期間項(xiàng)目留守6個(gè)人,平均每人每天接待7—8組客戶?!睋?jù)其介紹,“項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò),去年11月份首期開盤后,今年1月份新加推了119套房源,去化了80套左右,目前剩下少量尾盤。”

        項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)是影響銷量數(shù)據(jù)的重要原因,孟濤表示,與之前相對平淡的市場相比,去年年底推盤算是不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn):“如果踩準(zhǔn)推盤節(jié)奏,近期有的項(xiàng)目一個(gè)月的銷售業(yè)績抵得上之前一個(gè)季度?!?/p>

        北京朝陽區(qū)置業(yè)顧問王晨(化名)向《紅周刊》表示,“自去年底市民‘陽康’之后,北京市場確實(shí)出現(xiàn)了一波報(bào)復(fù)性反彈,新房和二手房市場熱度比之前都有提升。我們的項(xiàng)目其實(shí)是2022年度北京的網(wǎng)簽銷冠項(xiàng)目,去年網(wǎng)簽了880套。今年1月份,案場每周的客戶到訪量在150組上下,從來訪到敲定合同,轉(zhuǎn)化率在13∶1到15∶1左右,進(jìn)入到了中后期銷售階段。”

        對于傳統(tǒng)“金三銀四”銷售節(jié)點(diǎn),王晨指出,“因?yàn)橹笆芤种频馁彿啃枨蟮玫结尫?,所以預(yù)判今年復(fù)蘇形勢不錯(cuò)。不過市場數(shù)據(jù)還沒有完全恢復(fù)到2019年的水平,去病如抽絲,市場整體信心的恢復(fù)還需要時(shí)間?!?/p>

        上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《紅周刊》提供的一組數(shù)據(jù),反映出上海新房市場的活躍度:“1月份截至春節(jié)假期收尾,上海新房成交規(guī)模大概90多萬平方米,算上后續(xù)幾天,估算整月接近100萬平方米?!彼忉屨f,“上海樓市月均成交規(guī)模能夠達(dá)到80萬平方米其實(shí)就‘及格’了,100萬平方米的規(guī)模就達(dá)到了‘80分’。所以雖然今年1月份上海新房市場成交不及12月份,但目前沒有問題?!?/p>

        據(jù)盧文曦介紹,上海去年以來持續(xù)加推了很多項(xiàng)目,并且大多投放在市場關(guān)注度比較高的板塊,比如臨近軌道交通、擁有重點(diǎn)配套、契合改善性住房需求,加上目前上海積分搖號門檻下調(diào),所以成交情況較好。

        據(jù)北上廣深多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》反饋,受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響,部分項(xiàng)目1月份樓市成交量不及12月份,但市場活躍度仍然可觀,初步傳遞“小陽春”跡象。樓盤價(jià)格走勢方面,由于地處熱門板塊、主力戶型受歡迎,結(jié)合政府指導(dǎo)價(jià)等因素,熱銷項(xiàng)目“不打價(jià)格戰(zhàn)”,春節(jié)連市期間優(yōu)惠力度不大。

        事實(shí)上,與二線城市春節(jié)周成交量持續(xù)3年下滑形成對比,今年一線城市春節(jié)周的市場韌性更強(qiáng)??硕鸢l(fā)布的2023年春節(jié)周40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積情況顯示,北京、上海、廣州商品住宅成交面積合計(jì)2.4萬平方米,雖較2022年春節(jié)周同比下滑72%,但較2021年、2019年春節(jié)周同比上升23%、372%。

        如果把時(shí)間拉長,四大一線城市樓市成交自去年年底開始量價(jià)回升?!都t周刊》查詢中指云數(shù)據(jù)了解到,2022年12月,北京、上海、廣州、深圳成交面積依次為61.78萬平方米、101.35萬平方米、72.82萬平方米、25.19萬平方米,環(huán)比11月增長6.9%、-4.1%、96.6%、2.5%;成交價(jià)格依次為53625元/平方米、69202元/平方米、35871元/平方米、67501元/平方米;環(huán)比上升3.5%、8.1%,1.78%、21.65%。步入2023年1月份,北京、上海、廣州、深圳成交價(jià)格依次為61117元/平方米、70869元/平方米、40634元/平方米、60590元/平方米,環(huán)比去年12月份增長13.97%、2.41%、13.28%、-10.24%。

        關(guān)于接下來樓市的成交量與價(jià)格走勢,多位從業(yè)者將2023年定義為“復(fù)蘇年”。盧文曦對今年“小陽春”持有樂觀預(yù)期:“現(xiàn)在政策暖風(fēng)頻吹,市場情緒也趨于穩(wěn)定,上海新入市的樓盤其實(shí)已經(jīng)賣得七七八八了,這里今年傳統(tǒng)‘金三銀四’的節(jié)點(diǎn)甚至?xí)陨蕴崆??!?/p>

        全年來看,首鋼地產(chǎn)市場經(jīng)理馬騰飛向《紅周刊》表示:“整體市場想要有明顯起色得看下半年?!睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向《紅周刊》表示:“2023年樓市成交量好于2022年,幾乎是主流觀點(diǎn);價(jià)格方面則隨行就市且板塊分化,優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格依然有5%—10%上漲空間,大部分樓盤則處于穩(wěn)定或以價(jià)換量的階段?!?/p>

        積極推盤的房企將率先受益

        招商蛇口、保利、萬科、中海站穩(wěn)“一線”

        在一線城市樓市復(fù)蘇預(yù)期下,積極推盤的房企將率先享受紅利?!都t周刊》梳理了自去年10月份至今房企在一線城市推盤情況,各房企在去年年底加快項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏,沖刺全年業(yè)績。在度過1月份的推盤淡季后,2月預(yù)計(jì)會有一些房企加快推盤速度。

        從1月份一線城市的開盤和上新步伐來看,近期上海的新盤入市數(shù)量最為領(lǐng)先。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計(jì),截至2月2日,今年以來,北、上、廣、深分別有4個(gè)、23個(gè)、3個(gè)和5個(gè)項(xiàng)目入市銷售或者加推(見表1)。除了已經(jīng)開盤的項(xiàng)目,今年各一線城市還有多個(gè)項(xiàng)目有待入市。其中,滬廣深于2023年計(jì)劃入市新盤數(shù)量較為明確,據(jù)不完全梳理,上海大約有300個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在今年推盤,廣州和深圳分別有113個(gè)和103個(gè)項(xiàng)目有望入市。就北京而言,1月份已辦理預(yù)售許可項(xiàng)目共10個(gè)。



        《紅周刊》梳理了2023年1月上市房企推盤情況,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),1月份,北京地區(qū)龍湖集團(tuán)、中國建筑的新盤體量居前(見表2)。在上海地區(qū),招商蛇口、華發(fā)股份和建發(fā)股份等房企開年推盤積極,“日光盤”頻現(xiàn)。以招商蛇口為例,其參與操盤3個(gè)項(xiàng)目均系今年1月份加推,總貨值逾百億元。在廣深地區(qū),以中國中鐵、華潤置地為推盤代表,1月份區(qū)域新盤可售貨值均超過30億元。



        從區(qū)域房企最新銷售情況看,前期積極推盤的房企明顯受益。據(jù)克而瑞榜單,2023年1月,位于上海房企權(quán)益銷售月度榜單TOP3陣營的分別為招商蛇口、靜安投資、保利發(fā)展,分別收獲權(quán)益金額73.95億元、57.45億元、54.53億元;同時(shí)期位于深圳房企月度銷售榜單TOP3的分別為萬科地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、華潤置地,實(shí)現(xiàn)權(quán)益金額8.92億元、7.01億元、6.39億元。

        據(jù)了解,房企在一線城市的收入呈現(xiàn)向少數(shù)公司集中的趨勢。以上海為例,《紅周刊》統(tǒng)計(jì),2022年,由招商蛇口、仁恒置地、融創(chuàng)中國構(gòu)成的上海房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營成交金額合計(jì)916.76億元,較2021年TOP3陣營上升43.57%。

        同時(shí),頭部房企在一線城市的重點(diǎn)項(xiàng)目也在直接支撐房企業(yè)績。比如,2022年華潤置業(yè)旗下華潤城項(xiàng)目以243.38億元成交金額位列深圳市年度項(xiàng)目銷冠,按集團(tuán)3013億元的年度全口徑銷售額計(jì)算,去年僅該項(xiàng)目為華潤置業(yè)貢獻(xiàn)8%的銷售額;同期越秀地產(chǎn)旗下和樾府項(xiàng)目以155.47億成交金額位居2022年度深圳市年度銷冠,按集團(tuán)1260億元的年度全口徑銷售額計(jì)算,僅該項(xiàng)目為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績達(dá)12%。

        目前,上述“重倉”一線城市樓市的頭部房企紛紛在擴(kuò)大土地儲備?!都t周刊》了解到,2022年,中海、華潤置地各自在北京、深圳的城市拿地金額增幅超100%。同期躋身2022年度上海房企權(quán)益銷售額榜單TOP3的“黑馬”房企仁恒置地也在重倉上海,公司2022年斥資105億元拿下上海內(nèi)環(huán)巨型住宅地塊,在上海區(qū)域拿地金額較2021年增長128%。

        “上海的市場邏輯相對簡單,當(dāng)?shù)啬玫貦C(jī)制比較友好,包括房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制等,能夠給到企業(yè)一定的利潤空間,所以只要有錢拿地就有‘肉’吃?!北R文曦表示,“去年國央企在上海拿地兇猛,民企基本上躺平,接下來翻盤比較難,越到后面強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局越明顯。”

        在盧文曦看來,目前布局上海樓市的房企競爭格局比較清晰。“占據(jù)頭把交椅的是招商蛇口,招商前幾年就在上海拼命拿地,保利也緊隨其后。中海、萬科受之前圍標(biāo)事件影響,這兩年沒有在上海拿地,但是從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看今年3月份就‘刑滿釋放’了,加上萬科對一線城市向來比較看好,估計(jì)能趕上今年第一批集中供地?!?/p>

        財(cái)務(wù)穩(wěn)健性突出

        “招保萬”三足鼎立形成

        僅從A股市場來看,房企千億市值公司中僅存萬科、保利和招商蛇口三家。而這三家也一直把一線城市作為發(fā)力重點(diǎn)之一。

        據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)及企業(yè)相關(guān)經(jīng)營公告,招商蛇口2022年在一線城市的拿地金額為635億元,在集團(tuán)拿地總額中占比達(dá)50%,較2021年與2020年分別提升19個(gè)百分點(diǎn)、32個(gè)百分點(diǎn);保利發(fā)展2022年前11個(gè)月在一線城市的拿地金額達(dá)497億元,占拿地總額的比例為34%,較2021年與2020年分別提升23個(gè)百分點(diǎn)、14個(gè)百分點(diǎn)。

        萬科近一年的拓儲轉(zhuǎn)變更為明顯,對比之下其2021年“節(jié)衣縮食”策略下在一線城市土拍市場上“掛零”,2022年萬科在一線城市的拿地金額為242億元,在拿地總額中占比35%。

        從總貨值儲備來看,“招保萬”近年也攀升明顯。據(jù)克而瑞發(fā)布的2022年上半年房企總土儲貨值榜單,其間保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、招商蛇口分別以26191.4億元、15672.6億元、11077.4億元的總土儲貨值居于行業(yè)TOP10陣營,其中保利發(fā)展居于房企總土儲貨值榜單之首(見表3)。



        在當(dāng)前60多家房企發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告有36家預(yù)虧的情況下,房企的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性受到格外關(guān)注。珠海橫琴阿法元資產(chǎn)管理企業(yè)首席投資官何一峰向《紅周刊》表示,目前其衡量房企投資價(jià)值的各類指標(biāo)中,財(cái)務(wù)穩(wěn)健性放在第一位,包括是否觸及紅線、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo);第二是房企在手土儲情況,當(dāng)市場不景氣的時(shí)候,土地供應(yīng)也會相應(yīng)減少,從未來這個(gè)土地資源可獲得性角度看,需要關(guān)注房企手中的土地儲備;第三,從股市的分析指標(biāo)看,相較過去重視市盈率的概念,站在底部估值的角度,未來可能更看重市凈率。

        據(jù)房企2022年業(yè)績預(yù)告,保利發(fā)展、招商蛇口雖然也出現(xiàn)銷售額下滑,但仍以4573億元、2926億元的銷售額居于TOP10陣營并實(shí)現(xiàn)排名上升(見表4)。業(yè)績方面,保利發(fā)展、招商蛇口預(yù)計(jì)2022年度分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤183億元、38億元~46億元,居于發(fā)布預(yù)告公司的前兩名(見表5)。





        據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì),截至去年三季報(bào),萬科、保利和招商蛇口不僅是三道紅線全部為綠檔的房企,同時(shí)也是資產(chǎn)負(fù)債率沒有發(fā)生較大變化的公司。市盈率方面,目前“招保萬”徘徊在行業(yè)中位數(shù)9.66倍水平上下。截至2月9日,萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口市盈率(TTM)分別為8.98倍、10.25倍、16.36倍;市凈率(LF,行業(yè)中位數(shù)為1.07倍)分別為0.85倍、1.06倍、1.39倍(見圖1),值得一提的是,目前約四成A股房企處于“破凈”狀態(tài)。



        在毛利率方面,截至2022年三季度,124家A股房企銷售毛利率中位數(shù)為17.91%。對比之下,萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口的銷售毛利率整體優(yōu)于行業(yè)中位數(shù)水平,分別為19.62%、21.32%、14.94%。凈資產(chǎn)收益率方面,在逾三成A股房企ROE呈負(fù)數(shù)的背景下,前述三家企業(yè)ROE水平維系在7.12%、6.56%、2.48%(見圖2)。



        市場“選擇”“招保萬”顯示當(dāng)下房企投資主邏輯:國央企+扎實(shí)基本面

        業(yè)界預(yù)計(jì),從今年開始,房企進(jìn)入到報(bào)表修復(fù)過程,而且這是一個(gè)漸進(jìn)的過程。黃韜指出,“目前多數(shù)開發(fā)商選擇保守,幾乎90%的企業(yè)在人員招聘、戰(zhàn)線擴(kuò)張上還是傾向于收縮,不過2023年的整體形勢是向好的,企業(yè)后續(xù)可能會有適度的擴(kuò)張動作,雖然指望一年追回過去三年業(yè)績的可能性不大,但循序漸進(jìn)、連追三年,總有機(jī)會追回以前損失的?!?/p>

        隨著房地產(chǎn)市場逐漸回暖,特別是“招保萬”這類國央企在一線城市的積極拿地,將會進(jìn)一步影響未來房地產(chǎn)市場競爭格局。何一峰向《紅周刊》表示,“目前頭部房企在一線城市的拿地行為是比較明智的,也確實(shí)能在一線城市的房價(jià)復(fù)蘇過程中得到一些收益。未來房地產(chǎn)市場的分化會進(jìn)一步加劇,二線城市雖然也能在一線城市房價(jià)上漲的溢出影響下受益,但部分城市還在消化房價(jià)下行趨勢帶來的負(fù)面影響中。”

        關(guān)于以“招保萬”為代表的老牌房企呈現(xiàn)重返行業(yè)龍頭地位之勢,華泰證券研究所地產(chǎn)首席分析師陳慎向《紅周刊》表示,這與目前行業(yè)形勢相吻合,即國央企構(gòu)成市場頭部陣營。而衡量一家房企的投資價(jià)值和成長空間,仍取決于PB水平和接下來的銷售增速。

        持同樣觀點(diǎn)的還有何一峰,他指出,“在相同PB的情況下,如果房企沒有對原有土地庫存進(jìn)行二次估值處理的,往往更有投資價(jià)值。比如,對2010年之前拿的土地,如果房企納入財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)依照的是當(dāng)初的拿地成本,沒有就后續(xù)房價(jià)升值后的再估值進(jìn)行會計(jì)處理,即財(cái)務(wù)報(bào)表上還有東西沒有體現(xiàn)出來,這種標(biāo)的更有投資價(jià)值。”

        利檀投資董事長陳昊揚(yáng)向《紅周刊》表示,以“招寶萬”為代表的老牌房企回歸行業(yè)龍頭陣營幾乎是確定的事情,這類國央企或混合所有制企業(yè)本身更具融資優(yōu)勢,調(diào)倉加碼一線城市的市場動機(jī)也較為清晰?!耙痪€城市拿地相對安全,競爭對手更少,開發(fā)的樓盤更易出售?!?/p>

        關(guān)于如何對房企進(jìn)行估值,深諳地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)經(jīng)知名博主@朱酒向《紅周刊》表示,通常市凈率是衡量地產(chǎn)股成長空間的一個(gè)重要指標(biāo),但在2022年房企業(yè)績普遍下滑的背景,市盈率也需要關(guān)注。待2022年企業(yè)年報(bào)陸續(xù)出爐后,由于每股收益大幅下滑,很多房企的市盈率會出現(xiàn)大漲?!暗禺a(chǎn)股的利潤大部分來自于兩到三年前銷售業(yè)績的釋放。而從2021年開始,房企銷售紛紛下滑,可以預(yù)見未來兩年大部分房企的利潤都無法恢復(fù)到2021年年報(bào)的數(shù)據(jù)。從歷史來看,15倍市盈率就是一個(gè)比較高的估值了,不過這里面還有一部分是由于每股收益下滑導(dǎo)致,需要具體個(gè)股具體分析。如果2023年樓市銷售轉(zhuǎn)暖,市場會對兩三年后的房企業(yè)績持樂觀態(tài)度,有機(jī)會給出一部分較高的市盈率。”

        陳昊揚(yáng)進(jìn)一步指出,還需要觀察凈資產(chǎn)收益率指標(biāo),“雖然目前包括部分市值龍頭在內(nèi)的房企ROE整體處于較低水平,但這一指標(biāo)仍然值得關(guān)注,不過需要帶有前瞻性思維去觀察。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有滯后性,反映的是企業(yè)以往拿地和項(xiàng)目開盤銷售情況。前幾年由于民營房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)施快周轉(zhuǎn)、高杠桿,所以ROE顯得很高,與之對應(yīng)的,萬科等國央企或者混合所有制企業(yè)相對保守一點(diǎn),沒有過高地加杠桿,ROE也就相對差一點(diǎn)。未來高杠桿影響高ROE的情況將一去不復(fù)返。另外,房企的負(fù)債率和成本控制,包括建安成本和融資成本等,都是衡量企業(yè)成長空間的重要指標(biāo)。”

        (本文已刊發(fā)于2月11日《紅周刊》,文中提及個(gè)股僅為舉例分析,不做買賣推薦。)


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